Kategorie: Recht

Mit dem Jahreswechsel kommt wieder viel Neues: Zahlreiche Gesetze und Verordnungen treten in Kraft, die den Alltag und die Planung im Immobiliensektor und damit auch der Wohnungswirtschaft beeinflussen.

Ein kurzer Überblick wesentlicher Fristen und Änderungen:

Sozialwohnungen: Mehr Spielraum, aber mit Formalitäten

Für öffentlich geförderten Wohnraum steigen die Mietobergrenzen und Pauschalen für Verwaltung und Instandhaltung nach der II. Berechnungsverordnung.

Eine Übersicht haben wir für Sie bereit gestellt: Link

Eigentümer können die Mieten anpassen, müssen aber rechtzeitig schriftlich informieren.

Umwandlungsverbot und Mietpreisbremse

Das Umwandlungsverbot nach § 250 BGB, das die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen untersagen kann, wird bis Ende 2030 verlängert. Nun können die Länder weiterhin Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausweisen, was auch die Grundlage für Mietpreisbremse, abgesenkte Kappungsgrenzen und weitere Markteingriffe umfasst.

Die Mietpreisbremse bleibt daher ebenfalls bis Ende 2029 bestehen. In angespannten Wohnungsmärkten dürfen Vermieter bei Neuvermietungen weiterhin maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Die Gebietskulissen wurden teils neu zugeschnitten – nicht überall gelten die Regeln wie bisher.

Die bayerische Staatsregierung hat beschlossen das Umwandlungsverbot generell um ein Jahr bis Ende 2026 und in Milieuschutzgebieten (§ 172 BauGB) um drei Jahre bis Ende 2028 zu verlängern. Allein in München gibt es 36 Milieuschutzgebiete, für die die Regelung gilt.

Heizung und Energie: Die Wende wird konkret

Ab Juli 2026 gilt in Großstädten: Neue Heizungen müssen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Die Umsetzung hängt von der kommunalen Wärmeplanung ab, die bis spätestens 30. Juni 2026 vorliegen muss.

Für kleinere Kommunen mit bis zu 100.000 Einwohnern gilt eine längere Frist: hier hat man noch bis zum 30. Juni 2028 Zeit.

Aber Achtung: dort, wo Kommunen bereits früher ihre Wärmeplanung verabschiedet haben, greift die Regelung bereits ab Verabschiedung der Wärmeplanung

Für Bestandsheizungen in Mehrfamilienhäusern mit mindestens 6 Wohneinheiten gilt nach § 60b GEG unverändert eine Pflicht zur Überprüfung und Optimierung der Heizung.

Die Pflicht zur Heizungsoptimierung gilt für alle Heizungen mit Wasser als Wärmeträger außer Wärmepumpen – also für Gasheizungen, Ölheizungen, Pelletheizungen, Holzheizungen und Mini-KWK. Dabei gelten diese Fristen:

• Heizungen, die ab dem 1.10.2010 eingebaut oder aufgestellt wurden, müssen nach Ablauf von 15 Jahren nach Einbau oder Aufstellung innerhalb eines Jahres geprüft und optimiert werden.
• Heizungen, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut oder aufgestellt wurde, müssen bis zum Ablauf des 30. September 2027 einer Heizungsprüfung und Heizungsoptimierung unterzogen werden.

Bis Ende 2026 müssen alle Heiz- und Warmwasserzähler in Mehrfamilienhäusern fernablesbar sein – und Mieter monatlich über ihren Verbrauch informiert werden. Für Vermieter bedeutet das: Alle nicht fernablesbaren Altgeräte müssen bis Ende 2026 ausgetauscht werden. Wer sich nicht daran hält, muss mit Mietminderungen rechnen.

Parallel steigen die Kosten für fossile Heizungen: Der CO2-Preis klettert auf bis zu 65 Euro pro Tonne. Die Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Mietern und Vermietern richtet sich nach dem energetischen Zustand des Gebäudes.

Der EU-Zertifikatehandel für die Bereiche Wärme und Verkehr tritt parallel dazu nicht wie geplant zum 1. Januar 2027, sondern erst 2028 in Kraft.

Trinkwasser: Aus für Bleileitungen

Bis zum 12. Januar 2026 müssen alle Trinkwasserleitungen aus Blei entfernt oder stillgelegt werden. Fristverlängerungen sind möglich, aber an Bedingungen geknüpft.

Steckersolargeräte: neue Normen

Für Steckersolargeräte gilt ab sofort eine neue Produktnorm – hierzu werden wir Ihnen bald im Detail berichten.

Ausblick: was noch zu erwarten ist

Eine Expertenkommission erarbeitet derzeit Vorschläge zur Änderung des Mietrechts im Hinblick auf Mietpreisüberhöhung. Die Überlegungen beinhalten u.a. ob Verstöße gegen die Mietpreisbremse auch mit einem Bußgeld geahndet werden sollen oder ob zivilrechtliche Folgen ausreichen. Die Ergebnisse werden erst Ende 2026 erwartet. Mit einer Änderung des Gesetzes ist erst 2027 zu rechnen.

Gleichzeitig kündigt die Politik eine Begrenzung von Indexmieten an, um extreme Mietsteigerungen in Zeiten hoher Inflation zu verhindern. Diskutiert wird eine Deckelung auf 3,5% pro Jahr.

