Kategorie: Mietrecht & weitere Rechtsgebiete

Die verweigerte Wohnungszugangsgewährung beschäftigt die Wohnungswirtschaft seit Jahren – besonders dann, wenn Mieter dringend erforderliche Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen blockieren. Eine aktuelle Entscheidung des Amtsgerichts Fürstenfeldbruck (AG FFB) vom 14.03.2025 – 2 C 842/24 bestätigt erneut: Wer mehrfach und beharrlich den Zutritt verweigert, riskiert die fristlose Kündigung.

Der Fall vor dem AG Fürstenfeldbruck
Im entschiedenen Fall verweigerte der Mieter über längere Zeit mehrfach den Zutritt zur Wohnung, obwohl der Vermieter den Zugang – u.a. zum Austausch von Fenstern – wiederholt angekündigt und angemahnt hatte. Das Gericht sah hierin eine beharrliche Pflichtverletzung, die das Vertrauensverhältnis unzumutbar stört.

Rechtlicher Hintergrund
Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter nach angemessener Vorankündigung den Zutritt zur Wohnung zu ermöglichen, wenn ein konkreter sachlicher Grund besteht. Dies ergibt sich u.a. auch aus dem BGH-Urteil vom 26.04.2023 – VIII ZR 420/21:

Der BGH stellt ausdrücklich fest:
• Es besteht eine vertragliche Nebenpflicht aus § 242 BGB, dem Vermieter den Zutritt zu gewähren.
• Voraussetzungen: konkreter sachlicher Grund + angemessene Vorankündigung.
• Beispiel im Fall: beabsichtigte Veräußerung der Wohnung.

Bereits mit Urteil vom 15.04.2015 urteilte der BGH, VIII ZR 28/13 zu einer Zutrittsverweigerung bei Instandsetzung und kam zu dem Schluss, dass ein Vermieter unter Umständen fristlos kündigen kann, wenn der Mieter den Zutritt für dringend notwendige Instandsetzungsmaßnahmen verweigert.

Persönliche Gründe auf Mieterseite, die dem Zutritt entgegengehalten werden, spielen nur eine Rolle sofern diese die Schwelle der unzumutbaren Härte erreichen. Eine solche ist anzunehmen, wenn der Zutritt zu diesem konkreten Zeitpunkt eine erhebliche, atypische Beeinträchtigung der Gesundheit oder Lebensführung darstellt, die die Schwelle bloßer Unannehmlichkeiten deutlich überschreitet.

Praxisfolgen
Konkrete sachliche Gründe sind unabdingbar um das vermieterseitige Zutrittsrecht durchzusetzen.
Zu den sachlichen Gründen zählen z. B.:

• Gefahr im Verzug
• Wartung/Ablesung
• Instandhaltung
• Modernisierung
• Kontrolle eines gemeldeten Mangels

Für Vermieter empfiehlt sich eine saubere Vorbereitung und Dokumentation mit
Anschreiben unter Benennung

1. sachlicher Grund
2. Rechtsgrundlagen: Duldungspflicht; ggf. unter Hinweis auf Rechtsprechung (
3. Angemessene Terminvorschläge (zeitlicher Vorlauf, nicht zur Unzeit u.ä.)
4. Ankündigung einer Abmahnung bei (erneuter) Verweigerung sowie Gesprächsnotizen und einer formellen Abmahnungen falls nötig.

Beim BGH ist mit Urteil vom 28. Januar – VIII ZR 228/23 nunmehr die mit großem Interesse erwartete Entscheidung zur gewinnbringenden Untervermietung ergangen.

Die Pressestelle teilt mit:

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung des Wohnraums nicht gegeben ist, wenn er durch die Untervermietung einen über die Deckung der eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehenden Gewinn erzielt. 

Sachverhalt:

Der Beklagte ist seit dem Jahr 2009 Mieter einer in Berlin gelegenen Zweizimmerwohnung der Klägerin. Die Nettokaltmiete belief sich auf monatlich 460 €. Aufgrund eines vorübergehenden Auslandsaufenthalts vermietete der Beklagte die Wohnung ohne Untervermietungserlaubnis ab Anfang des Jahres 2020 für monatlich 962 € (nettokalt) zuzüglich einer Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung (insgesamt monatlich 1.100 €) an zwei Untermieter. Nachdem die Klägerin den Beklagten wegen unerlaubter Untervermietung vergeblich abgemahnt hatte, erklärte sie im Februar 2022 die fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der Bundesgerichtshof hat die Revision des Beklagten zurückgewiesen. Das Räumungsurteil ist damit rechtskräftig.

Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass der Klägerin ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von dem Beklagten angemieteten Wohnung zusteht. Die Kündigung der Klägerin ist wirksam, denn der Beklagte hat seine Pflichten aus dem Mietverhältnis durch die ohne Erlaubnis vorgenommene Untervermietung der Wohnung schuldhaft nicht unerheblich verletzt (§ 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB). Ihm stand ein Anspruch nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Erteilung der Erlaubnis einer – gewinnbringenden – Untervermietung nicht zu. 

Der Mieter kann die Erteilung einer Untervermietungserlaubnis verlangen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB hat. Ob das Interesse des Mieters, die Wohnung gewinnbringend unterzuvermieten, als berechtigt in diesem Sinne anzusehen ist, ist durch Auslegung der Vorschrift des § 553 BGB zu ermitteln. Danach ist – unter Berücksichtigung der Entstehungsgeschichte dieser Bestimmung sowie der Erwägungen des Gesetzgebers – die Untervermietung von der Überlegung getragen, dem Mieter die Wohnung im Falle einer wesentlichen Änderung seiner Lebensverhältnisse zu erhalten. Der Zweck der Untervermietung besteht hingegen nicht darin, dem Mieter hierdurch eine Möglichkeit der Gewinnerzielung zu verschaffen.

Das vorgenannte Verständnis des berechtigten Interesses des Mieters entspricht den in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringenden grundrechtlich durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Rechtspositionen des Vermieters und des Mieters. Die Rechtsposition des Mieters reicht nicht so weit, dass ihm im Rahmen der Vorschrift des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Recht auf gewinnbringende Untervermietung der Wohnung zuzubilligen wäre.

Dieses Verständnis liegt auch der ständigen Rechtsprechung des Senats zugrunde, wonach der Wunsch des Mieters nach einer Verringerung der von ihm zu tragenden Mietaufwendungen als ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB anzuerkennen ist. Die Erzielung von Einnahmen, die über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehen, ist hiervon indes nicht umfasst. Diese rechtliche Beurteilung berücksichtigt auch die Interessen der Untermieter in angemessenem Maß, indem diese hierdurch im Grundsatz vor überhöhten Untermieten geschützt werden.

Nach diesen Maßstäben ist im vorliegenden Fall ein berechtigtes Interesse des Beklagten an der von ihm vorgenommenen Untervermietung bereits deshalb nicht gegeben, weil er durch diese nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts einen – die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen übersteigenden – Gewinn erzielt hat. 

Darüber, ob im Einzelfall über die Untervermietung des Wohnraums hinausgehende Leistungen des Mieters, wie etwa die Überlassung von Mobiliar, bei der Frage zu berücksichtigen sind, ob der Mieter durch die Untervermietung einen Gewinn erzielt, hatte der Senat nicht zu entscheiden, weil das Berufungsgericht – ohne Rechtsfehler – Leistungen des Beklagten in einer die Differenz zwischen der Höhe der Untermiete und den eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen des Beklagten ausgleichenden Höhe nicht festgestellt hat.

Ebenso hatte der Senat, da ein berechtigtes Interesse des Beklagten im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB an der Gestattung der Untervermietung in der hier vereinbarten Art und Weise bereits wegen der damit verbundenen Gewinnerzielung nicht besteht, nicht darüber zu entscheiden, ob ein solches Interesse etwa auch aufgrund eines – vom Berufungsgericht angenommenen – Verstoßes der Untermiethöhe gegen die Bestimmungen der §§ 556d ff. BGB über die sogenannte Mietpreisbremse in wie hier  angespannten Wohnungsmärkten zu verneinen wäre.

Mit Beschluss vom 21.07.2025 (Az. 1 BvR 1428/24) befasste sich das Bundesverfassungsgericht mit der Verfassungsbeschwerde eines Mieters gegen seine Verurteilung zur Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung wegen massiver Verwahrlosung und Vermüllung der Wohnung.

Sachverhalt
Der Mieter bewohnte die Wohnung seit vielen Jahren. Nach einem Feuerwehreinsatz wurde die Wohnung im Polizeibericht als in „katastrophalem Zustand“ beschrieben. Die Vermieterin mahnte den Mieter ab und kündigte anschließend außerordentlich, hilfsweise ordentlich, weil die Wohnung erheblich verdreckt, vermüllt und zugestellt gewesen sein soll, sodass Räume nur schwer oder gar nicht begehbar waren. Amtsgericht und Landgericht verurteilten den Mieter daraufhin zur Räumung; sie stützten sich auf § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB (erhebliche Pflichtverletzung / Gefährdung der Mietsache) und nahmen eine erhebliche Verwahrlosung sowie drohende Substanzschäden an.

Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts
Die Verfassungsbeschwerde wurde zwar als unzulässig nicht zur Entscheidung angenommen, weil die fachgerichtliche Abwägung nicht als verfassungswidrig einzustufen war und die Anforderungen an die Rechtswegerschöpfung und Darlegung als nicht erfüllt angesehen wurden. Die Verfassungsbeschwerde blieb also im Ergebnis erfolglos, nach dem das Gericht zuvor in einem Eilverfahren die Vollstreckung der Räumung vorübergehend ausgesetzt hatte.
Das Bundesverfassungsgericht ließ es sich aber nicht nehmen, auch ohne in der Sache zu entscheiden, mit dem Beschluss Maßstäbe für Räumungskündigungen wegen „Vermüllung“ zu verdeutlichen.

Die zentralen verfassungsrechtlichen Kernaussagen lauten:

• Die Wohnung ist „räumlicher Mittelpunkt freier Entfaltung der Persönlichkeit“; der Besitz des Mieters an der Wohnung wird vom Eigentumsschutz des Art. 14 Abs. 1 GG erfasst und genießt daher hohen Stellenwert.
• Eine Kündigung darf dem Mieter seine Wohnung nicht ohne „beachtliche Gründe“ entziehen; Gerichte dürfen Mietern nicht einfach eigene Vorstellungen „angemessenen Wohnens“ aufzwingen.
• In Räumungsverfahren müssen Gerichte umfassend abwägen zwischen dem eigentumsrechtlich geschützten Besitzrecht des Mieters (Mietdauer, Bedeutung der Wohnung, persönliche Situation) und dem Eigentum des Vermieters und dessen Beeinträchtigung (konkrete oder zumindest hinreichend wahrscheinliche Substanz- oder erhebliche Nutzungsschäden).

In Bezug auf den konkreten Hintergrund der Kündigung wurden folgende Maßstab bzgl. der Vermüllung / Verwahrlosung einer Mietwohnung definiert:

• Eine bloß unordentliche oder „messieartige“ Wohnung reicht für eine Kündigung nicht; erforderlich ist zumindest eine ernsthafte Gefährdung der Bausubstanz oder eine erhebliche Beeinträchtigung der Mietsache.
• Ein bereits eingetretener Schaden muss nicht zwingend vorliegen; es genügt, wenn aufgrund des Zustands der Wohnung der Eintritt eines Schadens „signifikant wahrscheinlicher“ ist als bei vertragsgemäßer Nutzung (z.B. wegen fehlender Reinigungsmöglichkeit, Unzugänglichkeit von Flächen).

Fazit:
An die Rechtswirksamkeit einer Kündigung wegen Vermüllung / Verwahrlosung werden sehr hohe Anforderungen gestellt.
Hinzu kommt die Schwierigkeit, dass die Ursachen für den zu beanstandenden Zustand der Mietwohnung häufig psychosomatische oder psychische Erkrankungen sind, die in die Interessensabwägung als persönlicher Umstand einzustellen sind (Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG, Schutz behinderter/erkrankter Menschen, Art. 2 und 14 GG).

Letztendlich bleibt es Aufgabe der Gerichte gründlich zu prüfen, ob die Zumutbarkeitsgrenze für den Vermieter überschritten ist.

Rauchen in der Mietwohnung – ein Thema, das immer wieder zu Diskussionen zwischen Mietern und Vermietern führt. Darf man in der Wohnung oder auf dem Balkon rauchen? Und wann werden die Grenzen des vertragsgemäßen, erlaubten Gebrauch überschritten?

Rauchen in der Wohnung: Was sagt die Rechtsprechung?
Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB darf der Mieter die Mietsache „zum vertragsgemäßen Gebrauch“ nutzen. Was darunter fällt, ist nicht ausdrücklich geregelt, sondern durch Auslegung und Rechtsprechung bestimmt.
Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied bereits am 28. Juni 2006 (Az. VIII ZR 124/05): Rauchen in der Mietwohnung ist grundsätzlich erlaubt und stellt keinen vertragswidrigen Gebrauch dar.

