Der Tod eines Mieters in einer Wohnung in Berlin wurde über einen Zeitraum von mehreren Tagen nicht entdeckt. Als Folge traten Verunreinigungen an der Sterbestelle und in erheblichem Umfang unangenehme Gerüche in der gesamten Wohnung auf. Die Vermieterin forderte daraufhin Schadensersatz von den Erben und wollte die Kaution in entsprechender Höhe nicht zurückzahlen.

Die Erben klagten daraufhin auf Rückzahlung und waren zunächst beim Amtsgericht erfolgreich. Dieses begründet sein Urteil damit, dass das Sterben notwendigerweise zum Leben gehört. Ein Mieter habe das Recht, in der Mietwohnung zu leben und damit auch zu sterben. Dies gehe nicht über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus.

Bereits 2001 hatte das AG Bad Schwartau in seinem Urteil vom 5.1.2001, Az. 3 C 1214/99, über eine Schadensersatzforderung gegen die Erben entschieden. Der Vermieter forderte in diesem Fall Erstattung von Reinigungskosten und Kosten der Beseitigung des Geruchs, weil der Tod der Mieterin über mehrere Wochen unentdeckt blieb. Nach Ansicht des AG Bad Schwartau haftet der Mieter nur für Verschlechterungen der Mietsache, die auf einen vorwerfbaren, nicht vertragsgemäßen Gebrauch zurückzuführen sind. Der Mieterin könne aber nicht vorgeworfen werden, den vertragsgemäßen Gebrauch dadurch überschritten zu haben, dass sie in der Wohnung verstarb.

Das LG Berlin urteilte in der Berufung im Ergebnis genauso wie das Amtsgericht, hielt aber die Begründung des Amtsgerichts für verfehlt (AG Berlin-Tempelhof v. 24.11.2020, Az. 15 C 59/20 und LG Berlin, Urteil v. 5.10.2021, 66 S 7/21). Der Tod und das Sterben eines Mieters kann nach Ansicht des LG nicht in das rechtliche Pflichtengefüge eines Mietvertrages eingeordnet werden sondern sei ein außerhalb des vertraglichen Pflichtengefüges liegendes Ereignis. Dessen Auswirkungen können zwar mit der Mietsache in Zusammenhang stehen, wenn der Tod innerhalb der Mietsache eintritt, dessen rechtliche Bewertung sei aber den üblichen mietrechtlichen Kategorien entzogen. Ein diesbezüglicher Anspruch auf Schadensersatz setze voraus, dass der Mieter seine mietvertraglichen Pflichten schuldhaft verletzt hat. Der Tod eines Menschen sei aber der Endpunkt in jedem Menschenleben und damit unabwendbar. Deshalb könne der Tod niemals eine schuldhafte Pflichtverletzung nach den Maßstäben des § 280 Abs. 1 BGB (Verletzung einer Pflicht aus einem Schuldverhältnis) darstellen. Das Sterben stehe damit außerhalb mietrechtlicher Haftungsmaßstäbe.

Anmerkung:
Nicht ersichtlich ist, ob das LG bei der Beurteilung der schuldhaften Pflichtverletzung auch den Fall im Blick hatte, dass die Herbeiführung des Todes fahrlässiger Weise oder vorsätzlich durch den Mieter erfolgte und dann eben nicht – jedenfalls in der Wohnung – unabwendbar war. Jedenfalls dürfte eine Schadensersatzforderung auch hier moralischen Bedenken begegnen. Gleichfalls ungeklärt ist ein Anspruch gegen die Erben, sofern diese nach einem Übergang des Mietverhältnisses eigene Pflichten aus dem Mietverhältnis verletzt haben. Dies setzt jedoch eine Kenntnis vom Tod des Erblassers voraus.e/seminare/