Kategorie: Mietrecht & weitere Rechtsgebiete

Woher kommt die Entlastung?

Das Entlastungspaket der Bundesregierung beläuft sich auf nahezu 300 Milliarden Euro und zielt darauf ab, Bürgerinnen und Bürger finanziell zu unterstützen. Ein besonderes Augenmerk wird darauf gelegt, die in der Vergangenheit teilweise erheblich gestiegenen Energiekosten zu reduzieren. Der als Energie-Rabatt ausgestaltete Dezember-Abschlag 2022 für Gas und Wärme entlastete Endverbraucherinnen und -verbraucher, indem die Gasversorger und Wärmeversorgungsunternehmen ihre Kundschaft, in unserem Fall die Wohnungsunternehmen, für deren Dezember-Zahlungen finanziell entschädigten. Entweder durch Verzicht auf eine im Dezember fällige Voraus- oder Abschlagszahlung oder durch eine direkte Zahlung an die Wohnungsunternehmen. Auch eine Kombination aus beiden Elementen war möglich.

Rechtsgrundlage bildet das Erdgas-Wärme-Soforthilfegesetz (EWSG), das am 19.11.2022 in Kraft getreten ist. Im Jahr 2023 folgten weitere Entlastungen, die ab Januar 2024 eingestellt werden sollen.

Wie erreichte das Geld die Mieterinnen und Mieter?

Mieterinnen und Mieter ohne eigenen Gasliefervertrag begleichen ihre Kosten über die Betriebskostenabrechnung. Die Höhe der Entlastung wird gem. § 2 Abs. 2 EWSG berechnet. Das Wohnungsunternehmen hat die erhaltene Entlastung in dieser Höhe gemäß § 5 Abs. 1 EWSG in der Regel in der Betriebskostenabrechnung 2022 an seine Mieterinnen und Mieter weitergegeben.

Was passiert, wenn die Entlastung zu hoch ausgefallen ist?

Der im Auftrag des Bundes von PWC (Wirtschaftsprüfungsgesellschaft) per Bescheid an den Gasversorger bzw. das Wärmeversorgungsunternehmen gezahlte Entlastungsbetrag kann durch Änderung dieses Bescheides wieder gekürzt werden, beispielsweise aufgrund von Berechnungsfehlern. Als Folge davon entsteht ein Rückforderungsanspruch des Versorgers gegenüber dem Wohnungsunternehmen.

Sollte ein Wohnungsunternehmen einen zu hohen Entlastungsbetrag über die Betriebskostenabrechnung ausgezahlt haben, ist es auch in seinem Interesse, dies zu korrigieren. Das EWSG sieht keinen eigenständigen Rückerstattungsanspruch des Vermieters, in unserem Fall des Wohnungsunternehmens, wegen zu hoher an seine Mieterinnen und Mieter gewährter Entlastungen, vor.

Rechtliche Erwägungen:

Ob die Regelungen des BGB zur Korrektur von fehlerhaften Betriebskostenabrechnungen anwendbar sind, kann nach derzeitigem Kenntnisstand nicht mit Sicherheit gesagt werden. Um sicherzugehen, sollte aber vorrangig versucht werden, diese Regelungen einzuhalten:
„§ 556 (3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.“

Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ist die Geltendmachung von Nachforderungen durch den Vermieter zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums ausgeschlossen. Das bedeutet, dass, wenn das Abrechnungsjahr dem Kalenderjahr entspricht, grundsätzlich noch in diesem Jahr die Rückforderung bei den Mietern in Rechnung gestellt werden soll. Sollte dies zeitlich nicht mehr umsetzbar sein, so müsste die Korrektur so schnell wie möglich erfolgen und darauf gestützt werden, dass man die Nichteinhaltung der Jahresabrechnungsfrist nicht zu vertreten hat.

Die Korrektur sollte durch den Vermieter in „aktiver“ Weise, d.h. durch Geltendmachung der Zahlung und nicht durch Verrechnung/Aufrechnung gegen ein mögliches BK-Guthaben aus der nachfolgenden Abrechnungsperiode, zeitnah geschehen. Um eine Berechnung des auf jeden Mieter entfallenden Anteils der Rückforderung kommt man dabei nicht herum. Eine vollständig neue Betriebskostenabrechnung, die auch noch anderer Betriebskostenpositionen enthält, ist nicht erforderlich. Wählt ein Wohnungsunternehmen dennoch den Weg der Aufrechnung, dann könnte trotzdem die Notwendigkeit entstehen, den Anspruch „aktiv“ geltend zu machen. Nämlich dann, falls kein Guthaben zur Verfügung steht und die Mietpartei zur BK-Nachzahlung verpflichtet ist.

