Einsichtsrecht des Mieters nicht nur in Rechnungen sondern auch in Zahlungsbelege

Die Vermieterin verlangte vom beklagten Mieter einer Wohnung eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung. Sie gewährte dem Beklagten zwar Einsicht in die der Abrechnung zugrundeliegenden Rechnungsbelege, lehnte aber die Einsichtnahme in die entsprechenden Zahlungsbelege ab.

Das Amtsgericht gab der Klage statt, das Landgericht gab der
Berufung des Beklagten statt, die zugelassene, von der Klägerin eingelegte Revision entschied der BGH gegen die Klägerin (Vermieterin), weil sie die verlangte Einsicht in die der Betriebskostenabrechnung zu Grunde liegenden Zahlungsbelege nicht gewährt hat (BGH vom 9.12.2020, Az. VIII ZR 118/19).

Dem Mieter steht gegenüber dem auf eine Betriebskostenabrechnung gestützten Zahlungsverlangen des Vermieters ein temporäres Leistungsverweigerungsrecht zu, solange ihm eine berechtigte Belegeinsicht nicht gewährt worden ist.

Zu den Abrechnungsunterlagen, auf die sich das Einsichtsrecht des Mieters bezieht, gehören neben den Rechnungen auch die dazugehörigen Zahlungsbelege über die in der Abrechnung auf die Mieter umgelegten Betriebskosten. Denn mit Hilfe dieser Belege wird der Mieter in die Lage versetzt, die Berechtigung der jeweils in Rechnung gestellten Beträge zu überprüfen.

Dies gilt unabhängig davon, ob der Vermieter nach dem Abflussprinzip oder nach dem Leistungsprinzip abrechnet. Nach dem Leistungsprinzip müssen die in einem Jahr angefallenen Betriebskosten dem Abrechnungszeitraum auch dann zugeordnet werden, wenn sie erst im Folgejahr in Rechnung gestellt wurden. Nach dem Abflussprinzip kann der Vermieter alle Kosten, mit denen er selbst im Abrechnungszeitraum belastet wird, in die konkrete Abrechnung einstellen. Soweit es sich nicht um Heizkosten handelt – hier ist nur das Leistungsprinzip zulässig – hat der Vermieter ein Wahlrecht zwischen den beiden Abrechnungsarten und kann bei den unterschiedlichen Betriebskostenarten sogar teils die eine, teils die andere Abrechnungsmethode anwenden. Dabei hat er jedoch zu beachten, dass er nicht Zeiträume vor Beginn des Mietverhältnisses einbezieht.

In sämtlichen Fällen hat der Mieter ein gleich gelagertes Kontrollinteresse, wobei der Einwand unberechtigt ist, etwaige Kürzungen oder Nachlässe seien nicht nur aus dem Zahlungsbeleg ersichtlich, sondern vom Vermieter pflichtgemäß bereits auf dem Rechnungsbeleg zu vermerken. Zwar mag sein, dass der Vermieter sich im Falle der Umlage eines nicht oder nicht in voller Höhe entstandenen Rechnungsbetrags wegen Betrugs zu verantworten hätte und dass die Belegeinsicht dem Mieter ohnehin keinen Schutz bietet, da auch Belege manipuliert sein könnten. Mit derartigen Spekulationen kann das der Belegeinsicht zugrundeliegende (allgemeine) Kontrollinteresse des Mieters laut BGH jedoch nicht verneint werden. Außerdem dient die Belegeinsicht auch der Aufdeckung möglicher bloßer Versehen bei der Abrechnung.

Es ist für den Anspruch des Mieters auf Belegeinsicht (inklusive der Zahlungsbelege) auch nicht von Bedeutung, dass der nach dem Leistungsprinzip abrechnende Vermieter die im Abrechnungszeitraum erbrachten – beziehungsweise darauf entfallenden Leistungen unabhängig davon umlegen kann, ob diese (bereits) im Abrechnungszeitraum bezahlt wurden. Denn dies ändert nichts daran, dass sich das allgemeine Kontrollinteresse des Mieters darauf erstreckt, ob der Vermieter die in die Abrechnung eingestellten Leistungen Dritter seinerseits (vollständig) bezahlt hat. Ist das nicht der Fall, besteht für den Mieter zumindest Anlass zu Nachfragen oder zur Erhebung von Einwendungen. Im Zeitpunkt der Erteilung der Abrechnung wird im Allgemeinen ein Zeitraum von mehreren Monaten seit Ablauf der Abrechnungsperiode verstrichen und deshalb regelmäßig zu erwarten sein, dass der Vermieter berechtigte Rechnungsbeträge inzwischen bezahlt hat. Soweit der Vermieter insoweit einen Zahlungsbeleg nicht vorzeigen kann, kann das Anlass für Nachfragen des Mieters oder zur Erhebung von Einwendungen gegen einzelne Kostenpositionen sein.

Soweit der Vermieter nach dem Abflussprinzip abrechnet, das auf die im Abrechnungszeitraum abgeflossenen Mittel (bei Rechnungen Dritter also die Bezahlung dieser Rechnungen durch den Vermieter) abstellt, ist der Mieter zur Überprüfung der Abrechnung sogar zwingend auf die Einsicht in die Zahlungsbelege angewiesen, eben weil es für die Richtigkeit der Abrechnung in diesem Fall darauf ankommt, ob die jeweiligen Betriebskosten im Abrechnungszeitraum bezahlt worden sind.