Verband bayerischer Wohnungsunternehmen e.V. (VdW Bayern)

Das Wohnen gehört für die Menschen in Bayern zu den wichtigsten Themen. Bezahlbare Wohnungen sind in allen bayerischen Ballungszentren und in vielen Klein- und Mittelstädten ein knappes Gut geworden. Der VdW Bayern und seine Mitgliedsunternehmen sind sich ihrer Verantwortung bewusst. Schließlich hat der Einsatz für das bezahlbare Wohnen eine lange Tradition.

Der Verband bayerischer Wohnungsunternehmen wurde am 16. Mai 1909 als Sprachrohr der sozial orientierten Wohnungsunternehmen in München gegründet. Die Zielsetzung des Verbandes, die Verbesserung der Wohnungsverhältnisse der einkommensschwächeren Bevölkerung, ist heute immer noch aktuell. Seit 111 Jahren steht der VdW Bayern für gutes und sicheres Wohnen im Freistaat Bayern.

In all diesen Jahren waren der Verband und seine Mitgliedsunternehmen immer für die Menschen in Bayern da, wenn die Wohnungsmärkte besonders angespannt waren. Das lässt sich gut an den großen Gründungswellen beobachten: Nach den beiden Weltkriegen des letzten Jahrhunderts und seit dem Jahr 2015 wurden besonders viele Wohnungsunternehmen gegründet.

Was macht eigentlich ein Verband?

Die Aufgabe des VdW Bayern ist in seiner Satzung verankert: Der Zweck des Verbandes ist die Förderung seiner Mitglieder. Zu den Aufgaben gehören besonders die Wahrnehmung der Interessen der Verbandsmitglieder auf allen Ebenen und die Beratung in rechtlichen, steuerlichen und betriebswirtschaftlichen Fragen.

„Die Themenschwerpunkte ändern sich naturgemäß im Lauf der Jahrzehnte: Aktuell stehen vor allem der Wohnungsneubau, Klimaschutz und Digitalisierung weit vorne auf der Agenda. Eine Konstante ist der Einsatz für das bezahlbare Wohnen für breite Schichten der bayerischen Bevölkerung.“

Hans Maier
Verbandsdirektor VdW Bayern

1909 – 2020 – 111 Jahre Wohnungswirtschaft Bayern

Das Thema bezahlbares Wohnen ist in den Jahren wieder stärker in den Fokus der Öffentlichkeit gerückt. „Wohnen ist die soziale Frage unserer Zeit“ – darüber sind sich viele Bundes-, Landes- und Kommunalpolitiker einig. Von einer neuen Wohnungsnot kann in Bayern erfreulicherweise noch keine Rede sein. Durch die steigenden Mieten in den Großstädten und den seit Jahren nicht ausreichenden Wohnungsneubau wird es aber für viele Menschen immer schwieriger, eine bezahlbare Wohnung zu finden. Vor diesem Hintergrund ist die Geschichte des sozialorientierten Wohnens in Bayern heute wieder brandaktuell.

Ihre Anfänge reichen bis zum Anfang des 19. Jahrhunderts zurück. Eine Zeit in der die Lebenssituation vieler Menschen so desolat war, dass engagierte Bürger und Kommunen die Wohnraumversorgung in die eigenen Hände nahmen: Die Geburtsstunde der Wohnungsgenossenschaften, kommunalen Wohnungsunternehmen und schließlich auch des VdW Bayern als ihr Sprachrohr.

Anfang des 19. Jahrhunderts – Wohnungselend im Industriezeitalter

veränderte sich das größernteils agrarisch geprägte Bayern infolge der Industrialisierung. Wohnungsnot in größeren Städten war die Konsequenz. Überfüllte, dunkle, feuchte und schmutzige Wohnungen prägten die ärmeren Stadtbezirke. Um die Mieten bezahlen zu können, wurden Betten in den engen Wohnungen oft an so genannte Schlafgänger vermietet. Bis zu 30 Personen lebten in einer Wohnung.

