Die Wohnungswirtschaft BayernVdW Bayern

Baurecht/Energierecht

Gelten Besondere Verfahrensvorschriften nach der BayBO?

Neubau von Wohnungen

Für Planung und Errichtung von Gebäuden mit Wohnungen für Asylbewerber gelten die Standardanforderungen, die das Bauordnungsrecht an Wohnungen stellt. Weitergehende Anforderungen sind in der Regel nicht veranlasst. Planung und Errichtung von Einrichtungen zur Unterbringung fallen regelmäßig nicht in den Anwendungsbereich der Beherbergungsstättenverordnung (BStättV), sondern unter den Sonderbautatbestand des Art. 2 Abs. 4 Nr. 11 BayBO. Je nach Größe der Einrichtung, Anzahl der unterzubringenden Personen und innerer brandschutztechnischer Struktur des Gebäudes können dabei weitergehende oder geringere Anforderungen im Sinn des Art. 54 Abs. 3 BayBO in Betracht kommen. Sie ergeben sich bei diesen ungeregelten Sonderbauten aus den Umständen des jeweiligen Einzelfalls.

Für die Unterbringung in fliegenden Bauten (auch Traglufthallen) gilt: Fliegende Bauten (u.a. Zelte ab 75 m²) bedürfen einer Ausführungsgenehmigung nach Art. 72 Abs. 2 und 3 BayBO. Sollen sie für einen Zeitraum von mehreren Monaten an derselben Stelle verbleiben, ist zu prüfen, ob ein Bauantrag erforderlich wird. Die wichtigsten Anforderungen an Standsicherheit und Brandschutz ergeben sich in der Regel bereits aus der Ausführungsgenehmigung.

Bestand

Bei einer Unterbringung in bestehenden Wohngebäuden wird von einer (die Genehmigungsfrage neu aufwerfenden) Nutzungsänderung dann auszugehen sein, wenn in Gebäuden mit ursprünglich nur einzelnen Wohnungen nun auch Gemeinschaftsräume (Koch-, Ess-, Sanitärbereiche etc.) geschaffen werden oder wenn die Belegungsdichte gegenüber der vorherigen deutlich und nicht nur vereinzelt überschritten wird.

Bei der Unterbringung in bestehenden Beherbergungsbetrieben ist davon auszugehen, dass die Genehmigungsfrage neu aufgeworfen wird, wenn die Anzahl der je Geschoss unterzubringenden Personen die der genehmigten Gastbetten deutlich übersteigt (vgl. § 3 Abs. 1 Satz 3 BStättV) und/oder die bestehende Baugenehmigung bzw. die genehmigten Bauvorlagen einen Betreiber oder eine beauftragte Person im Sinn des § 11 Abs. 5 BStättV voraussetzen, der aber nun nicht mehr vorgesehen ist. Umgekehrt gilt, dass jedenfalls keine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung vorliegt, wenn die Nutzung des Gebäudes durch Asylbewerber in einer Weise erfolgt, die das Gepräge des Gebäudes als Beherbergungsbetrieb unberührt lässt.

Nutzungsaufnahme vor Durchführung eines bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahrens

In allen Fällen, in denen eine bauaufsichtliche Genehmigung erforderlich ist, gilt, dass die zuständige untere Bauaufsichtsbehörde eine Aufnahme der Nutzung vor Erteilung der Genehmigung gestatten kann, wenn anzunehmen ist, dass die maßgeblichen öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden können.

Befristete Baugenehmigungen

In geeigneten Fällen (Lage eines in Betracht kommenden Grundstücks am Ortsrand) kann die Möglichkeit einer auf entsprechenden Bauantrag hin befristeten Baugenehmigung in Betracht kommen. Dies gilt insbesondere dann, wenn ein unbefristet genehmigtes Vorhaben den öffentlichen Belang aus § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB Darstellung des Flächennutzungsplans) beeinträchtigen würde. Eine auf Antrag befristete Baugenehmigung
stellt sicher, dass dieser Belang jedenfalls dann nicht betroffen ist, wenn der Zeitraum, für den das Vorhaben verwirklicht werden soll, so gewählt wurde, dass die Gemeinde ihre Planungsmöglichkeiten hinsichtlich des Grundstücks behält. Auch für die Interessenabwägung im Rahmen einer Befreiung nach § 246 Abs. 10 BauGB (in Gewerbegebieten) kann eine Befristung Relevanz besitzen.