Landtagswahl 2023 – Positionen der Wohnungswirtschaft Bayern

Die Wohnungswirtschaft Bayern bietet nahezu 1,5 Millionen Menschen ein bezahlbares Zuhause. Dabei geht es um mehr als das buchstäbliche Dach über dem Kopf. Für die Wohnungswirtschaft mit ihrem sozial orientierten nachhaltigen Geschäftsmodell steht der Mieter als Mensch im Mittelpunkt.

Das Wohnen ist eines der zentralen Themen unserer Zeit. In ganz Bayern sind bezahlbare Wohnungen knapp geworden und die Rahmenbedingungen für die Wohnungswirtschaft haben sich massiv verschlechtert. Hohe Baukosten, der Mangel an preiswerten Grundstücken und die Auswirkungen der Energiekrise erschweren den Wohnungsbau. Wir rechnen für die Jahre 2023 und 2024 mit einer Wohnungskrise.

Und es gibt mit dem Klimaschutz noch eine weitere Mammutaufgabe. Im Gebäudesektor hat die Wohnungswirtschaft bereits große Erfolge erzielt. Der Weg zum klimaneutralen Gebäude ist aber noch weit. Das müssen wir schaffen, und das wollen wir schaffen. Aber auch hier gilt: Wohnen muss bezahlbar bleiben.

Die Herausforderungen für die Wohnungswirtschaft sind groß. Die sozial orientierten Wohnungsunternehmen fordern deshalb einen starken Schub für den Wohnungsbau – den „WohWi-Booster“ auf allen Ebenen.

Bayern befindet sich in einer Baukrise. Die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude in Bayern stiegen allein im Februar 2023 im Vergleich zum Vorjahr um 15,1 Prozent. In manchen Bereichen wie Dämm- und Brandschutz bei technischen Anlagen gab es Preissteigerungen um fast 40 Prozent. Hinzu kommen die hohen Kosten für Grundstücke – und seit dem russischen Angriffskrieg die dramatisch steigenden Energiepreise.

Die Verbandsmitglieder haben deshalb die Notbremse gezogen. Im Wohnungsbau und bei energetischen Modernisierungen werden durch die Mitgliedsunternehmen zahlreiche geplante Projekte verschoben, da die Rahmenbedingungen eine Umsetzung nicht zulassen.

Eine Kernforderung des VdW Bayern ist die Aufnahme der „Gebäudeklasse E“ in die Bayerische Bauordnung. Nachhaltiges Bauen braucht Gestaltungsfreiheit statt immer neuer Normen und Regeln. Das „E“ steht für einfach und experimentell. Ziel muss es sein, das Bauen wieder auf das Wesentliche zu reduzieren. Außerdem brauchen wir einfachere Ausschreibungs- und Vergabeverfahren beim seriellen und modularen Wohnungsbau.

Geeignete und bezahlbare Baugrundstücke sind ein entscheidender Faktor, wenn es um mehr bezahlbare Wohnungen geht. Vor allem in den Wachstums- und Metropolregionen unseres Landes ist Bauland knapp. Nach Daten des Statistischen Landesamtes verteuerten sich die Baulandpreise bayernweit innerhalb der letzten 10 Jahre um rund 80% – der Quadratmeter baureifes Land kostet derzeit im Schnitt 400 Euro.

In größeren Städten sind Preise von über 1.000 Euro längst keine Seltenheit mehr, da viele Grundstücke zum Höchstpreis verkauft werden. Jedoch können auf teurem Grund und Boden keine bezahlbaren Wohnungen entstehen.

Problematisch ist, wenn das Instrument des derzeitigen Erbbaurechts unkritisch und ohne Blick auf negative wohnungswirtschaftliche Erfahrungswerte als Lösungsansatz dargestellt wird. Damit sozial orientierte Unternehmen hiervon profitieren können, kommt es auf die richtige Ausgestaltung an. Wird ein „marktüblicher“ Erbbauzins verlangt, so kommt das Erbbaurecht vielerorts für diese Unternehmen nicht mehr in Frage.

Die Wartelisten für geförderte Wohnungen sind lang. Denn rund 60 Prozent der bayerischen Haushalte haben Anspruch auf eine Sozialwohnung und immer mehr Menschen können sich nur noch mit einem Wohnungsberechtigungsschein eine Wohnung leisten.

Der Bestand an Sozialwohnungen sinkt bundesweit. In Bayern nicht so schnell wie im restlichen Bundesgebiet. Doch auch im Freistaat ist die Zahl der geförderten Wohnungen viel zu gering. Stand 2022 gibt es rund 133.600 Wohnungen mit Sozialbindung in Bayern – davon rund 110.700 bei den Mitgliedsunternehmen des Verbandes.

