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Modellprojekt: Die neue Einfachheit bei der GWG München

Die GWG München machte sich mit Bauprojekten, wie der komplexen Randbebauung entlang der Bad-Schachener-Straße in Berg am Laim oder dem Plusenergiehaus in der Krüner Straße in Sendling-Westpark, einen Namen. In der Hinterbärenbadstraße, ebenfalls in Sendling-Westpark, schlägt sie dagegen eine andere Richtung ein. Die städtische Wohngesellschaft baut ein Wohngebäude, das in seiner Konstruktion sehr verschlankt und damit äußerst kostengünstig ist. Baubeginn war im Juli 2015, im Sommer 2017 soll die Anlage fertiggestellt sein.

Grundsätze auf dem Prüfstand: Wo lassen sich Kosten einsparen?

Bild: GWG München

Bild: GWG München

In der Hinterbärenbadstraße in Sendling-Westpark entsteht ein Gebäudekomplex mit fünf Stockwerken und insgesamt 80 Ein- bis Vier-Zimmer-Wohnungen. Alle Einheiten vermietet die GWG München nach dem einkommensorientierten Fördermodell „München Modell Miete“ der bayerischen Landeshauptstadt. Die Kaltmiete liegt dabei unter 10 Euro pro Quadratmeter-Wohnfläche. Möglich wird der günstige Preis durch eine Senkung der Baukosten, bezogen auf die Kostengruppen 300 und 400. Nach der DIN 276 zählen hierzu Baukonstruktionen sowie technische Anlagen. Normalerweise liegen diese Ausgaben bei durchschnittlich 1.750 Euro pro m²-Wohnfläche, beim Minimalprojekt konnte die Bauherrin die Summe auf rund 1.450 Euro herabsetzen. Hierfür unterzogen Architekten und Ingenieure alle grundsätzlichen Baustandards einer kritischen Prüfung.

Denn bis dato legte die GWG München für ihre Neubauten eine hohe Messlatte an. Viele Wohnanlagen sind mit Innovationen, wie Solaranlagen, durchgängig rollstuhlgerechten Wohnungen oder Mietergärten, ausgestattet. Für das Minimalprojekt setzte sich das GWG-Planungsteam, das sich aus allen relevanten Abteilungen zusammensetzt, mit dem für das Bauvorhaben beauftragten Architekturbüro Franke Rössel Rieger Architekten an einen Tisch. Zudem holten sie Mitarbeiter der Planungs- und Genehmigungsbehörden von Anfang an mit ins Boot. Gemeinsam hinterfragten die Fachleute alle technischen und strukturellen Standards, Richtlinien und Vorschriften, die ein GWG-Neubau erfüllen muss. Die Arbeitsgruppe kam zu dem Ergebnis, dass in fast allen Bereichen – von der Architektur über die Elektroinstallation bis zu den Freiflächen – gespart werden kann. Bei der Qualität aber wollten sie keine Abstriche zulassen. Die zukünftigen Mieter ziehen in hochwertige Wohnungen, die jedoch einige Neuheiten aufweisen. Wo genau die GWG München beim Sparen angesetzt hat, erfahren Sie nachfolgend.

Konstruktion in Massivbauweise mit Satteldach
Das Minimalhaus ist als Massivbau konzipiert, wobei die tragenden Außenwände aus Porenbeton konzipiert sind. Dieser ist leicht zu verarbeiten und dämmt das Gebäude gut gegen Kälte im Winter beziehungsweise gegen Wärme im Sommer. Bei den Decken und Innenwänden setzt das Planungsteam auf teilvorgefertigte Stahlbetonelemente. Die Leitungsstränge laufen ohne Versätze von oben bis unten durch. Anstatt eines begrünten Flachdachs, wie es derzeit üblich ist, setzt die GWG München dieses Mal auf ein flach geneigtes Satteldach mit Blecheindeckung.

Klarheit statt verspielte Details bei der Struktur
Mit Blick auf die Struktur entschied sich die Bauherrin für zwei gleiche Baukörper mit fünf Geschossen und Keller. Zunächst sah der Rahmenplan Kopfbauten und Staffelgeschosse vor, aus Kostengründen verzichte die GWG München aber darauf. Die Kubatur soll so einfach wie möglich gehalten sein. Glatte Fassaden mit einheitlichen Fenstern und Balkonen kennzeichnen das Minimalprojekt von außen. Alle Geschosse haben denselben Grundriss, wobei das Planungsteam die fünf verschiedenen Wohnungstypen konsequent übereinander stapelt, auch im Erdgeschoss. Die Wohnungsgrundrisse selbst sind knapp geschnitten und zum größten Teil mit Mittelflur konzipiert. Damit tragen sie ebenfalls zur günstigen Gesamtmiete bei.

Vertikale Anordnung der Sanitär- und Heizungsinstallation
Die Heizwerte werden nach m²-Wohnfläche abgerechnet, damit entfällt die kostenintensive Ablesung des Verbrauchs in den einzelnen Wohnungen. Die Mieter profitieren von dieser Pauschalisierung durch geringere Nebenkosten. Das Heizungssystem an sich ist dahingehend vereinfacht, dass alle Heizungen des Hauses vertikal übereinander angeordnet sind. Daraus folgen senkrecht durchgeführte Heizleitungen ohne Versätze. Das Bad und die Küche sind jeweils an denselben Sanitär-Strang angeschlossen. Beide Maßnahmen senken sowohl den Materialverbrauch beim Bau als auch den Wartungsaufwand.