Verfärbungen oder Gerüche durch Tabakkonsum gelten als normale Abnutzung und führen in der Regel nicht zu Schadensersatzansprüchen des Vermieters. Nur bei „exzessivem“ Rauchen, das schon nach kurzer Zeit erheblichen Renovierungsbedarf verursacht, könnte eine Pflichtverletzung vorliegen – dies muss jedoch im Einzelfall nachgewiesen werden.
Der BGH konkretisierte den Begriff „exzessiv“ im Folgeurteil vom 5. März 2008 (Az. VIII ZR 37/07): Nach nur zwei Jahren Mietzeit hatten starke Nikotinablagerungen Streichen, Tapezieren und Lackieren von Türen erfordert, doch der BGH lehnte Schadensersatz ab, da dies übliche Abnutzung darstellte.

Kriterien für „exzessives“ Rauchen:
Gerichte messen Exzessivität nicht an der Zigarettenanzahl, sondern am Sanierungsaufwand: Exzess liegt vor, wenn Nikotin- und Teerablagerungen so tief in Putz, Türen, Heizkörper, Fensterrahmen oder Böden eindringen, dass über normale Schönheitsreparaturen hinausgehende Maßnahmen nötig sind – etwa Neuverputzen, Abschleifen, Austausch von Bauteilen oder Spezialozonbehandlungen gegen hartnäckige Gerüche. Außergewöhnlich hoher Bedarf kurz nach Mietbeginn signalisiert Exzess, z. B. vollständiger Bodenbelagstausch wegen intensiver Verfärbungen und Gerüche.

Aktuelle Rechtsprechung: Rauchen auf dem Balkon
Ein Urteil des Amtsgerichts Remscheid aus dem Jahr 2024 (AG Remscheid, Urteil vom 2. Mai 2024 – 7 C 5/24) bestätigt: Auch das Rauchen auf dem Balkon gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch. Ein Mieter aus einer Nachbarwohnung kann nicht z.B. verlangen, dass der Vermieter einen rauchenden Nachbarn einschränkt. Nur wenn Rauch unzumutbar in die eigene Wohnung dringt und sich nicht durch Lüften beseitigen lässt, könnte eine Mietminderung des beeinträchtigten Nachbarn gerechtfertigt sein. Die Schwelle für eine solche Unzumutbarkeit liegt jedoch hoch.

Was bedeutet das für Mieter und Vermieter?
Mieter dürfen in der Wohnung und auf dem Balkon rauchen, ohne eine Pflichtverletzung zu befürchten – solange es im üblichen Rahmen bleibt. Vermieter dürfen das Rauchen nicht generell untersagen und sind nicht verpflichtet, bei Beschwerden sofort einzuschreiten. Nur bei nachweislich exzessivem Rauchen können ggf. Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter oder von Nachbarn entstehen.

Fazit:
Rauchen gehört grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung – sowohl innerhalb der Wohnung als auch auf dem Balkon. Dennoch gilt: Rücksichtnahme ist der Schlüssel, um langwierige Gerichtsverfahren zu vermeiden.

Mit Beschluss vom 25. Oktober 2022 (Az. VIII ZB 58/21) hat der Bundesgerichtshof (BGH) dazu entschieden unter welchen Voraussetzungen ein Vermieter bereits vor Ablauf der Kündigungsfrist eine Räumungsklage erheben darf.

Die Entscheidung betrifft Fälle, in denen der Mieter der Kündigung widerspricht bzw. erklärt, dass er nicht ausziehen wird.

Kernaussagen des Beschlusses

Der BGH stellt klar, dass eine Klage auf zukünftige Leistung – hier die Räumung und Herausgabe der Wohnung – auch vor Ablauf der Kündigungsfrist zulässig ist, wenn nach den Umständen des Einzelfalls die Besorgnis gerechtfertigt ist, der Mieter werde sich der rechtzeitigen Leistung entziehen. Diese Besorgnis kann auch dann bestehen, wenn der Mieter nicht die Wirksamkeit der Kündigung bestreitet, sondern geltend macht, mangels Ersatzwohnraum nicht ausziehen zu können.

Die Besorgnis setzt keine Böswilligkeit des Mieters voraus. Es genügt, dass der Mieter erklärt, er werde bei fehlendem Ersatzwohnraum nicht ausziehen. Damit wird die Schwelle für die Zulässigkeit einer vorzeitigen Räumungsklage deutlich abgesenkt.