Sozialer Wohnungsbau braucht eine attraktive Förderung. Die Zusage der Bundesmittel für die Wohnraumförderung von 14,5 Milliarden Euro bis 2026 ist ein wichtiger Schritt. Die zur Verfügung stehenden Mittel werden allerdings bei weitem nicht ausreichen, um für eine nachhaltige Entspannung auf den Wohnungsmärkten zu sorgen. Neben dem Bund sind auch die Bundesländer gefordert, die Mittel für den geförderten Wohnungsbau zu erhöhen.

Zentral für die Wohnungswirtschaft ist die Verlässlichkeit des Fördergebers. Ein Förderchaos wie der plötzliche Stopp der KfW EH 55- und EH 40-Förderung im Jahr 2022 darf sich nicht wiederholen.

Die Wohnungswirtschaft steht derzeit vor einer doppelten Herausforderung. Neben dem Bau bezahlbarer Mietwohnungen gilt es auch die Mammutaufgabe „klimaneutraler Gebäudebestand“ zu lösen. Das Ziel ist festgelegt. Im Freistaat soll bis zum Jahr 2040 die Klimaneutralität erreicht werden.

Die Wohnungsunternehmen im VdW Bayern bekennen sich zum Klimaschutz und setzen sich für eine soziale Klimawende ein. Die Branche hat gewaltige Klimaerfolge erreicht: Der deutsche Gebäudesektor stößt heute rund 50% weniger CO2-Emissionen aus als noch 1990.

Die bayerische Wohnungswirtschaft setzt alles daran, diese Erfolge fortzuschreiben. Ziel ist ein klimaneutraler Gebäudebestand bei gleichzeitig bezahlbaren Mieten.

Dieser Spagat ist schwierig. Denn unter den aktuellen Förderbedingungen ist klimaneutral nicht kostenneutral für die Mieter. Und dann wird sich für die Wohnungswirtschaft die Frage stellen, welche Einsparziele bei den gegebenen Rahmenbedingungen erreicht werden können.

Förder- und Rahmenbedingungen müssen sich ändern, damit klimaneutrales Wohnen für breite Schichten der Bevölkerung bezahlbar ist. Daher fordert die Wohnungswirtschaft einen stärkeren Fokus auf die Klima-Effizienz. Dies bedeutet sinnvolle Dämm- und Energiestandards (KfW 85-Standard im Bestand, KfW 55-Standard im Neubau) überall dort, wo erneuerbare Energien zur Verfügung stehen.

Das Quartier ist ein Stück Heimat. Menschen finden im Quartier ein Zuhause, sie arbeiten hier – heute oft in der eigenen Wohnung, sie pflegen Nachbarschaften, finden Raum zur Begegnung, Erholung und zum Einkaufen. Das Quartier ist entscheidend für den Zusammenhalt in unseren Städten und Gemeinden. Ein ganzheitlicher Quartiersansatz ist deshalb für die Mitgliedsunternehmen von zentraler Bedeutung.

Die sozial orientierte Wohnungswirtschaft ist im Bereich der Quartiersentwicklung seit langer Zeit ein aktiver Partner der Kommunen und engagiert sich in zahlreichen Projekten für die Entwicklung guter Wohnquartiere.

In der energetischen Quartiersentwicklung liegt auch der Schlüssel für die Umsetzung der Wärme- und Energiewende. Die VdW Bayern-Mitglieder entwickeln Konzepte für lokale Mieterstromerzeugung und lokale Wärmenetze, für eine CO2-neutrale Mobilität im Quartier, für Biodiversität und nachhaltige Begrünung.

Strom aus den Häusern und Quartieren kann den Energiebedarf von Morgen decken.

Durch ihre oftmals räumlich zusammenhängenden Wohn- und Stadtquartiere und ihre Vielzahl von Wohnungen sind Wohnungsgenossenschaften, kommunale, kirchliche und freie Wohnungsunternehmen in vielen Kommunen wichtige Akteure. Die Wohnungsunternehmen übernehmen soziale und gesellschaftliche Verantwortung.

Die soziale Einbindung, Integration, Inklusion und Teilhabe von Menschen aller Alters- und Einkommensgruppen, aller Kulturen, von Familien, Alleinerziehenden, Geflüchteten, Menschen mit Behinderung oder ehemals Wohnungslosen ist den Mitgliedern des VdW Bayern wichtig.

Ein zentrales Handlungsfeld ist der demographische Wandel. Laut der regionalisierten Bevölkerungsvorausberechnung für Bayern bis zum Jahr 2041 werden die 65-Jährigen oder Älteren von 2,75 Millionen Personen im Jahr 2021 auf 3,51 Millionen Personen im Jahr 2041 ansteigen (+27,4%).

Die Wohnungswirtschaft steht vor der Herausforderung, möglichst viele ihrer Wohnungen altersgerecht und somit barrierearm anzupassen, damit die Menschen in ihrem gewohnten Umfeld bleiben können. Zum selbst bestimmten Leben können zudem technische Assistenz- und Smart Home-Systeme beitragen. Alle Maßnahmen zusammen müssen jedoch bezahlbar bleiben.