Die Neuerungen bei der Elektroinstallation

Architektur: FRANKE RÖSSEL RIEGER GBR

Architektur: FRANKE RÖSSEL RIEGER GBR

In Bezug auf die Elektroinstallation setzt das GWG-Planungsteam auf mieterfreundliche Lösungen. Die Stromzähler befinden sich in den Wohnungsfluren und nicht, wie sonst üblich, in einem zentralen Zählerraum.

Die Stromversorgung in den Wohnungen erfolgt über sogenannte Multimedialeisten. Die Leisten sind unterhalb der Decke, direkt auf der Wand angebracht und beinhalten Steckdosen sowie Anschlusspunkte für Elektrogeräte. Auch bieten sie Stauraum für LED-Lichtleisten oder den WLAN-Router. Da dies für die Mieter neu ist, gibt es dennoch eine konventionelle Steckdose pro Raum. Die Lichtschalter funktionieren mit Funktechnologie, damit erübrigt sich das Kabel zum Schalter. Durch all diese Neuerungen können die Architekten und Ingenieure den Kabelverbrauch um rund zwei Drittel reduzieren. Des Weiteren wird die Kollision verschiedener Gewerke beim Boden- und Wandaufbau minimiert. Zudem fallen – im Vergleich zur herkömmlichen Installation – geringere Wartungs- und Instandhaltungskosten an.

Vollständig barrierefreie Wohnungen im Erdgeschoss
Beim Minimalprojekt entschied sich die GWG München dafür, lediglich die Wohnungen im Erdgeschoss vollständig barrierefrei auszustatten. Diese Einheiten sind auch für Rollstuhlfahrer geeignet. In den darauffolgenden Geschossen verfügen die Bäder über Badewannen. Eine barrierefreie Dusche wäre gegebenenfalls mit Aufwand nachrüstbar. Über einen Aufzug kann man 64 der 80 Wohnungen barrierefrei erreichen. Je Gebäude gibt es zwei Treppenhäuser.

So viel Wärme- und Schallschutz wie nötig, so wenig Kosten wie möglich
Bei ihren Neubauten verfolgt die GWG München sowohl beim Wärme- als auch beim Schallschutz in der Regel Standards, die über die gesetzlichen Vorgaben hinausgehen. Beim Minimalprojekt weicht das Planungsteam, zugunsten der Kostensenkung, geringfügig davon ab. Hinsichtlich des Wärmeschutzes liegt das Minimalprojekt knapp über den gesetzlichen Vorgaben und erfüllt die Vorgaben der Energieeinsparverordnung 2014 (EnEV 2014). Beim Schallschutz erreicht das Minimalhaus den gesetzlichen Standard und liegt nur knapp unter dem erhöhten Schallschutz nach DIN 4109.

Zweckmäßige Außenanlagen
Die Außenanlagen des neuen Gebäudes in der Hinterbärenbadstraße gestaltet die GWG München – ganz im Sinne des minimalen Ansatzes – einfach, aber funktional. Neben dem Wohngebäude befinden sich ein abschließbarer Abstellraum für Kinderwägen sowie Fahrradstellplätze und die Müllcontainer. Dies ist kostengünstiger als die Unterbringung im Gebäude. Überdies können die Mieter ihre Fahrräder in großzügigen Kellerabteilen, welche mit dem Aufzug erreichbar sind, aufbewahren. Ein kleiner Spielplatz für Kinder ergänzt die
Außenanlage.

Das Mobilitätskonzept: CarSharing, Mieträder und ÖPNV
Das Planungsteam entschied sich beim Minimalprojekt für autofreies Wohnen. Der Bau einer Tiefgarage ist sehr teuer und die GWG München hat die Erfahrung gemacht, dass viele Stellplätze leer stehen, da nicht jeder Mieter ein eigenes Auto besitzt. Zudem ist das Gebäude in der Hinterbärenbadstraße sehr gut an den öffentlichen Personennahverkehr angeschlossen. Auch gibt es auf dem Grundstück eine öffentliche MVG-Mietfahrradstation, wo sich die Anwohner gegen eine geringe Gebühr ein Fahrrad ausleihen können. Darüber hinaus sind mehrere CarSharing-Anbieter vor Ort. Für CarSharing-Autos mit Elektroantrieb errichtet die GWG München eine Ladestation auf ihrem Grundstück. Damit das Konzept „autofreies Wohnen“ auch gelebt wird, unterschreiben alle Bewohner mit dem Mietvertrag eine Vereinbarung, dass sie auf ein eigenes Auto verzichten.

Ein erstes Fazit: Alle müssen an einem Strang ziehen
Anhand des Minimalprojekts hat die GWG München aufgezeigt, wie es möglich ist, die Baukosten in der Wohnungsbranche erheblich zu senken. Aber ein solches Projekt kann nur gelingen, wenn das Ziel „Kosteneinsparung“ von Anfang an klar ins Auge gefasst wird und alle Beteiligte – von den Architekten und Fachplanern bis hin zu den Genehmigungsbehörden – an einem Strang ziehen. Für das Minimalprojekt haben sie sich auf die unkonventionelle Vorgehensweise eingelassen und eng zusammengearbeitet. Obwohl das Gebäude in der Hinterbärenbadstraße erst im kommenden Jahr fertig wird, nutzt die GWG München schon heute die Erkenntnisse aus dem Projekt: Es dient als Vorlage für weitere Wohnanlagen.