BGH zur Untervermietung einer Einzimmerwohnung – „Berechtigtes Interesse“ des Mieters zur Untervermietung bei längerem Auslandsaufenthalt des Mieters

Der Mieter von Wohnraum darf die von ihm angemietete Wohnung oder Teile hiervon nicht ohne Erlaubnis des Vermieters an sog. „Dritte“ zum Gebrauch überlassen bzw. sogar weitervermieten. Für Wohnraum gilt jedoch eine besondere Vorschrift: Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen (§ 553 Abs.1, S.1 BGB). Diese Erlaubnis muss der Mieter auch vorher einholen, selbst wenn er einen Anspruch gegen seinen Vermieter hat. Hier gibt es in der Praxis der Wohnraumvermietung oft Konflikte, weil, der Mieter dies unterlässt.

Umstritten ist oftmals auch die Frage, ob ein „berechtigtes Interesse“ vorliegt. Im zu Grunde liegenden Fall lagerte der Mieter seine verbliebenen persönlichen Gegenstände in einem Schrank und einer Kommode , sowie in einem am Ende des Flurs gelegenen, durch einen Vorhang abgetrennten, nur von ihm zu nutzenden Bereich von der Größe eines Quadratmeters. Ferner blieb der Mieter im Besitz eines Wohnungsschlüssels. Der Mieter hatte seinen Vermieter um die Zustimmung zur Untervermietung seiner Einzimmerwohnung wegen eines bevorstehenden Auslandsaufenthalts (knapp über einem Jahr) gebeten. Dieser lehnte ab. Daraufhin klagte der Mieter auf Zustimmung. Das Amtsgericht wies die Klage ab. In der Berufung vor dem Landgericht bekam der Mieter recht. Hiergegen ging der Vermieter in die Revision zum Bundesgerichtshof (BGH). Der BGH bestätigte die Berufungsinstanz, und somit einen Anspruch des Mieters auf Erteilung der Zustimmung zur Untervermietung.

Der BGH verwies in den Gründen seiner Entscheidung auf seine frühere Rechtsprechung zu Wohnungen mit mehreren Zimmern, wonach die betreffende Vorschrift des § 553 Abs.1 BGB weder quantitative Vorgaben hinsichtlich des beim Mieter verbleibenden Anteils des Wohnraums noch qualitative Anforderungen bezüglich dessen weiterer Nutzung durch den Mieter aufstelle. Von einer Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten im Sinne der Vorschrift des § 553 Abs.1 BGB sei daher regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Danach könne ein ‚Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Gestattung der Gebrauchsüberlassung an einen Dritten grundsätzlich auch bei einer Einzimmerwohnung gegeben sein. Ein Ausschluss von Einzimmerwohnungen aus dem Anwendungsbereich der Bestimmung des § 553 Abs.1 BGB ergebe sich weder aus dem Gesetzeswortlaut, der Gesetzesgeschichte noch aus dem mieterschützenden Zweck der Vorschrift. Letzterer, so der BGH weiter, liefe für Mieter einer Einzimmerwohnung andernfalls gänzlich leer. Sachgerechte Gründe dafür, solche Mieter insoweit als weniger schutzwürdig anzusehen als Mieter einer Mehrzimmerwohnung, erschlössen sich indes nicht, denn auch dem Mieter einer Einzimmerwohnung könne es, namentlich bei – wie hier – befristeter Abwesenheit, darum gehen, sich den Wohnraum zu erhalten. Der Mieter habe seinen Gewahrsam an der Wohnung auch nicht vollständig aufgegeben. Denn er habe persönliche Gegenstände in der Wohnung in Bereichen zurückgelassen, die seiner alleinigen Nutzung vorbehalten waren, und sich dem Zugriff hierauf zudem durch Zurückbehaltung des Wohnungsschlüssels gesichert. Hinzu trete der Wille des Mieters, die Wohnung nur für die Zeit seines Auslandsaufenthalts teilweise einem Dritten zu überlassen.