Auch für möblierte und kurzfristige Vermietungen sind neue Vorgaben geplant. Ab 20. Mai 2026 soll ein EU weit geregelter Datenaustausch greifen, der die Registrierung und Kontrolle von Kurzzeitvermietungen erleichtert. Zugleich sind strengere Vorgaben für möbliertes Wohnen und kurzfristige Mietverträge geplant, insbesondere im Hinblick auf Umgehungen der Mietpreisbremse. Die Details werden in separaten Gesetzesänderungen erwartet.

Die Europäische Gebäudeeffizienzrichtlinie (EPBD) muss bis spätestens Ende Mai 2026 in deutsche Gesetzgebung umgesetzt werden. Ziel der EPBD ist, dass der Primärenergieverbrauch des gesamten Wohngebäudebestandes bis 2030 um mindestens 16 Prozent sinken muss, bis 2035 um 20 bis 22 Prozent. Des Weiteren enthält die EPBD neue Vorgaben zu Solarpflichten, Gebäudeautomation und Ladeinfrastruktur für Elektromobilität. Die Bundesregierung hat angekündigt, diese Umsetzung gemeinsam mit der Reform des GEG vorzunehmen.

Zudem plant die EU eine Standardisierung und Weiterentwicklung der Energieausweise. Eine sofortige Austauschpflicht ist nicht vorgesehen. Ggf. kann es sinnvoll sein für Bestandsobjekte vorzeitig Energieausweise erneuern zu lassen.

2026 sollen Regelungen für einen geordneten Rückbau der Gasnetze wegen der Umstellung der Wärmeversorgung auf erneuerbare Energien ins Energiewirtschaftsgesetz aufgenommen werden. Wer über die längerfristige Nutzung von Gas nachdenkt, sollte die jeweilige lokale Wärmeplanung prüfen, ob und wo diese langfristig noch Gasnetze (z.B. für Wasserstoff und Biogas) vorsieht. Wo dies nicht der Fall ist, ist mittelfristig (in den nächsten zehn bis 15 Jahren) ein Rückbau der Gasnetze zu erwarten.

Fazit:

2026 ist ein Jahr der Weichenstellung für den Immobilienmarkt. Wer Eigentum besitzt, vermietet oder verwaltet, muss sich auf neue Regeln, Fristen und Herausforderungen einstellen. Jetzt heißt es: Status quo prüfen, Umsetzung planen und rechtzeitig handeln, um von den Chancen zu profitieren und Risiken zu vermeiden.

Mit Urteil vom 18. Dezember 2025 (I ZR 97/25) hat der BGH entschieden, dass private Wirtschaftsauskunfteien (hier: Schufa) Daten über Zahlungsausfälle nicht sofort löschen müssen, auch wenn entsprechende Rechnungen bereits vom Schuldner bezahlt worden sind.

Der BGH unterschied zwischen Daten über Zahlungsstörungen, die private Wirtschaftsauskunfteien durch Einmeldungen ihrer Vertragspartner sammeln, und solchen aus öffentlichen Registern, bei denen bei Nachweis der vollständigen Befriedigung des Gläubigers eine sofortige Löschung von Einträgen im Schuldnerverzeichnis zu erfolgen hat, vgl. etwa § 882e Abs. 3 Nr. 1 ZPO. Ein entsprechendes Vorlageverfahren an den Gerichtshof der Europäischen Union, welches Löschungsfristen von Daten aus einem öffentlichen Register behandelte, ist nach Ansicht des BGH nicht auf private Wirtschaftsauskunfteien übertragbar. Bei privaten Wirtschaftsauskunfteien lässt der BGH bestimmte Speicherungsfristen als Ergebnis einer typisierten Abwägung zu, soweit dabei die Besonderheiten des Einzelfalls hinreichend berücksichtigt werden. Er verweist auf die vom Hessischen Beauftragten für Datenschutz und Informationsfreiheit zum 1. Januar 2025 genehmigten Verhaltensregeln für die Prüf- und Speicherfristen von personenbezogenen Daten durch die deutschen Wirtschaftsauskunfteien, die aus Sicht des BGH einen angemessenen Interessenausgleich vornehmen.

Gerade jetzt in der Vorweihnachtszeit werden besonders viele Pakete geliefert. Oft stehen sie vor Haustüren oder im Hausflur und damit steigt das Risiko von Diebstählen. Viele Mieter wenden sich in solchen Fällen an die Hausverwaltung. Wer trägt die Verantwortung, wenn eine Paketsendung verschwindet, bevor der Empfänger sie in Empfang nehmen konnte?

Risiko und Haftung beim Paketverlust

Das Risiko des Verlustes eines Pakets geht erst dann auf den Empfänger über, wenn das Paket ordnungsgemäß zugestellt wurde. Das bedeutet eine persönliche Übergabe oder die Übergabe an eine empfangsberechtigte Person wie einen namentlich benannten Nachbarn. Bis zu diesem Zeitpunkt haftet der Verkäufer gegenüber dem Empfänger für den Verlust oder die Beschädigung eines Pakets.

Hat der Empfänger eine Abstellgenehmigung erteilt hat, darf der Paketdienst das Paket am vereinbarten (!) Ort ablegen. Mit dieser Ablage gilt die Sendung als zugestellt und das Risiko eines Diebstahls liegt beim Empfänger. Fehlt eine Genehmigung, ist das Abstellen vor der Haustür, im Hausflur oder im Foyer keine ordnungsgemäße Zustellung. Gleiches gilt, wenn das Paket an einem anderen als dem vereinbarten Ort abgelegt wird. In diesen Fällen haftet der Verkäufer gegenüber dem Empfänger und kann anschließend Ansprüche gegenüber dem Paketdienst geltend machen, wenn die Zustellung fehlerhaft war.