Der Widerspruch des Mieters wegen drohender Obdachlosigkeit (§ 574 Abs. 2 BGB) hindert den Vermieter nicht, eine Klage auf zukünftige Leistung zu erheben. Die Härteprüfung bleibt dem Hauptsacheverfahren vorbehalten; sie sperrt nicht die prozessuale Möglichkeit der Klageerhebung.

Fazit

Der Beschluss stärkt die Position von Vermietern. Wer konkrete Anhaltspunkte für eine Leistungsverweigerung hat, muss nicht untätig bleiben, sondern kann frühzeitig gerichtliche Schritte einleiten. Zugleich bleibt die soziale Schutzfunktion des § 574 BGB gewahrt, da die Härteprüfung nicht entfällt, sondern in der Hauptsache erfolgt. Für Eigentümer bedeutet dies: Kommunikation dokumentieren, rechtzeitig handeln und die prozessualen Möglichkeiten nutzen.

Passend zum Thema „Eisglätte“ (siehe Artikel in der vdw aktuell 44/2025) hat der 8. Zivilsenat des BGH am 06.08.2025 (Urteil Az. VIII ZR 250/23) entschieden, dass Vermietende grundsätzlich für Schäden haften, die Mietende durch einen Sturz bei Eisglätte unter Verletzung der Räum- und Streupflicht auf einem Weg erlitten haben, der sich auf dem im Eigentum der vermietenden Person befindlichen Grundstück befindet.

Wer glaubt, mit der Beauftragung einer Fachfirma oder Verwaltung sei das eigene Haftungsrisiko erledigt, irrt gewaltig.

1. Sachverhalt: Sturz auf dem Grundstück

Eine Mieterin rutschte auf dem vereisten Zuweg zum Gebäude aus und verletzte sich schwer. Für die Gehwege auf dem Grundstück war eine GmbH, die einen professionellen Hausmeisterdienst betreibt, seitens der Liegenschaftseigentümer*innen (hier: einer Wohnungseigentümergemeinschaft) mit dem Winterdienst beauftragt. Die vermietende Person wähnte sich auf der sicheren Seite: Die Verantwortung liege allein beim Dienstleistungsunternehmen.

2. Das Urteil

Der BGH erteilte dieser Ansicht eine klare Absage. Die Karlsruher Richter*innen stellten fest:

• Vermietende können sich von der Haftung nur in absoluten Ausnahmefällen exkulpieren.

• Keine Sonderbehandlung für Wohnungseigentümer*innen.

Vertragliche Nebenpflicht:

Als Nebenpflicht aus dem Mietvertrag schulden Vermietende den Mietenden einen verkehrssicheren Zugang zur Wohnung.

3. Der entscheidende Punkt: Fachfirma/Verwaltung als Erfüllungsgehilfen

Das Landgericht hatte die Klage noch abgewiesen, weil Vermietende nur eine Überwachungspflicht treffe, die hier nicht verletzt worden sei. Der BGH korrigierte dies: Der beauftragte Winterdienst fungiert im Verhältnis zu den Mietenden als sogenannter Erfüllungsgehilfe der vermietenden Person (§ 278 BGB).

Macht der Winterdienst einen Fehler (z. B. unzureichendes Streuen), wird dieses Verschulden den Vermietenden wie eigenes Verschulden zugerechnet.

Gleiches Schutzniveau:

Diese mietvertragliche Nebenpflicht besteht – so der Bundesgerichtshof – auch dann, wenn die vermietende Partei (hier: die Beklagte) nicht (Allein )Eigentümer*in des Grundstücks ist, sondern „nur“ Mitglied einer WEG und ihr bzw. ihm das Grundstück nicht allein gehört.

Die Haftung trifft demnach auch einzelne, vermietende Wohnungseigentümer*innen in Bezug auf Gemeinschaftsflächen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie können sich nicht damit exkulpieren, keinen direkten Zugriff auf das Gemeinschaftseigentum zu haben oder den Winterdienst delegiert zu haben.

Wäre es anders, wären Mietende von Eigentumswohnungen weniger geschützt als Mietende von Liegenschaftseigentümer*innen. Für ein unterschiedliches Schutzniveau im Wohnraummietrecht existiert keine sachliche Rechtfertigung und auch keine rechtsdogmatische Grundlage.

4. Konsequenzen für die Praxis

Auch bei der Beauftragung Dritter trifft Vermietende die Verpflichtung, den ordnungsgemäßen Winterdienst sicherzustellen. Sie müssen geeignete Maßnahmen zur Organisation und Kontrolle ergreifen, um Unfälle und damit das eigene Haftungsrisiko so weit wie möglich auszuschließen.