Sollte aus rechtlichen Gründen eine Rückforderung nicht auf Grund der betriebskostenrechtlichen Regelungen möglich sein, so müsste man sich der Mietpartei gegenüber auf einen Anspruch aus § 812 BGB wegen ungerechtfertigter Bereicherung berufen können, da dieser durch die zu viel erhaltene Entlastung ungerechtfertigt bereichert ist. Hier müsste argumentiert werden, dass die Dezember-Soforthilfe als staatliche Subvention an die Mieter weitergeleitet wurde. Dies erfolgte lediglich aus praktischen Gründen über die Betriebskostenabrechnung des Wohnungsunternehmens.

Bereits in den Jahren 2001 und zuletzt 2015 haben wir über die Verordnungen (EG) Nr. 2580/2001 und (EG) Nr. 881/2002 zur Terrorismusbekämpfung informiert. Diese ordnen an, dass den in den entsprechenden Anhängen zu den Verordnungen aufgeführten Personen und Einrichtungen (sog. “Sanktionslisten”) weder direkt noch indirekt Gelder, andere finanzielle Vermögenswerte oder wirtschaftliche Ressourcen zur Verfügung gestellt werden dürfen. Insbesondere bei der Erlaubnis zur Untervermietung haben Unternehmen bei Anhaltspunkten vorbeugende Maßnahmen zur Beachtung der EG-Verordnungen zu treffen.

Der Begriff der wirtschaftlichen Ressource umfasst zunächst jede Art von Vermögenswerten, unabhängig davon, ob sie materiell oder immateriell, beweglich oder unbeweglich sind. Erfasst werden also auch Vermögenswerte, die keine Gelder sind, aber für den Erwerb von Geldern, Waren oder Dienstleistungen verwendet werden können.

Allerdings haben die o. g. Verordnungen nicht die Verhinderung einer nur persönlichen Verwendung wirtschaftlicher Ressourcen zu Verbrauchszwecken zum Ziel. Nach Mitteilung aus dem Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie vom 18.07.2008 dient die Anmietung zu Wohnzwecken grundsätzlich der persönlichen Verwendung zu Ver- bzw. Gebrauchszwecken. Gemietete Wohnräume sind demnach grundsätzlich keine wirtschaftlichen Ressourcen im Sinne der o. g. Verordnungen. Dementsprechend sind Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet, die Identität der Mieter mit den Namens- bzw. Sanktionslisten abzugleichen.

Etwas anderes gilt jedoch dann, wenn für den Vermieter absehbar ist, dass der Wohnraum auch für den Erwerb von Geldern verwendet werden soll, etwa durch Untervermietung. In diesem Fall ist etwa im Rahmen der Erteilung einer Erlaubnis für die Gebrauchsüberlassung an Dritte (vgl. § 540 Abs. 1 BGB) die Frage eines Abgleichs des Namens des Mieters mit den Namenslisten der Sanktionslisten durchzuführen. Dieser Abgleich könnte auch automatisch durch entsprechende Softwareanbieter erfolgen.

Eine Aktualisierung der Sanktionslisten findet sich etwa unter diesem Link

Ab dem 17. Dezember 2023 gilt die Pflicht zur Einrichtung einer internen Meldestelle nach § 12 Abs. 1 HinSchG für alle privatwirtschaftlichen und kommunalen Beschäftigungsgeber mit mindestens 50 Beschäftigten. Ab diesem Zeitpunkt ist ein Verstoß gegen das HinSchG oder das Unterlassen der Einrichtung einer internen Meldestelle bußgeldbewehrt.

Wie informiert, können wir Sie rechts- und branchenkompetent unterstützen und für Sie sowohl Einrichtung als auch Betrieb der Meldestellen-Funktion nach dem HinSchG übernehmen. Hierbei gewährleisten wir die berufsrechtlich bzw. anwaltlich gebotene Vertraulichkeit und Verschwiegenheit.

Kommen Sie bei Interesse an den vertraglichen Konditionen gerne auf Ihre Ansprechpartnerin Dr. Julia Betz zu.

Kontakt:
Dr. Julia Betz
Rechtsanwältin
Tel.: +49 89 290020-422
E-Mail: julia.betz@bavaria-legal.de

Wir hatten kürzlich (vdw aktuell 41/2023) über die Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Untervermietung einer Einzimmerwohnung berichtet (BGH vom 13.9.2023 ,VIII ZR 109/22). Dort hatte der BGH die Anforderungen, die an ein „berechtigtes Interesse“ des Mieters gestellt werden können, reduziert, und dem Mieter auch bei Untervermietung einer Einzimmerwohnung ein berechtigtes Interesse nach § 553 Abs.1, S.1 BGB zuerkannt. In die gleiche Richtung geht die nun veröffentlichte Entscheidung vom 27.9.2023 (VIII ZR 88/22), welche zahlreiche Einzelfragen zur Untervermietung aufgreift.