Die Beweislast liegt beim Verkäufer: Er muss nachweisen, dass die Ablage vereinbart und ordnungsgemäß erfolgt ist (z. B. Foto oder Zustellprotokoll) oder dass eine persönliche Übergabe an eine empfangsberechtigte Person stattgefunden hat. Gelingt dieser Nachweis nicht, bleibt die Haftung beim Verkäufer. Bei Zustellung durch eigene Boten des Verkäufers, etwa Amazon-Fahrer, gelten dieselben Haftungsregelungen.

Die Einholung einer generellen Abstellgenehmigung über AGB ist im Übrigen nicht wirksam.

Bei Verlust sollte der Empfänger den Verkäufer sofort informieren und Ersatz verlangen. Bei Diebstahlsverdacht kann eine Anzeige bei der Polizei sinnvoll sein.

Rolle von Vermietern und Hausverwaltungen

Vermieter oder Hausverwaltungen haften nicht, da keine Vertragsbeziehung zum Paketdienst oder Verkäufer besteht. Eine Ausnahme besteht nur, wenn Pakete aktiv angenommen werden oder eine sichere Verwahrung zugesagt wurde und diese Zusage nicht eingehalten wird.

Es ist zu empfehlen, in der Hausordnung allgemein auf die geltenden Brandschutzanforderungen hinzuweisen und klarzustellen, dass Fluchtwege freizuhalten sind und zusätzliche Brandlasten im Hausflur, zu denen auch abgestellte Pakete gehören können, möglichst zu vermeiden sind.

Durch die 2. Novelle des GEG gelten seit dem 01.01.2024 gem. § 71l GEG besondere Übergangsfristen bzgl. des Austausches von Etagenheizung und Einzelraumfeuerungsanlagen.

Grundsatz
In einem Gebäude, in dem mindestens eine Etagenheizung betrieben wird, sind die Anforderungen des § 71 Absatz 1 (die 65%-EE-Vorgabe) für Etagenheizungen nicht nach Ablauf eines Zeitraums von 5 Jahren seit Inkrafttreten des GEG, sondern erst fünf Jahre nach dem Zeitpunkt anzuwenden, zu dem die erste Etagenheizung oder zentrale Heizungsanlage ausgetauscht oder eine andere Heizungsanlage zum Zweck der Inbetriebnahme in dem Gebäude eingebaut bzw. aufgestellt wurde (§ 71l Abs. 1 S. 1 GEG).

Konkret bedeutet dies:

1. Entscheidungsphase (innerhalb der 5-Jahresfrist nach § 71l Abs. 1 S. 1 GEG)
   Es muss entschieden werden, ob innerhalb der Übergangsfrist das Gebäude (teilweise oder komplett) auf eine zentrale Heizungsanlage umgestellt wird oder weiterhin einzelne Etagenheizungen/Einsatz von Einzelraumfeuerungsanlagen erfolgen sollen.
2. Umsetzungsfristen
   Die Umsetzungsfristen differieren je nach Szenario:

Zentralisierungsentscheidung:
Falls innerhalb der 5-Jahresfrist nach § 71l Abs. 1 S. 1 GEG eine Zentralheizung beschlossen und umgesetzt wird, verlängert sich die Umsetzungsfrist bis zur Fertigstellung auf insgesamt maximal 13 Jahre (5 Jahre Entscheidungsfrist + bis zu 8 Jahre für die Realisierung der Zentralheizung). Innerhalb dieser Frist müssen Etagenheizungen nicht den Anforderungen des § 71 Abs. 1 entsprechen, sondern können z.B. weiterhin mit Erdgas betrieben werden.

Diese Zentralisierung kann als Voll-, Teil- oder Mehrzentralisierung gestaltet werden. Eine Zentralisierung liegt auch dann vor, wenn ein Gebäude von mehreren zentralen Heizungsanlagen versorgt wird oder nur einzelne Etagenheizungen an eine zentrale Heizungsanlage angeschlossen werden sollen. Die Gesetzesbegründung stellt ferner klar, dass die Umsetzungsfrist von maximal 13 Jahren selbst dann gilt, wenn von vornherein eine den Anforderungen des § 71 Abs. 1 entsprechende zentrale Heizungsanlage vorhanden ist, welche einen Teil des Gebäudes versorgt, und es „nur“ darum geht, weitere Nutzungseinheiten an diese anzuschließen (BT-Drs. 20/6875, 126).

Nach Fertigstellung der zentralen Heizungsanlage, spätestens nach 13 Jahren, müssen alle von der Zentralisierung betroffenen Wohnungen bzw. selbstständigen Nutzungseinheiten an die zentrale Heizungsanlage angeschlossen werden. Die Pflicht zum Anschluss an die zentrale Heizungsanlage gilt allerdings nicht anlasslos zu den beschriebenen Zeitpunkten, sondern erst, wenn die vorhandene Etagenheizung ausgetauscht werden muss. Damit kann die Frist im Einzelfall noch wesentlich länger betragen als die ohnehin schon zur Verfügung stehenden 13 Jahre. Ab dem Zeitpunkt des Anschlusses kommt es für die Erfüllung der Anforderungen des § 71 Abs. 1 auf die zentrale Heizungsanlage an.

Einbau einer neuen Etagenheizung während der 13-jährigen Umsetzungsfrist, bspw. weil eine vorhandene Etagenheizung irreparabel defekt ist, bevor die zentrale Heizungsanlage fertiggestellt ist.

