Entsprechend alter wie auch neuer Gesetzeslage im WEG Recht sind Untergemeinschaften bzw. Mehrhausanlagen dem Gesetzeswortlaut grundsätzlich fremd. Allgemein anerkannt ist jedoch, dass eine Vereinbarung von Untergemeinschaften in der Gemeinschaftsordnung (TE/GO) vor – wie auch nach der Reform des WEG-Rechts grundsätzlich zulässig ist.

Mit Urteil vom 12. November 2021 (AZ.: V ZR 204/20) hat der BGH nun entschieden, dass in der TE/GO einer aus mehreren Häusern bestehenden Wohnanlage für Tiefgarage und Wohngebäude auch dann weitgehend verselbständigte Untergemeinschaften gebildet werden können, wenn die Tiefgarage baulich zugleich als Fundament der Wohngebäude dient. Von Belang ist dies sowohl für die Verwaltungs- als auch für die Kostentrennung, sodass die Teileigentümer der Tiefgaragenstellplätze auch dann allein die Kosten für Sanierungsmaßnahmen im Bereich der Tiefgarage zu tragen haben, wenn die Tiefgarage bautechnisch anderen Baukörpern dient, indem an sich getrennte Baukörper statisch aufeinander aufbauen.

Der Fall
Vorliegend hatte der Verwalter einer WEG, zu welcher mehrere Häuser gehören, die teilweise mit einer vierstöckigen Tiefgarage unterbaut sind, in einer Eigentümerversammlung 2019 die Teileigentümer der Tiefgarage über eine ausschließlich von diesen im Wege einer Sonderumlage kostenmäßig zu tragende Tiefgaragensanierung für rund 5 Millionen Euro beschließen lassen. Der Kläger wurde dadurch als Sondereigentümer eines Stellplatzes in der Tiefgarage zu 46/100.000stel Miteigentumsanteilen mit einer Sonderumlage in Höhe von 21.276,59 Euro belastet. In § 2 Abs. 1 – 5 der Gemeinschaftsordnung (TE/GO) sind für die verschiedenen Baukörper „Sondernutzungsgemeinschaften“ gebildet. § 2 Abs. 6 TE/GO lautet:

„Die Sondernutzungsgemeinschaften verwalten sich selbständig nach Maßgabe der TE unter ergänzende Anwendung des Wohnungseigentumsgesetzes. Die für die Gemeinschaft aller Eigentümer getroffenen Regelungen gelten für sie entsprechend. Dies gilt insbesondere hinsichtlich der Abhaltung von Sondernutzungsgemeinschaftsversammlungen (…).“ In § 13 Abs. 1 TE/GO heißt es: „Instandhaltungsrückstellungen werden jeweils für die Sondernutzungsgemeinschaften, wie in § 2 definiert, gebildet. (…).“

Nachdem das Amtsgericht der Anfechtungsklage stattgegeben hatte, wies das Landgericht Stuttgart die Berufung der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft wegen offenkundiger Aussichtslosigkeit durch Beschluss zurück. Dagegen erhoben die Beklagten nun mit Erfolg Nichtzulassungsbeschwerde. Laut BGH werde der Beschluss der Untergemeinschaft wegen der wirksamen Vereinbarung in der TE/GO von der erforderlichen Beschlusskompetenz getragen. Unerheblich sei, dass die Tiefgarage unter mehreren (nicht aber allen) Wohngebäuden liege und somit teils das Fundament der Wohnhäuser bilde, da auch bei einer baulichen/ statischen Bauwerksverschränkung eine weitreichend selbständige Verwaltungs- und Kostentrennung verankert werden könne. Nur ausnahmeweise können Mitglieder der anderen Untergemeinschaften, deren Gebäude statisch auf die Tiefgarage angewiesen sind, befugt sein, über die Sanierung mitzuentscheiden (vgl. hierzu LG München I, ZWE 2019, 495 Rn. 20 ff.). Dies verneinte der BGH unter Anführung einer „zweifelsfreien Beschlusskompetenz“ vorliegend jedoch und hielt zusätzlich fest, dass sich andernfalls auch nichts an der vorgegebenen Kostentrennung ändern würde.

Fazit:
Bei Übernahme einer Verwaltung empfiehlt es sich für Verwalter, den Inhalt der Gemeinschaftsordnung sorgfältig dahingehend zu prüfen, ob in ihr Untergemeinschaften vereinbart sind und wie weit diese Vereinbarung reicht. Generell können Untergemeinschaften die Verwaltungszuständigkeit, Kostentragung, Kostenverteilung, Finanzierung, das Stimmrecht und eine Regelungskompetenz bezüglich des äußeres Erscheinungsbildes sowie sonstige bauliche Veränderungen zugewiesen werden. Ggf. müssen für diese Untergemeinschaften gesonderte Rücklagen gebildet werden. Um wirksam zu sein, müssen Vereinbarungen zu Untergemeinschaften klar und eindeutig ausgestaltet sein. Auch ist bei der Objektübernahme zu prüfen, ob bereits wirksame Beschlüsse zur Kostentrennung zwischen Untergemeinschaften vorliegen. Im Regelfall ist hierbei von der alleinigen Beschlusskompetenz der Untergemeinschaft auszugehen. Allerdings hat diese ihre Sanierungsbeschlüsse so zu fassen, dass Statik und Bautechnik der übrigen Untergemeinschaften nicht in unzulässiger Art und Weise beeinträchtigt werden.