Der BGH entschied in seinem Urteil vom 27.4.2021, dass eine Allgemeine Geschäftsbedingung von Banken, die besagt, dass die Änderung Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) der Bank vom Kunden als genehmigt gilt, wenn er nicht widerspricht (Genehmigungsfiktion), unwirksam ist (BGH vom 27.4.2021, Az. XI ZR 26/20; siehe auch vdw aktuell 15/2021).

„Künftige Änderungen dieser Geschäftsbedingungen und der besonderen Bedingungen werden dem Kunden spätestens zwei Monate vor dem vorgeschlagenen Zeitpunkt ihres Wirksamwerdens in Textform angeboten.

….Die Zustimmung des Kunden gilt als erteilt, wenn er seine A
blehnung nicht vor dem vorgeschlagenen Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Änderungen angezeigt hat. Auf diese Genehmigungswirkung wird ihn die Bank in ihrem Angebot besonders hinweisen.“

Erforderlich zur Änderung ist somit eine ausdrückliche Zustimmung.

Dieses Urteil bezieht sich auf Verbraucher. Auf die Frage, ob es für die Geschäftstätigkeit unserer Mitgliedsunternehmen – soweit diese die eigene Verwaltung betrifft – entsprechend anwendbar sein könnte, soll hier nicht eingegangen werden.

Das Urteil ist aber interessant für Unternehmen die neben der eigenen Vermietungstätigkeit WEG-Verwaltung betreiben. Sobald in einer Wohnungseigentümergemeinschaft auch nur ein Eigentümer Verbraucher ist (§13 BGB) und der abgeschlossene Vertrag (hier mit der Bank) nicht gewerblichen oder unternehmerischen Zwecken dient, sondern wie i. d. R. bei Wohnungseigentümern der privaten Vermögensverwaltung, ist die gesamte WEG als Verbraucher einzustufen. (Urt. v. 24.03.2015, Az. VIII ZR 243/13, VIII ZR 360/13 und VIII ZR 109/14). Das o. g. BGH-Urteil ist daher einschlägig. Will die Bank ihre AGB ändern, so ist eine „aktive“ Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erforderlich. Gemäß § 9b Wohnungseigentumsgesetz wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch den Verwalter vertreten. Dieser ist zur
Erklärung der Zustimmung gegenüber der Bank zuständig.

Davon zu unterscheiden ist die Frage, ob der Verwalter diese Erklärung erst nach einem entsprechenden Beschluss de Eigentümer abgeben darf: Grundsätzlich obliegt die Verwaltung der Gemeinschaft. Gemäß § 27 kann der Verwalter aber Maßnahmen selbständig treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Ob dies bei der Änderung von Banken-AGB der Fall ist, kann nur im konkreten Einzelfall entschieden werden. Zu beachten ist noch, dass die selbständige Genehmigungsbefugnis des Verwalters durch die Teilungserklärung bereits gegeben bzw. untersagt sein könnte.

Will die Eigentümergemeinschaft die Zustimmung zur Änderung der AGB nicht erteilen, dann gelten zunächst die bisherigen AGB weiter. Allerdings wird die Bank den Vertrag hinsichtlich des Kontos voraussichtlich zum nächstmöglichen Zeitpunkt kündigen. Fraglich ist in diesem Fall, ob die AGB bei anderen Banken vorteilhafter sind.

Sofern die WEG durch die – nicht wirksame – „AGB Anpassung“ höhere Kontoführungsgebühren hatte, kann sie diese natürlich zurückfordern.