Es gilt, dass die betroffene Wohneinheit nach Ablauf eines weiteren Jahres an die zentrale Heizungsanlage anzuschließen ist.
Es besteht eine aktive Pflicht zum Anschluss an die zentrale Heizungsanlage („sind […] anzuschließen“) innerhalb von 14 (13 plus 1) Jahren nach dem in § 71l Abs. 1 S. 1 GEG genannten Zeitpunkt. Dies führt dazu, dass die Anschlusspflicht bei einer während der Übergangsfrist getauschten Etagenheizung früher eintreten kann als bei Wohnungen/Nutzungseinheiten mit Etagenheizungen, in denen während der Umsetzungsfrist kein Heizungstausch erforderlich geworden ist. Dies beugt der Gefahr vor, dass Eigentümer kurz vor Abschluss der 13-jährigen Umsetzungsfrist und vor Fertigstellung der zentralen Heizungsanlage die Etagenheizung tauschen könnten, um die neue – nicht den Anforderungen des § 71 Abs. 1 entsprechende – Etagenheizung noch solange zu betreiben, bis diese wiederum irreparabel defekt ist. Auf diese Weise könnten die Fristen des § 71l praktisch umgangen werden.

Da nicht nur eine Voll-, sondern auch eine Teilzentralisierung möglich ist können einzelne Wohnungen und selbstständige Nutzungseinheiten weiterhin über Etagenheizungen verfügen. Ferner können Wohnungen oder sonstige selbständige Nutzungseinheiten bisher an eine zentrale Heizungsanlage angeschlossen sein, aber nach der Entscheidung des Verantwortlichen zukünftig durch eine Etagenheizung versorgt werden (BT-Drs. 20/6875, 126). Diese Fälle werden in den S. 4 und 5 geregelt. Inhaltlich entsprechen die Anforderungen denen nach einer Entscheidung für eine vollständige Dezentralisierung gem. Abs. 3.

Entscheidung gegen eine Zentralisierung der Heizung
(Dezentralisierung; Wohnungen und sonstige selbstständige Nutzungseinheiten, die zuvor mittels einer zentralen Heizungsanlage versorgt wurden sollen auf eine dezentrale Versorgung umgestellt werden. Hier sind die Anforderungen nach dem Ablauf eines weiteren Jahres anzuwenden, also sechs Jahre nach dem Beginn der Arbeiten an der ersten zentralen Heizungsanlage oder Etagenheizung innerhalb eines Gebäudes. Damit wird eine Umgehung der Anforderungen des § 71 Abs. 1 verhindert. Es ist nicht zulässig, während der fünfjährigen Übergangsfrist des § 71l Abs. 1 eine neue Gasetagenheizung einzubauen und diese wiederum bis zu ihrem Ausfall zu betreiben.

Etagenheizungen, die innerhalb der 5-Jahresfrist nach § 71l Abs. 1 S. 1 GEG zum Zweck der Inbetriebnahme erstmals eingebaut oder aufgestellt wurden
(Status quo der Etagenheizungen wird beibehalten)
Nach Ablauf der 5-Jahres-Frist nach § 71 Abs. 1 S. 1 GEG muss jede neu eingebaute oder aufgestellte Etagenheizung die Anforderungen des § 71 Abs. 1 erfüllen, d.h. dass während der fünfjährigen Übergangsfrist neu installierte Etagenheizungen spätestens sechs Jahre nach dem in Abs. 1 genannten Zeitpunkt den Anforderungen entsprechen müssen.

Austausch nach Ablauf der Übergangsfrist
Neue Etagenheizungen, die nach Ablauf der Übergangsfrist eingebaut werden, müssen sofort die 65 %-EE-Anforderungen erfüllen. Nach Abs. 2 S. 4 muss nach Ablauf der Fünfjahresfrist des Abs. 1 jede zum Zweck der Inbetriebnahme neu eingebaute oder aufgestellte Etagenheizung die Anforderungen des § 71 Abs. 1 erfüllen.

Anschluss an bestehende zentrale Heizungsanlage
Nach Abs. 2 S. 6 gelten die Anforderungen des § 71 Ab. 1 für Wohnungen und selbstständige Nutzungseinheiten mit Etagenheizungen als erfüllt. Aufgrund der in S. 6 geregelten Fiktion („gelten als erfüllt“) muss allerdings die bestehende zentrale Heizungsanlage die 65-Prozent-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 (noch) nicht einhalten; Konformität mit dem GEG wird allein durch den Anschluss an die Zentralheizung hergestellt. Es handelt sich somit um eine gegenüber § 71 Abs. 1 zusätzliche Erfüllungsoption für Etagenheizungen, die die vom Gesetzgeber favorisierte Zentralisierung verdeutlicht. Gleichzeitig wird durch S. 6 klargestellt, dass bestehende zentrale Heizungsanlagen nicht innerhalb der Umsetzungsfrist des Abs. 2 S. 2 an die Anforderungen des § 71 Abs. 1 angepasst werden müssen, sondern bis zu ihrem Ausfall weiterbetrieben werden können (vgl. BT-Drs. 20/6875, 125 f.).

Folgen einer unterbliebenen Entscheidung

Es tritt die Verpflichtung ein, das Gebäude vollständig auf eine zentrale Heizungsanlage umzustellen. Grund für die gesetzliche Entscheidung für eine Zentralisierung ist die Annahme, dass davon ausgegangen wird, dass eine effiziente und nachhaltige Umstellung der Anlagen auf mind. 65 Prozent erneuerbare Energien häufig nur durch eine Zentralisierung des gesamten Heizungssystems des Gebäudes sinnvoll möglich ist (BT-Drs. 20/6875, 125).

