Ansprüche des Mieters auf Schadensersatz nach einem Auszug aus der Mietwohnung aufgrund pflichtwidrigen Verhaltens des Vermieters

In zwei Verfahren vor dem BGH hat dieser im Dezember 2020 entschieden (BGH, Urteile vom 9. Dezember 2020 – VIII ZR 238/18 und VIII ZR 371/18), dass Mieter, welche infolge einer Pflichtverletzung des Vermieters aus einer Mietwohnung ausziehen und keine neue Wohnung anmieten, sondern Wohnungs- oder Hauseigentum erwerben, die zum Zwecke des Eigentumserwerbs angefallenen Maklerkosten nicht als Schadensersatz vom Vermieter verlangen können.

Im ersteren der beiden Verfahren hatte der Vermieter den in der Kündigung behaupteten Eigenbedarf nach Auszug des Mieters nicht realisiert. Mit der Behauptung, der Eigenbedarf sei nur vorgetäuscht gewesen, nahm der Mieter den Vermieter wegen der von ihm aufgewendeten Maklerkosten auf Zahlung von Schadensersatz in Anspruch. Hier hat der BGH entschieden, dass ein Schadensersatzanspruch dem Grunde nach nur dann in Frage komme, wenn der Vermieter seine Hinweispflicht betreffend den Wegfall des Eigenbedarfs verletzt. Eine solche Hinweispflicht bestehe aber nur vor Ablauf der Kündigungsfrist, nicht jedoch nach Ende des Mietverhältnisses bis zum Ablauf einer im Wege eines Vergleichs vereinbarten Räumungsfrist. Ob danach eine Pflichtverletzung vorlag, ließ der BGH offen, da es sich bei den Maklerkosten jedenfalls um keinen ersatzfähigen Schaden handle.

Im zweiten Verfahren machte der Mieter ebenfalls den Ersatz von Kündigungsfolgeschäden – unter anderem für aufgewendete Maklerkosten – im Wege einer Widerklage geltend. Hier kündigte der beklagte Mieter nach vorangegangenen jahrelangen Streitigkeiten das Mietverhältnis unter anderem deshalb fristlos, weil ein vom Vermieter beauftragter Handwerker ohne Einverständnis des Mieters den Balkon der Mietwohnung betreten hatte, um dort Arbeiten auszuführen. Unter Einschaltung eines Maklers erwarb der Mieter 250 km von der Mietwohnung entfernt in der Nähe seiner Arbeitsstelle ein Einfamilienhaus und verlangte vom Vermieter die hierfür aufgewendeten Maklerkosten.

Für beide Fälle hat der BGH entschieden, dass der Ersatz von Maklerkosten für den Erwerb von Eigentum (anders als für die Anmietung einer Ersatzmietwohnung) nicht von der Schadensersatzpflicht des Mieters umfasst sein könne.

Zwar stellt der Erwerb von Eigentum an einer Wohnung beziehungsweise einem Hausanwesen noch eine adäquat kausale Reaktion des Mieters auf eine (im ersten Fall unterstellte) Pflichtverletzung des Vermieters dar. Denn es liegt nicht außerhalb des zu erwartenden Verlaufs der Dinge, dass ein Mieter den notwendigen Wohnungswechsel zum Anlass nimmt, seine Wohnbedürfnisse künftig nicht in angemieteten, sondern eigenen Räumlichkeiten zu befriedigen und zu deren Erwerb einen Makler einzuschalten.

Jedoch sind die im Zuge des Eigentumserwerbs aufgewandten Maklerkosten nicht mehr vom Schutzzweck der jeweils verletzten Vertragspflicht umfasst. Denn eine vertragliche Haftung der jeweiligen Vermieter besteht nur für diejenigen Schadensfolgen, die durch die verletzten Vertragsplichten verhindert werden sollten. Der Schaden muss in einem inneren Zusammenhang mit dem (verletzten) Gebrauchserhaltungsinteresse des Mieters stehen, was bezüglich der Maklerkosten nicht der Fall sei.

Vorliegend haben die Mieter mithilfe des Maklers nicht lediglich ihren Besitzverlust an der bisherigen Wohnung und damit ihr Gebrauchserhaltungsinteresse ausgeglichen, sondern im Vergleich zu ihrer bisherigen Stellung eine hiervon zu unterscheidende Rechtsstellung als Eigentümer eingenommen und damit eine uneingeschränkte und eigenverantwortliche Nutzungs- und Verfügungsbefugnis sowie ein zeitlich unbegrenztes Nutzungsrecht erworben. Demgegenüber gehört es zum Wesen des Mietvertrags, dass dem Mieter (lediglich) ein Anspruch auf Gebrauchsüberlassung auf Zeit zusteht. Auch diese (fehlende) zeitliche Begrenzung sei zu berücksichtigen, wenn es um die Bestimmung der Ersatzfähigkeit von Schäden des Mieters in Fällen wie den vorliegenden gehe.

Erwirbt der Mieter eine Wohnung beziehungsweise ein Hausanwesen zum Eigentum, verfolgt er bezüglich der Deckung seines Wohnbedarfs damit insgesamt andere Interessen als bisher.

Nachdem der bisherige Mieter in dem Verfahren VIII ZR 371/18 neben den Maklerkosten weitere Kündigungsfolgeschäden in Form von Umzugskosten, Mehrkosten für eine Übergangsunterkunft sowie der Kosten für den Aus- und Umbau einer Einbauküche geltend gemacht hatte, verwies der Bundesgerichtshof in diesem Verfahren den Rechtsstreit jedoch trotz des Umzugs in ein Eigenheim an das Berufungsgericht zurück.

Im Gegensatz zu den Maklerkosten für den Eigentumserwerb stünden – eine Kausalität der Pflichtverletzung für die Kündigung vorausgesetzt – diese Schäden noch in dem gebotenen inneren Zusammenhang zu einer Vertragspflichtverletzung des Vermieters. Der Umstand, dass der Mieter sich entschließt, seinen künftigen Wohnbedarf nicht mehr mittels der Anmietung von Räumlichkeiten zu decken, sondern indem er Eigentum erwirbt, hat bezüglich dieser Schadenspositionen keinen Einfluss auf die grundsätzliche Erstattungsfähigkeit. Damit könne ein Schaden bereits in dem durch die Pflichtverletzung des Vermieters herbeigeführten Wohnungsverlust angelegt sein, weshalb das Berufungsgericht – das diese Frage bisher offengelassen hatte – zu überprüfen habe, ob die Pflichtverletzung für die Kündigung kausal geworden war.