Der Bundestag hat am 07.05.2021 dem Entwurf des Baulandmobilisierungsgesetzes in dritter Lesung zugestimmt. Der Zustimmung war eine Einigung im Bauausschuss der Koalitionsfraktionen von CDU/CSU und SPD vorausgegangen. Alle anderen Fraktionen hatten gegen den Kompromissvorschlag gestimmt.
Die strittigen Punkte wurden wie folgt gelöst:
- Vorkaufsrechte der Kommunen nach §24 Absatz 1, Nr. 6 BauGB gelten für unbebaute Grundstücke. Dabei gelten Grundstücke auch als unbebaut, wenn sie lediglich mit einer Einfriedung umgeben oder zu erkennbar vorläufigen Zwecken bebaut sind. Das Vorkaufsrecht ist anhand eines Gutachtens zum Verkehrswert möglich, der vor allem in angespannten Wohnungsmärkten unter dem erzielbaren Marktwert liegen dürfte. Der Zeitraum für die Ausübung der Vorkaufsrechte wurde von zwei auf drei Monate verlängert.
- Beim besonderen Vorkaufsrecht nach § 25 BauGB entfällt der Bezug auf Grundstücke, die nur geringfügig bebaut sind. Entweder sind die Grundstücke im B-Planbereich brachliegend oder im § 34er Gebiet unbebaut oder brachliegend. Die Begriffsbestimmung unbebauter Grundstücke erfolgt entsprechend § 24 BauGB. Das Vorkaufsrecht nach § 25 BauGB erlischt nach dem Ende der Rechtsverordnung nach § 201a (angespannte Wohnungsmärkte)
- Die Möglichkeit, von den Festsetzungen des Bebauungsplanes in angespannten Wohnungsmärkten abzuweichen (§ 31 BauGB), wird nicht mehr bis 31.12.2024 befristet, sondern wird an den Geltungsbereich der Rechtsverordnung nach § 201a gekoppelt.
- Das ursprünglich vorgesehene Ersatzgeld nach § 135d BauGB wurde gestrichen.
- Wird dem Baugebot nicht entsprochen, kann die Gemeinde das Grundstück nach § 176 Absatz 4 nur zugunsten einer kommunalen Wohnungsbaugesellschaft übernehmen, wenn diese innerhalb einer angemessen Frist in der Lage ist, das Baugebot zu erfüllen und sich dazu verpflichtet. Aus vollkommen unverständlichen Gründen würde eine Erweiterung der Übernahme auf Genossenschaften oder Stiftungen gestrichen. Hier wird die Wohnungswirtschaft an den Bundesrat herantreten und diesen Bitten, die ursprünglich geplante Fassung beizubehalten. Da aber die Übernahmepflicht nur als „kann”-Bestimmung ausgewiesen ist, wird eine Abweichung von dieser Vorgabe bei entsprechender Begründung für möglich gehalten.
- Die Wirksamkeit eines erlassenen Baugebots wird nicht durch das Ende der Rechtsverordnung nach § 201a BauGB (angespannter Wohnungsmarkt) berührt.
- Städtebauliche Entwicklungskonzepte zur Stärkung der Innenentwicklung nach § 176a dienen der Nutzbarmachung von im Gemeindegebiet ohne Zusammenhang verteilten unbebauten oder brachliegenden Grundstücken.
- Nicht die Gemeinden, sondern die Länder können nach § 201a BauGB über eine Verordnungsermächtigung selbst definieren, in welchen Städten und Gemeinden angespannte Wohnungsmärkte vorliegen. Allerdings ist diese Verordnung bis 31.12.2026 beschränkt.
- Der Genehmigungsvorbehalt bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) gilt nicht für Gebäude bis fünf Wohneinheiten. Voraussetzung ist, dass sich die Gebäude nicht in Milieuschutzgebieten befinden. Die Länder haben die Möglichkeit, die Regel enger (bis drei Wohneinheiten) oder auch weiter zu fassen (bis 15 Wohneinheiten). Damit sollen vor allem Kleineigentümer geschützt werden.
- In § 17 der BauNVO wird der Begriff der Obergrenzen durch Orientierungswerte für das Maße der baulichen Nutzung ersetzt.
Sollte der Bundesrat zustimmen, könnte das Gesetz im Juni 2021 vom Bundespräsidenten unterzeichnet werden und noch vor der
parlamentarischen Sommerpause in Kraft treten.
Anmerkung:
Mit der Novelle des Baugesetzbuch liegt nun zwar endlich ein
Gesetz vor, dessen Ziel es ist, Bauland zu mobilisieren statt wie zuletzt so häufig ins Mietrecht einzugreifen. Dennoch bleibt die Baugesetzbuchnovelle aus Sicht der Wohnungswirtschaft weit hinter den Erwartungen zurück. Das Baulandmobilisierungsgesetz beschränkt sich vor allem auf eine Erweiterung der Handlungsmöglichkeiten der Gemeinden im Bauplanungsrecht. Das reicht bei weitem nicht aus und zeigt, wie dringend mehr Koordinierung auf Bundesebene notwendig ist. Wir brauchen jetzt eine echte Wohnraumoffensive 2.0 – alle Regler am Mischpult für bezahlbares Bauen und Wohnen müssen richtig eingestellt werden. Bauland sollte verbilligt und vor allem für preisgünstiges Bauen und Wohnen vergeben werden.