Dokumentation der Entscheidung

Die Entscheidung der Ausgestaltung des Heizungssystems ist unverzüglich dem bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger in Textform (§ 126b BGB) mitzuteilen. Spätester Zeitpunkt für die Mitteilung an den Schornsteinfeger ist der Ablauf der Fünfjahresfrist nach Abs. 1 S. 1 (Austausch der ersten Etagenheizung oder Einbau/Austausch der zentralen Heizungsanlage)

Hinweise:

Gemischt versorgte Gebäude
Die Bestimmung ist maßgeblich nicht nur für ausschließlich dezentral beheizte Gebäude, sondern auch für gemischt versorgte Gebäude und solche, in denen neben den dezentralen Etagenheizungen nicht nur eine Zentralheizung betrieben wird, sondern die Versorgung mit Wärme durch mehrere parallel arbeitende Zentralheizungen erfolgt. Der Anwendungsbereich der Norm ist also nicht ausschließlich dann eröffnet, wenn die erste Etagenheizung ausgetauscht wird, sondern auch im Fall des Austauschs der Zentralheizung oder des Ausfalls einer der parallel arbeitenden Zentralheizungen.

Einzelbefeuerungsanlage
Abs. 6 erweitert den Anwendungsbereich der Abs. 1–5 auf Gebäude, in denen mind. eine Einzelraumfeuerungsanlagen gem. § 2 Nr. 3 der 1. BImSchV zur Erzeugung von Raumwärme, Warmwasser oder einer Kombination davon betrieben wird. Ausgenommen ist der Ersatz von Stromdirektheizungen, vgl. § 71d Abs. 3. Nach der Gesetzesbegründung sind sowohl automatisch (z.B. mit Gas) beschickte als auch handbeschickte Einzelraumfeuerungsanlagen von Abs. 6 erfasst (BT-Drs. 20/6875, 127). Mit Biomasse betriebene Einzelraumfeuerungsanlagen (Holzkamine) sind nach Sinn und Zweck der §§ 71 ff. allerdings vom Anwendungsbereich des Abs. 6 auszunehmen, da sie bereits mit erneuerbaren Energien betrieben werden und die Gesamttreibhausgasemission eines Gebäudes senken.

 

Seit dem 1. Oktober 2025 gilt das sogenannte Wärmepumpenprivileg nicht mehr.

Innerhalb der Übergangsfrist bis zum 30.09.2025 konnten die Stromkosten für zentral betriebene Wärmepumpen in Mehrfamilienhäusern pauschal oder nach Wohnfläche auf die Mietparteien umgelegt werden, ganz unabhängig vom tatsächlichen Verbrauch.
Mit Inkrafttreten der neuen Heizkostenverordnung ist dies nun nicht mehr erlaubt. Die Abrechnung muss künftig nach individuellem Verbrauch erfolgen, sodass die tatsächlichen Energiekosten für Heizung und Warmwasser für jede Mietpartei exakt erfasst und berechnet werden.

Bis spätestens 30. September 2025 mussten in betroffenen Gebäuden geeignete Verbrauchserfassungsgeräte installiert werden. Die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung besteht erstmals für das Jahr 2026. Folglich erhalten Mieterinnen und Mieter in mit Wärmepumpen beheizten Häusern frühestens ab 2027 eine auf individuellem Verbrauch beruhende Betriebskostenabrechnung.

Fehlt die vorgeschriebene Verbrauchserfassung, dürfen Mieter ihre Heiz- und Warmwasserkosten laut aktueller Rechtslage um bis zu 15% kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV).

Seit dem 06.06.2025 gelten in Deutschland wichtige Neuerungen im Energiewirtschaftsgesetz (EnWG), die auch Auswirkungen darauf haben, ob Vermieter berechtigt sind, Mieterdaten an den Stromgrundversorger zu übermitteln – und unter welchen Bedingungen.

Die zentralen Änderungen:

24-Stunden-Lieferantenwechsel und § 20 a EnWG

Seit dem 06.06.2025 müssen Stromanbieter den Wechsel des Stromlieferanten werktags innerhalb von 24 Stunden technisch vollziehen, wenn alle erforderlichen Daten vorliegen. Bei einem Lieferantenwechsel hat der neue Lieferant gem. § 20a EnWG dem Letztverbraucher unverzüglich in Textform zu bestätigen, ob und zu welchem Termin er eine vom Letztverbraucher gewünschte Belieferung aufnehmen kann.

Ein wesentliches Ziel dieser Änderung ist die Förderung des Wettbewerbs auf den Energiemärkten. Die Regelung bietet zudem Verbrauchern Flexibilität, da der Energielieferant innerhalb eines Tages gewechselt werden kann.

Keine rückwirkenden An- oder Abmeldungen mehr

Eine der größten Änderungen: Ein und Auszüge dürfen nicht mehr rückwirkend gemeldet werden, d.h. wenn ein Mieter ein- oder auszieht, muss der Stromliefervertrag bzw. die Meldung vor dem Beginn der tatsächlichen Nutzung erfolgen.

Pflicht zur rechtzeitigen Meldung

Damit der Lieferantenwechsel innerhalb der neuen Fristen funktioniert, müssen Vermieter und Mieter sicherstellen, dass alle relevanten Daten rechtzeitig bereitgestellt und übermittelt werden. Dies betrifft die Grunddaten wie Name, Adresse und Ein-/Auszugsdatum. Verzögert sich die Meldung, kann der Strom über den Grundversorger geliefert werden, was meist mit höheren Kosten einhergeht. Wenn der Mieter keine Stromvertrag mit einem Anbieter abschließt, fällt er automatisch in die Grundversorgung, § 36 EnWG.

