In der vdw aktuell 9/2023 hatten wir Sie über die Rechtsposition des GdW zum hydraulischen Abgleich informiert. Konkret über den Punkt „Faktische Unmöglichkeit“. In dieser Ausgabe geht es um die Punkte „Wann besteht die Pflicht zur Durchführung eines hydraulischen Abgleichs?“ und „Mietminderung“.

Wann besteht die Pflicht zur Durchführung eines hydraulischen Abgleichs?

Unabhängig von den in § 3 Abs. 2 EnSimiMaV genannten Ausschlussgründen dürfte die Pflicht zur Durchführung eines hydraulischen Abgleichs nur dann bestehen, wenn es sich um eine Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahme handelt.

Instandhaltung bedeutet die Aufrechterhaltung eines ordnungs- und vertragsgemäßen Zustandes des Mietobjekts. Instandsetzung, die Überführung eines ordnungs- oder vertragswidrigen Zustandes in einen ordnungs- und vertragsgemäßen Zustand, vgl. Börstighaus, Miethöhe-Handbuch, 2. Auflage 2016, Rn. 42-47. Beide Begriffe sind tatbestandlich begrenzt auf den vertraglich geschuldeten Zustand, also den Zustand, der bei Abschluss des Mietvertrages vereinbart ist. Nur in ganz seltenen Fällen wird der neueste Stand der Technik geschuldet. So ist auch in den Mustermietverträgen des GdW der Stand der Technik bei Abschluss des Mietvertrages maßgebend.

Die Pflicht zur Durchführung des hydraulischen Abgleichs würde dann nicht bestehen, wenn es sich um eine Modernisierungsmaßnahme handelt. Voraussetzung hierfür wäre eine bauliche Veränderung (§ 555b BGB).

Der Begriff der baulichen Veränderung wird durch den Gesetzgeber weit ausgelegt. Neben Eingriffen in die bauliche Substanz sind auch Veränderungen der Anlagentechnik des Gebäudes erfasst, vgl. BT-Drs. 17/10485, 27, Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Auflage 2021, Rn. 13.

Für eine tatbestandlich enge Auslegung – Pflicht nur bei Maßnahme der Instandhaltung – sprechen folgende Erwägungen:

  • Hydraulischer Abgleich ist nach BMWK „Instandhaltungsmaßnahme“, vgl. PM vom 24.08.2022. • Verordnungsbegründung begrenzt hydraulischen Abgleich (“möglich und sinnvoll“). vgl. BR Drs. 704/22, Seite 16.
  • Kein Hinweis auf Modernisierungsmaßnahme in Verordnungsbegründung.
  • Kostenkalkulation der Verordnung: Als Modernisierungsmaßnahme würden die Kosten doppelt so hoch liegen, wie in der Verordnungsbegründung kalkuliert, vgl. u. a. Verordnungsbegründung EnSimiMaV, BR-Drs. 407/22, S. 11.
  • Verfassungskonforme Auslegung im Hinblick auf die Eigentumsgarantie nach Art. 14 GG.

Bei diesem Verständnis bedeute dies:

Sobald eine bauliche Veränderung im Sinne des § 555b BGB erforderlich ist, entfällt die Pflicht zur Durchführung des hydraulischen Abgleichs.

Umgekehrt:

Kann der hydraulische Abgleich mit dem vorhandenen oder einem technisch gleichwertigen Thermostat durchgeführt werden, besteht die Pflicht zum hydraulischen Abgleich.

Hinweis:

Die Grenzen zwischen Instandhaltung und Modernisierung sind insbesondere aufgrund des weit gefassten Modernisierungsbegriffs fließend. Vielfach wird der hydraulische Abgleich nur als Modernisierungsmaßnahme durchgeführt werden können.

Ist die Maßnahme auch als Modernisierungsmaßnahme möglich, sinnvoll und wirtschaftlich vertretbar, sollte geprüft werden, ob gleichwohl ein hydraulischer Abgleich durchgeführt wird. Maßstab der Prüfung kann sein, inwieweit die Modernisierungsmaßnahme einer Instandhaltung gleichkommt, etwa bei hohem Abzug von Instandhaltungskosten im Rahmen der Modernisierungsumlage.

Diese Prüfung kann in jedem Fall entfallen, wenn – so oder so – die Maßnahme faktisch unmöglich ist.

Keine Mietminderung

Sofern Vermieter die Pflicht zur Durchführung eines hydraulischen Abgleichs nicht erfüllen können, kann der Mieter die Miete grundsätzlich nicht mindern.

Argument:

Gemäß Mietvertrag schuldet der Vermieter nur den Zustand bei Abschluss des Mietvertrages. Der hydraulische Abgleich ist aber ein Zustand, der im Mietvertrag nicht geschuldet wird.

Ausnahme: Dynamische Verweisung, wonach der Vermieter jeweils den aktuell technischen Zustand schuldet. Der dynamische Verweis ist im Mustervertrag des GdW nicht enthalten und wird auch kaum verwendet, siehe auch Ziff.1.