Im Fall ging es um eine aus beruflichen Gründen genutzte Nebenwohnung des Mieters. Der Mieter hatte eine etwa 73 m2 große Dreizimmerwohnung angemietet, in welcher er mit seiner Familie auch wohnte. Später zog er mit seiner Familie in eine Doppelhaushälfte, die am Stadtrand liegt und die von der Mietwohnung rund 17 Kilometer entfernt ist. Der Mieter beabsichtigte, die Wohnung aus beruflichen Gründen weiterhin zu nutzen. Er trug vor, dass er Geschäftsführer einer ortsansässigen internationalen Spedition sei, die etwa zehn Gehminuten von der Wohnung entfernt liegt. Durch die internationale Ausrichtung seiner beruflichen Tätigkeit beginne sein Arbeitstag häufig früh und ende nach längeren Pausen am Nachmittag erst nachts gegen 2 Uhr. Der Mieter trug weiter vor, dass er die Mietwohnung unterhalb der Arbeitswoche zum Ausruhen tagsüber nutze sowie dort zwei bis drei Mal wöchentlich übernachte, um sich die Fahrtzeit zwischen der Doppelhaushälfte und seiner Arbeitsstätte zu ersparen (zwar räumlich nur 20 Kilometer, jedoch Fahrtzeit mindestens 40 Minuten). In einem ersten Schritt hatte der Mieter von seinem Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung zwar erhalten, jedoch nur befristet. Spätere Begehren des Mieters auf Zustimmung hatte der Vermieter dann abgelehnt, obwohl der Mieter zwei namentlich genannte Personen angegeben hatte. Das Amtsgericht erkannte den Anspruch des Mieters auf Zustimmung an. Das Landgericht lehnte einen Anspruch des Mieters auf Zustimmung zur Untervermietung u.a. mit der Begründung ab, dass die beabsichtigte Gebrauchsüberlassung „ausschließlich zur Erzielung von (Unter-) Mieteinnahmen erfolge, um die Kosten für die Doppelhaushälfte zu reduzieren“. Die Vorschrift des § 553 BGB diene ausschließlich dem Bestandsschutz des Mietverhältnisses, nicht aber der Erzielung von Untermieteinnahmen. Andernfalls liefe dies auf eine uferlose Anwendung des § 553 BGB, und hierdurch auf die Schaffung einer „institutionellen Erwerbsquelle“ des Wohnraummieters hinaus. Es müsse sich, so das Landgericht weiter, zudem um den Hauptwohnsitz des Mieters handeln. Auch sei der Übernachtungsturnus des Mieters zu gering. Es war noch vorgetragen worden, dass sich der Mieter in den Räumlichkeiten seiner Spedition einen „geschützten Raum“ durch Anbringung von „Raumteilern“ schaffen könnte.

Der Bundesgerichtshof folgte dem nicht und hob die Entscheidung des Landgerichts auf. Er verwies den Fall zur neuen Beurteilung zurück und stellte hierzu klar:

Das Landgericht gehe von einem zu engen Verständnis des § 553 Abs.1, S.1 BGB aus. Ein Interesse des Mieters sei schon dann anzunehmen, wenn ihm „vernünftige“ Gründe zur Seite stehen. Ein „dringendes“ Interesse, wie zur Geltung des vormaligen Mietrechts (bis zum Jahr 2001), sei gerade nicht mehr erforderlich. Es genüge ein „berechtigtes“ Interesse. Ein solches sei schon dann anzunehmen, wenn dem Mieter „vernünftige“ Gründe zur Seite stünden, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen. Als „berechtigt“ sei daher jedes Interesse des Mieters von „nicht ganz unerheblichem“ Gewicht anzusehen, das „mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang“ stehe. Hier verweist der Bundesgerichtshof auf seine Entscheidung vom 13.9.2023 (VIII ZR 109/22, zum verbleibenden Gewahrsam im Fall einer Einzimmerwohnung). Der Wunsch des Mieters nach einer Verringerung der von ihm zu tragenden Mietaufwendungen sei grundsätzlich als „berechtigtes“ Interesse im Sinne der Vorschrift des § 553 Abs.1, S.1 BGB anzuerkennen. Der Gesetzgeber habe mit der Schaffung der Norm erkennbar u.a. die Absicht verfolgt, dem Mieter eine Kostenentlastung durch eine Untervermietung zu ermöglichen. Die tatsächlichen Umstände, die das Vorliegen eines berechtigten Interesses begründen sollen, seien umfassend zu würdigen (weitere Fälle: berufsbedingte doppelte Haushaltsführung, BGH vom 23.11.2005, VIII ZR 4/05; mehrjähriger berufsbedingter Auslandsaufenthalt, BGH vom 11.06.2014, VIII ZR 349/13; Beteiligung des Untermieters an der Miete nach Auszug des bisherigen Mitbewohners, BGH vom 31.1.2018, VIII ZR 105/17).

