Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in Berlin. Mit Schreiben vom 20.07.2017 forderte die Klägerin die Beklagten unter Hinweis auf den Berliner Mietspiegel von 2017 auf, einer Erhöhung der Nettokaltmiete ab dem 1. Oktober 2017 um 66,86 Euro zuzustimmen. Die Beklagten stimmten der Mieterhöhung nicht zu.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen unter Heranziehung des Berliner Mietspiegel 2017. Auf die Berufung hin hat das Landgericht der Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete stattgegeben.
Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die Beklagten (=Mieter) die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.
Der BGH entschied, dass mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung ein Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zu der geltend gemachten Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB nicht bejaht werden kann (BGH vom 28.4.2021, Az. VIII ZR 22/20). Es ist zwar nach Ansicht des BGH nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete auf der Grundlage des seinerseits eingeholten Sachverständigengutachtens anstatt unter der – hier ebenfalls in Betracht kommenden – Heranziehung des Berliner Mietspiegels 2017 bestimmt hat. Die Gerichte sind grundsätzlich auch dann berechtigt, zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein von der beweisbelasteten Partei (= i.d.R. der Vermieter) angebotenes Sachverständigengutachten einzuholen, wenn ein Mietspiegel vorliegt, der tabellarisch Mietspannen ausweist und zusätzlich eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung enthält. Das Berufungsgericht durfte ein gerichtliches Sachverständigengutachten zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete einholen, ohne zuvor die zwischen den Parteien streitige Frage geklärt zu haben, ob der Berliner Mietspiegel 2017 nach Maßgabe des § 558d Abs. 1 BGB als qualifizierter Mietspiegel anzusehen sei und deshalb die gesetzliche Vermutung des § 558d Abs. 3 BGB (Mietspiegelentgelte = ortsübliche Vergleichsmiete), auf die sich die Beklagten berufen haben, zum Tragen komme.
Fehlerhaft war aber, dass das Berufungsgericht für den für die Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete maßgeblichen Stichtag auf den Zeitpunkt abgestellt hat, ab dem die Beklagten die erhöhte Miete gegebenenfalls schuldeten (1. Oktober 2017), anstatt auf denjenigen, an dem den Beklagten das Mieterhöhungsverlangen vom 20. Juli 2017 zugegangen ist. Der BGH konnte daher nicht beurteilen, ob die von der Klägerin ab dem 1. Oktober 2017 verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt und verwies die Sache zurück.
Vermieter sollten daher in jedem Fall den richten Zeitpunkt – nämlich den des Zugangs des Mieterhöhungsschreibens – dokumentieren und im Falle einer Klage benennen.