Eine bloß sorgfältige Auswahl der Fachfirma reicht nicht aus. Vermietende haften vollumfänglich für Versäumnisse der beauftragten Firma – und zwar aus dem Mietvertrag, nicht nur aus dem Deliktsrecht. Eine vollständige Exkulpation ist nach dem BGH Urteil praktisch ausgeschlossen; die Haftung bei Glätteunfällen ist sehr streng.

5. Fazit & Handlungsempfehlung

Delegieren schützt vor Haftung nicht. Auch wenn der Winterdienst vertraglich auf Dritte übertragen wird, bleiben Vermietende die ersten Ansprechpartner*innen für ihre Mietenden bei Glatteisunfällen.

Sorgen Sie für ausreichenden Haftpflichtversicherungsschutz und kontrollieren Sie – soweit möglich – regelmäßig die Zuverlässigkeit der eingesetzten Dienstleistenden.

(BGH, Urteil vom 19.07.2023, Az. VIII ZR 245/22)

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Wahlmöglichkeit zwischen zwei vorformulierten Vertragsvarianten keine echte Individualvereinbarung darstellt. Das betrifft insbesondere Mietverträge, bei denen Vermieter dem Mieter anbieten, zwischen einer höheren Miete ohne Renovierungspflicht und einer günstigeren Miete mit Übernahme von Schönheitsreparaturen zu wählen.

Im konkreten Fall hatte der Vermieter der Mieterin zwei Vertragsfassungen angeboten. Die Mieterin entschied sich für die Variante mit geringerer Miete und verpflichtete sich zur anteiligen Kostenübernahme für Schönheitsreparaturen bei vorzeitigem Auszug, sog. “Quotenabgeltungsklausel“. Der Vermieter behielt nach Vertragsende einen Teil der Kaution ein. Der BGH erklärte die zugrunde liegende Klausel für unwirksam, da sie als Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) zu werten ist und keine echte Verhandlung über den Klauselinhalt stattgefunden hat. Eine Individualvereinbarung liegt nur vor, wenn der Vermieter bereit ist, über die konkrete Klausel ernsthaft zu verhandeln und dem Mieter echte Gestaltungsmöglichkeiten einräumt. Eine bloße Wahlmöglichkeit zwischen vorgegebenen Alternativen reicht nicht aus.

Darüber hinaus stellte der BGH klar, dass bei Staffelmietverträgen die Mietpreisbremse strikt einzuhalten ist. Für die Berechnung der zulässigen Miethöhe darf nur die zuletzt tatsächlich gezahlte Miete des Vormieters herangezogen werden. Staffelbeträge aus dem Vormietvertrag, die beim Auszug des Vormieters noch nicht fällig waren, bleiben unberücksichtigt. Erhöhungen, die zwar vereinbart, aber nie wirksam geworden sind, dürfen nicht als Grundlage für die neue Miete dienen. Im konkreten Fall führte dies zur Rückzahlung überhöhter Mieten an die Mieterin.

Was bedeutet das Urteil für Vermieter in der Praxis?

Vermieter sollten ihre bestehenden Mietverträge sorgfältig prüfen, insbesondere Klauseln zu Schönheitsreparaturen und Quotenabgeltung. Standardisierte Wahlmodelle erfüllen die Anforderungen an eine Individualvereinbarung nicht und sind daher regelmäßig unwirksam. Bei neuen Verträgen ist darauf zu achten, dass die Regelungen den gesetzlichen Vorgaben entsprechen und keine unwirksamen Klauseln enthalten.

Besonders wichtig bei Staffelmietverträgen und Neuvermietungen ist die Einhaltung der Mietpreisbremse. Für die zulässige Miethöhe darf nur die zuletzt tatsächlich gezahlte Miete des Vormieters berücksichtigt werden, nicht hingegen vereinbarte, aber noch nicht fällige Staffelbeträge. Fehler bei der Berechnung können zu Rückforderungsansprüchen der Mieter führen.

Vertragsmuster sollten regelmäßig an die aktuelle Rechtsprechung angepasst und individuelle Vereinbarungen eindeutig dokumentiert werden. Bei Unsicherheiten oder Änderungsbedarf sollten Vermieter rechtlichen Rat einholen, um wirksame Klauseln zu verwenden und Rückzahlungsrisiken zu vermeiden.