Das Berufungsgericht habe bereits im Ausgangspunkt verkannt, dass ein berechtigtes Interesse im sinne des § 553 BGB nicht voraussetzt, dass dieses Interesse im Wesentlichen den fortdauernden Bestand eines Hauptwohnsitzes betreffe, hiermit im Zusammenhang stehe oder diesem im Gewicht gleichkommen müsse. Es seien durch § 553 BGB, so der Bundesgerichtshof weiter, keine qualitativen Anforderungen bezüglich der verbleibenden Nutzung des Wohnraums durch den Mieter aufgestellt. Neben dem berechtigten Interesse des Mieters sei entscheidend, dass der Mieter „nur einen Teil“ des Wohnraums einem Dritten überlässt. Hiervon sei regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Es genügt dafür jedenfalls, wenn der Mieter ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um hierin Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder dieses gelegentlich zu Übernachtungszwecken (Urlaub, kurzzeitiger Aufenthalt) zu nutzen. Daher sei es nicht erforderlich, dass die Wohnung auch nach der Untervermietung Lebensmittelpunkt des Mieters bleibe. Dafür, dass der Gesetzgeber lediglich den Schutz nur eines Mietverhältnisses sicherstellen wollte, gebe es keine Anhaltspunkte oder Stütze im Gesetz. Der Zweck des § 553 BGB bestehe demnach darin, dem Mieter die Wohnung, an der er festhalten will, zu erhalten. Es bleibe dem Mieter, seinen persönlichen Vorstellungen und seiner freien Entscheidung, überlassen, wo er im herkömmlichen Sinne wohnt. Ein Mietvertrag verpflichte den Mieter nicht, seinen Lebensmittelpunkt im Sinne des Hauptwohnsitzes zu begründen.

Das Vorliegen eines berechtigten Interesses erfordere nicht, dass es dem Mieter bezogen auf die konkrete Höhe seiner Einkünfte und seines Vermögens nicht möglich sei, das Mietverhältnis auch ohne die Inanspruchnahme von Untermieteinnahmen fortzusetzen. Vielmehr reiche jedes nachvollziehbare Interesse an einer finanziellen Ersparnis aus. Die Nutzung einer Wohnung als Nebenwohnung stelle nicht nur einen „bloßen Komfortzuwachs“ dar. Der Umstand, dass der Mieter in der untervermieteten Wohnung nicht seinen Hauptwohnsitz unterhalte, stelle auch keinen Widerspruch zur „geltenden Rechts- und Sozialordnung“ dar, so der Bundesgerichtshof weiter. Die Erzielung von Untermieteinnahmen stehe auch in den Lagen eines angespannten Wohnungsmarktes einem berechtigten Interesse nicht entgegen. Hierbei handele es sich um Fragen der Wohnungspolitik oder gesellschaftlichen Diskussion.

Anmerkung

Der Bundesgerichtshof komplettiert nun mit den beiden diesjährigen „Herbst-Entscheidungen“ vom 13. 9. und vom 27.9.2023 seine schon bisher erkennbare Tendenz: Dem Mieter von Wohnraum soll es nicht schwergemacht werden, seine Wohnung unterzuvermieten. Entscheidend ist hierbei allerdings, dass es sich nur um einen „Teil“ der Wohnung handeln darf. Aber auch an die Voraussetzungen für diesen „Teil“ werden nicht allzu hohe Anforderungen gestellt, wie die Entscheidung vom 13.9.2023 zeigt (Einzimmerwohnung). Der Bundesgerichtshof erwähnt auch das in der heutigen Gesellschaft verstärkte Bedürfnis der Bewohner nach Flexibilität, beruflich, wie persönlich.

Für Wohnungsgenossenschaften dürften sich keine Erleichterungen ergeben. Denn solange der Mieter, der auch Mitglied ist, noch Gewahrsam an der Wohnung hat, „bewohnt“ er diese im Sinne der vorgenannten Ausführungen des Gerichts. Die beiden Entscheidungen dürften die Erfolgsaussichten für ein genossenschaftliches Ausschlussverfahren wegen Haltens einer Zweitwohnung weiter absenken, zumindest solange eine entsprechende Interessenlage, wie im Fall gegeben, vorliegt (regelmäßige Nutzung der Wohnung). Ein Ausschlussverfahren wegen eines definitiv vollständigen Leerstehenlassens einer Genossenschaftswohnung (sog. „Reserve-Wohnung“ oder „Ferienwohnung“), insbesondere in einem Gebiet mit erheblichem allgemeinen Wohnraumbedarf und bei einem Versorgungsbedarf anderer Genossenschaftsmitglieder, dürfte aber nach wie vor Aussichten auf Erfolg haben, insbesondere, falls eine entsprechende Satzungsregelung vorhanden ist.