In einem gemeinsamen Gespräch am 2. April 2022 haben sich Bundeswirtschaftsminister Robert Habeck, Bundesbauministerin Klara Geywitz und Bundesjustizminister Dr. Marco Buschmann auf eine Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Vermietern und Mietern sowohl bei den Wohn- als auch Nichtwohngebäuden geeinigt.

Seit 2021 wird in Deutschland ein Preis für die Emissionen von Kohlendioxid (CO2) erhoben. Derzeit gilt ein Preis von 30 Euro pro Tonne CO2, die beim Verbrennen von Heiz- und Kraftstoffen ausgestoßen wird. Er wird schrittweise auf bis zu 55 Euro im Jahr 2025 steigen.

Aktuell können Vermieter die Zusatzkosten für den CO2-Preis gänzlich an ihre Mieter weitergeben. Die Bundesregierung will nun mit dem Stufenmodell für Wohngebäude einen Auftrag aus dem Koalitionsvertrag umsetzen.

Die Eckpunkte auf einen Blick

Wohngebäude/ gemischte Nutzung:
Mit dem Stufenmodell werden anhand der spezifischen CO2-Emissionen des vermieteten Gebäudes die produzierten CO2-Kosten künftig anteilig entsprechend der Verantwortungsbereiche zwischen Mietern und Vermietern umgelegt. Je schlechter die Energiebilanz des jeweiligen Gebäudes, desto höher ist der zu tragende Kostenanteil für die Vermieter. Mit dem Stufenmodell wird die prozentuale Kostenbeteiligung der Vermieter und Mieter an den jährlichen CO2-Ausstoß des vermieteten Gebäudes pro Quadratmeter geknüpft.

Bei Wohnungen mit einer besonders schlechten Energiebilanz (>=52 kg CO2/m2/a) übernehmen die Vermieter 90 Prozent und die Mieter zehn Prozent der CO2-Kosten. Wenn das Gebäude jedoch mindestens dem sehr effizienten Standard (EH 55) entspricht, müssen die Vermieter keine CO2-Kosten mehr tragen. Ausnahmen kann es geben, wenn Vermieter, etwa bei denkmalgeschützten Gebäuden oder in Milieuschutzgebieten, keinen Beitrag zur energetischen Sanierung leisten können.

Das Stufenmodell gilt für alle Wohngebäude einschließlich Wohn-, Alten- und Pflegeheimen und Gebäude mit gemischter Nutzung, in denen Brennstoffe genutzt werden, die unter das Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) fallen.

Die Festlegung der von den Parteien pro Wohneinheit zu tragenden CO2-Kosten erfolgt über die Heizkostenabrechnung. Vermietern werden mit der Brennstoffrechnung alle für die Berechnung erforderlichen Daten an die Hand gegeben, sodass sie die Verteilung der CO2-Kosten ermitteln können.

Nichtwohngebäude:
Bei Nichtwohngebäuden wie z.B. Gewerberäumen greift die 50:50 Aufteilung, die bereits im Koalitionsvertrag als Möglichkeit festgelegt wurde. Die Mietparteien können, sofern sie handelseinig werden, einen Ausgleich zum Beispiel über die Mietkosten vereinbaren. Das Stufenmodell soll perspektivisch auch auf die Nichtwohngebäude angewendet werden. Aufgrund der Heterogenität dieser (u.a. Größe, Nutzungsarten, Verbrauch) fehlen derzeit noch die erforderlichen Datengrundlagen, um eine valide Berechnung der Abstufungen für Nichtwohngebäude vornehmen zu können. Die Daten sollen in den kommenden zwei bis drei Jahren bereitgestellt werden.

Ziel ist es, dass die Regelung am 1.1.2023 in Kraft tritt. In das Gesetz wird eine Evaluierungsklausel aufgenommen, die eine Evaluierung und eine Prüfung der Frage vorsieht, ob zwischenzeitlich – aufgrund einer Reform des Energieausweises – eine Umstellung auf ein Modell auf Grundlage von Energieausweisen möglich ist.

Wohnungswirtschaft begrüßt Einigung bei der Verteilung des CO2-Preises – Viele Fragen bleiben jedoch offen

Die Aufteilung der CO2-Kosten ist aus Sicht der Wohnungswirtschaft eine faire Lösung, die Anreize zur energetischen Sanierung des Gebäudes durch den Vermieter und für einen sparsamen Verbrauch durch den Mieter schafft. Die ursprünglich geplante 50:50 Verteilung wäre für beide Seiten ungerecht und nicht im Sinne des Klimaschutzes gewesen. Positiv bewerten wir außerdem, dass der Termin nun auf den 1. Januar 2023 verlegt wurde. GdW und Regionalverbände hatten wiederholt darauf hingewiesen, den Vermietern eine Karenzzeit zu gewähren. Dies gibt ihnen die Möglichkeit, entsprechend zu reagieren und ihre Wohnungen in einen energetisch besseren Zustand zu bringen.

Mit Spannung erwarten wir den konkreten Gesetzestext, der auf noch offene Punkte eingehen muss. Insbesondere muss geklärt werden, welche Regelungen der Gesetzentwurf für Fernwärme und Gasetagenheizungen vorsieht. Hier hoffen wir, dass nur Mietverhältnisse erfasst werden, bei denen Heizkosten im Rahmen der Betriebskosten umgelegt werden. Darüber hinaus darf Fernwärme nicht in die Verteilung des CO2-Preises aufgenommen werden. Denn ganz abgesehen von Anschluss- und Benutzungszwängen haben Wohnungsunternehmen keinen Einfluss auf die CO2-Emissionen der Wärmeerzeugung bei Fernwärme. Der CO2-Preis müsste eher auf Mieter und Fernwärmeversorger verteilt werden.
Weiter ist zu klären, wie sich die Regelung auf diejenigen auswirkt, die Sozialhilfe in Anspruch nehmen. Bislang werden die Kosten in vollem Umfang durch die Städte und Kommunen getragen.