Datenschutzrechtliche Situation zur Meldung von Mieterdaten

Laut einem Beschluss der Datenschutzkonferenz (DSK) ist geregelt, dass Vermieter bzw. Verwalter Mieterdaten an den Grundversorger übermitteln dürfen ab der Wohnungsübergabe, wenn der Mieter nicht vorher selbst einen Stromvertrag abgeschlossen hat.

Die Übermittlung ist erforderlich iSd Art. 6 Abs. 1 lit f) DSGVO und wird durch berechtigte Interessen iSd Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO gedeckt, nämlich dem Interesse des Grundversorgers, Vertragspartner zu identifizieren und dem Vermieter, nicht für Verbrauchskosten aufgefordert zu werden, die eigentlich der Mieter zu tragen hat.

Wichtig:

Vermieter müssen die Mieter rechtzeitig gem. Art. 13 DSGVO über die beabsichtigte Datenübermittlung informieren.

Am besten geschieht dies bereits bei Abschluss des Mietvertrags als Ergänzung bei den Datenschutzhinweisen.

Es wäre auch ratsam, sich im Rahmen des Mietvertragsabschlusses zu erkundigen, ob der/die Mieter bereits einen Stromlieferungsvertrag abgeschlossen hat/haben oder ob sie sich selbst beim Grundversorger anmelden werden. So könnte die Notwendigkeit eine Datenübermittlung durch den Vermieter auch vermieden werden. Auch Mieter haben gemäß § 2 Abs. 2 S. 1 StromGVV eine Mitteilungspflicht.

Zu einer Übermittlung der Mieterdaten ist der Vermieter gesetzlich nicht verpflichtet. Dies ist aber in jedem Fall in Fällen erforderlich, in denen keine Rückmeldung über einen Vertragsschluss mit einem Energieversorger des Mieters vorliegt und der Vermieter eine Leistungsabrechnung zu seinen Lasten vermeiden möchte.

Fazit

Für Vermieter bedeutet das modernisierte EnWG insbesondere, dass Mieter ihre Energieverträge eigenständiger und flexibler verwalten können, während der organisatorische Aufwand des Vermieters sinkt. Der Vermieter sollte nach Möglichkeit sicherstellen, dass der Mieter bereits bei Übergabe der Wohnung einen Versorger ausgewählt hat und sich dort angemeldet hat. Liegt bei der Übergabe nichts vor, sollte die Meldung über den Wechsel des Anschlussnehmers proaktiv durch den Vermieter erfolgen.

Schimmelbefall sorgt regelmäßig für Konflikte im Mietverhältnis – doch nicht jeder Mieteranspruch ist berechtigt. Zwei Gerichtsentscheidungen zeigen, wie sich Vermieter durch ordnungsgemäße Aufklärung schützen können.

Der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil v. 18.04.2007, Az. VIII ZR 182/06) hat bereits grundlegend klargestellt, dass eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Schimmelbildung nur unter engen Voraussetzungen möglich ist. Selbst wenn der Mieter gesundheitliche Beeinträchtigungen behauptet, muss er dem Vermieter zunächst die Gelegenheit zur Mangelbeseitigung geben oder eine Abmahnung aussprechen. Außerdem ist ein ärztliches Attest allein nicht ausreichend. Erst ein Sachverständigengutachten, das eine konkrete Gesundheitsgefährdung durch den festgestellten Schimmel belegt, kann im Einzelfall die Grundlage für eine außerordentliche Kündigung sein.

Das Landgericht Landshut (Urteil vom 08.01.2025, Az. 1 S 339/23) ergänzte die Rechtsprechung um einen wichtigen Aspekt: Bei baulichen Veränderungen müssen Mieter ihr Lüftungsverhalten entsprechend anpassen. In dem Fall war nach dem Einbau moderner Isolierfenster in einem älteren Gebäude Schimmel entstanden. Die Mieterin verlangte Beseitigung und Mietminderung. Da die Vermieterin die Mieterin jedoch rechtzeitig auf die Notwendigkeit intensiveren Lüftens hingewiesen hatte, sah das Gericht kein Verschulden der Vermieterin vorliegen und wies die Klage ab. Das Gericht stellte klar, dass ältere, oft undichte Fenster von selbst für einen gewissen Luftaustausch sorgen, während moderne Isolierfenster bewusstes und regelmäßiges Lüften erfordern. Nach der „Verkehrssitte“ ist mindestens zweimal täglich für etwa zehn Minuten sowie zusätzlich nach dem Duschen oder Kochen zu lüften.

Was gilt für Vermieter in der Praxis?

Grundsätzlich stellt Schimmel einen Mangel dar, für den zunächst der Vermieter die Verantwortung und Beweislast trägt. Er muss beweisen, dass der Schimmel nicht bauwerksbedingt ist und bei einem üblichen Wohnverhalten nicht entsteht. Erst danach muss der Mieter darlegen, dass sein Lüftungs- und Heizverhalten richtig und ordnungsgemäß war.

Um das Haftungsrisiko zu mindern, sollten Vermieter nach baulichen Maßnahmen wie dem Einbau neuer Fenster ihre Mieter daher schriftlich und verständlich auf veränderte Lüftungsanforderungen hinweisen und dies entsprechend dokumentieren. Empfehlenswert ist außerdem eine verständliche Lüftungsanleitung der Montagefirma. Da die Gerichte die Zumutbarkeit von Lüftungsanforderungen (Häufigkeit des täglichen Lüftens, Öffnung des Fensters) unterschiedlich beurteilen, sollten sich die Hinweise stets am konkreten Objekt und den technischen Veränderungen orientieren. Auch technische Nachrüstungen, etwa mit Entlüftungsgeräten, können im Zweifel präventiv und als zusätzliche Absicherung dienen.

Vermutlich einer der Dauerbrenner in jeder Hausgemeinschaft und ein Ärgernis für viele Vermieter und Nachbarn: die Bewohner stellen in den Hausfluren Schuhe, Schränkchen, Kinderwagen, Fahrräder oder gar Müll ab. Ist das erlaubt? Rechtfertigt es gar eine Kündigung?

Der BGH hat mit Urteil vom 10.11.2006 (Az. V ZR 46/06) klargestellt, dass Mieter grundsätzlich das Recht haben, Gemeinschaftsflächen wie das Treppenhaus zu nutzen. Hiervon umfasst ist beispielsweise das Abstellen von notwendigen Gegenständen wie Kinderwagen oder Rollatoren, deren Abstellen dem gefahrlosen Zugang dienen kann, wenn keine alternative Abstellmöglichkeit besteht und dadurch keine Gefahrenlage hervorgerufen wird (beispielsweise durch das Verstellen von Fluchtwegen).

Wie ist es aber mit Gegenständen und Dingen, die nach (vermutlich) allgemeinem Verständnis in den Gemeinschaftsflächen nichts verloren haben, wie Schuhen und “zwischengelagertem” Müll?

Die instanzgerichtliche Rechtsprechung lässt das kurzfristige Abstellen von Gegenständen im Hausflur in engen Grenzen zu und orientiert sich dabei an Fluchtwegfreiheit und konkretem Gefahrpotenzial. Nach herrschender Meinung bestehen gegen das gelegentliche kurzfristige Abstellen von Mülltüten und Schuhen dann keine Einwände, wenn

• dadurch Flucht- und Rettungswege nicht dauerhaft oder wesentlich eingeschränkt werden,
• keine nachhaltige Beeinträchtigung der Mitbewohner vorliegt.

Dauerhaft abgestellte Möbel, Regale, Blumentöpfe oder größere Gegenstände werden zum Teil von Gerichten ebenso erlaubt, sofern – ergänzend zu den bereits aufgezählten Kriterien – keine Unfall- oder Brandschutzproblematik vorliegt.

Entsprechend hat beispielsweise das Amtsgericht Berlin-Neukölln im Urteil vom 01.06.2023 – 10 C 121/22 entschieden: weder das kurzzeitige Abstellen einer Mülltüte noch das ebenfalls kurzzeitige Abstellen eines Kinderwagens vor der Wohnungstür – sofern es die Größe des Hausflurs zulässt – seien ein Kündigungsgrund.

Fazit:

Ein grundsätzliches Verbot für das Abstellen von Gegenständen im Hausflur gibt es nicht. Das Vorliegen der aufgezählten Kriterien wie Beeinträchtigungen oder eine Unfall- oder Brandschutzproblematik ist im Einzelfall zu prüfen. Bestätigung es sich, ist der Bewohner diesbezüglich abzumahnen und zur Abhilfe aufzufordern, bevor eine Kündigung in Erwägung zu ziehen ist.

Zwei neuere Entscheidungen der Landgerichte aus Berlin und Lübeck verdeutlichen: Die Haftung von Mietern kann sehr weit reichen. Selbst ohne eigenes Verschulden können sie für Schäden verantwortlich sein. Entscheidend ist, ob diese der Risikosphäre des Mieters zuzurechnen sind.

Beschädigung einer Glastür durch Ohnmacht des Mieters
(LG Berlin, Urteil v. 13.12.2023, Az. 64 S 81/23)
Eine Mieterin verlor in ihrer Wohnung plötzlich das Bewusstsein und fiel rückwärts in eine Glastür, die dabei zerbrach. Sie verlangte vom Vermieter die Reparatur der Türe und minderte die Miete. Das Gericht wies die Ansprüche zurück und stellte klar, dass ein Vermieter nur Schäden tragen muss, die durch den normalen, vertragsgemäßen Gebrauch (z. B. Abnutzungserscheinungen, Verschleiß) entstehen. Ein – wenn auch schuldloses – Hineinfallen in eine Tür gehört nicht dazu.

Fazit: Mieter haften nahezu für alle Schäden, die über den gewöhnlichen Gebrauch hinausgehen und ihrem Verantwortungsbereich zuzurechnen sind. Der Mieter trägt das Risiko auch für unvorhergesehene Ereignisse wie Ohnmachtsanfälle oder Stürze.

Brandschaden durch E-Bike-Akku
(LG Lübeck, Urteil v. 26.07.2024, Az. 5 O 26/23)
Noch teurer wurde es für einen Mieter beim erstmaligen Aufladen seines gebraucht gekauften E-Bikes in seiner Lagerhalle. Beim unbeaufsichtigten Laden des fest eingebauten Akkus kam es zu einem Brand, der einen hohen Sachschaden verursachte. Das Gericht bejahte eine Haftung auf zwei Grundlagen:
Zum einen ist die Gefährdungshaftung nach dem Straßenverkehrsgesetz begründet. Da ein E-Bike als Kraftfahrzeug gilt und der Brand beim „Betreib“ (Ladevorgang) des fest eingebauten Akkus entstand, haftete der Mieter verschuldensunabhängig.
Zum anderen haftet der Mieter wegen fahrlässiger Pflichtverletzung. Beim erstmaligen Aufladen hätte der Mieter die Lagerhalle nicht verlassen, sondern den Ladevorgang überwachen müssen, da der gebauchte Akku vorgeschädigt oder tiefentladen sein konnte.

Fazit: Auch bei unsachgemäßer Nutzung technischer Geräte kann der Mieter haften. Nicht umfasst sind Schäden, die am Mietgegenstand durch normalen Verschleiß oder Materialermüdung entstehen. Zwar betraf die Entscheidung einen Gewerberaum, die Urteilsbegründungen lassen sich jedoch auf das Wohnmietrecht übertragen. Auch hier können Schäden durch Akkus von E-Bikes oder E-Scootern dem Mieter zurechenbar sein. Keine Haftung besteht, wenn Akkus ausgebaut und separat geladen werden (kein „Betrieb“). Wichtig ist außerdem, dass die vom Gericht angenommene Überwachungspflicht nicht für alltägliche technische Geräte (z. B. Smartphone oder Laptop) gilt.

Welche Bedeutung haben die Urteile für Vermieter?
Beide Entscheidungen zeigen: Die Haftung von Mietern ist weitreichend und kann auch schuldloses Verhalten umfassen. Für Vermieter bedeutet dies, dass Schadensersatzforderungen häufiger durchsetzbar sind, als Mieter annehmen.
Obwohl die Entscheidungen besondere Einzelfälle betreffen, lassen sich die Grundsätze auch auf alltägliche Schäden übertragen. Eine Haftung des Mieters besteht nicht nur bei unvorhergesehenen Ereignissen wie Ohnmacht oder Sturz, sondern auch bei üblichen Alltagsvorfällen, wenn beispielsweise durch einen unachtsamen Moment ein schwerer Gegenstand auf eine Bodenfliese fällt und diese springt oder durch das Umstellen von Möbel versehentlich das Parkett zerkratzt wird. Solche Schäden werden häufig erst bei der Wohnungsrückgabe sichtbar. Daher ist es entscheidend, den Zustand der Wohnung bei Ein- und Auszug sorgfältig zu dokumentieren und Schäden genau zu beschreiben. So kann einfacher nachgewiesen werden, dass sie auf den Mieter und nicht auf normale Abnutzung zurückzuführen sind.
Die Haftung des Mieters umfasst zudem Schäden, die von Dritten (z. B. Gästen, Angehörigen oder Handwerkern) verursacht werden, sofern sich diese mit Wissen und Willen des Mieters in der Wohnung aufhalten. Der Mieter haftet somit auch für deren Handlungen, solange diese seiner Risikosphäre zuzuordnen sind.

Wichtig bleibt: Kosten für Schäden durch normale Abnutzung oder Verschleiß (z. B. an Böden, Türen oder Rollläden) trägt weiterhin der Vermieter. Deshalb sollten Vermieter Schäden nicht nur dokumentieren, sondern auch prüfen, ob sie über die normale Nutzung hinausgehen. Zusätzlich empfiehlt es sich, darauf zu achten, dass Mieter über ausreichenden Versicherungsschutz verfügen, insbesondere im Hinblick auf die Nutzung von Lithium-Akkus oder ähnlichen, risikobehafteten Geräten.

Sachverhalt:
Die Parteien- Vermieterin und Mieter- streiten über die Wirksamkeit einer Mieterhöhung auf Basis einer vertraglich vereinbarten Indexmiete. Im entschiedenen Fall war die Indexmiete am Ende des Mietvertrags unter der Überschrift „Sonstige Vereinbarungen“ geregelt. Unter diesem Punkt wurde hierzu lediglich der Satz „Mieter und Vermieter vereinbaren eine Indexmiete gem. § 557 b BGB“ aufgeführt.

Die Entscheidung des Gerichts:

Das Landgericht sah die von der Vermieterin erklärte Mieterhöhung als unwirksam an, da die Klausel zur Indexmiete an dieser Stelle und in diesem Zusammenhang als ungewöhnlich und damit als überraschend i.S.d. § 305 c Abs. 1 BGB anzusehen und unverständlich sei.

Zum einen mussten die Mieter nicht damit rechnen, dass bei einem Unterpunkt „Sonstige Vereinbarungen“ noch eine Regelung zur Miethöhe enthalten ist. Zum anderen verstoße die Klausel gegen das Transparenzgebot. Das Transparenzgebot besagt, dass eine Klausel klar und verständlich sein soll. Die Regelungen in einem Mietvertrag müssen für juristische Laien verständlich sein, ohne dass man Rechtsrat einholt.

Gerade dies ist aber nicht der Fall, wenn wie hier die Klausel ohne den Gesetzestext nicht verständlich ist. So hätte sich unter anderem aus dem Mietvertrag ausdrücklich ergeben müssen, dass die Miete durch den Preisindex des Statistischen Bundesamts für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird. Ohne weitere Konkretisierung ist die Klausel unwirksam.

Ausblick

Daraus ergibt sich für die Praxis, dass zum einen die thematische Gliederung des Vertrages klar sein soll, beispielsweise durch die Überschrift und darunter die Regelung, die getroffen werden soll und zum anderen, dass ein bloßer Paragraphenhinweis gegenüber Laien nicht ausreicht, sondern zumindest eine kurze Erläuterung der Klausel erforderlich ist.