Ab der  zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts entstanden Wohnungsgenossenschaften, um die Wohnungsnot der Arbeiter zu bekämpfen. Ihr Ziel war es, für die Mitglieder bezahlbaren und guten Wohnraum zu schaffen. Die Grundwerte der Genossenschaften Selbstverantwortung, Selbsthilfe und Selbstverwaltung gelten auch heute noch. Als Sprachrohr der sozial orientierten Wohnungsunternehmen wurde am 16. Mai 1909 der „Verband bayerischer Baugenossenschaften, -gesellschaften und -vereine“, der heutige VdW Bayern, in München gegründet. Die Zielsetzung des Verbandes, die Verbesserung der Wohnungsverhältnisse der einkommensschwächeren Bevölkerung, ist heute so aktuell wie vor 110 Jahren.

Zu Beginn des 20. Jahrhunderts – Erste Erfolge, Zerstörung und Neubeginn

erlebten die Genossenschaften einen wahren Gründungsboom. Allein in München wurden in dem kurzen Zeitraum von 1908 bis 1911 15 neue Baugenossenschaften gegründet. In Bayern stieg die Zahl der Genossenschaften zwischen 1904 und 1912 von 37 auf 145. Bayern war damit nach dem deutlich größeren Preußen das Land mit den meisten Baugenossenschaften.

Die nächste große Gründungswelle setzte nach dem Ende des Ersten Weltkriegs ein. In vielen bayerischen Städten war die Wohnraumversorgung ohnehin desolat. Nach Kriegsende drängten heimkehrende Soldaten und Flüchtlinge auf den Wohnungsmarkt und die Wohnungsnot wuchs. Der Staat reagierte mit Zwangsbewirtschaftung auf die Situation, doch die Lage blieb angespannt. In dieser schwierigen Zeit setzten Arbeiter und Bürger auf Selbsthilfe und gründeten Wohnungsgenossenschaften. Und auch die Städte reagierten mit der Gründung der ersten bayerischen kommunalen Wohnungsunternehmen. Die Ziele des Verbandes eine Erhöhung des Wohnstandards und der Bau bezahlbarer Wohnungen wurden in den folgenden Jahren erreicht.

Wohnungswirtschaft unter dem Hakenkreuz

Mit der Machtübernahme der Nationalsozialisten 1933 kam es zur Gleichschaltung der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft. Bereits im Juni 1933 war der Verband bayerischer Wohnungsunternehmen gleichgeschaltet, der Verbandsgründer Paul Busching wurde seines Postens enthoben. Die Gleichschaltung machte auch vor den Genossenschaften nicht halt. Unliebsame demokratische Organmitglieder mussten zurücktreten und wurden durch NSDAP-Mitglieder ersetzt. Das Reichsarbeitsministerium in Berlin übernahm zentral die Steuerung des Wohnungswesens. Im Fokus der Wohnungspolitik stand die Ansiedlung von Arbeiterfamilien in Eigenheimen mit großem Nutzgarten am Rande der Großstädte und auf dem Land. Die Siedler sollten ihr Gemüse selbst anbauen und Kleintiere halten. Das „Ideal Eigenheim“ wurde indes kaum umgesetzt, da schon vor Kriegsbeginn die Wohnungsbautätigkeit hinter aus „staatspolitischen Gründen“ notwendigen Bauvorhaben anderer Art zurücktreten musste. Mit anderen Worten: kriegswichtige Bauten hatten Priorität und erhielten den Vorrang vor dem zivilen Wohnungsbau.

Zur Diskriminierung von jüdischen Bürgern auf dem Wohnungsmarkt kam es verstärkt ab 1935. Eine Vorreiterrolle nahmen hier auch die gemeinnützigen Wohnungsunternehmen ein. Noch vor dem Erlass der Nürnberger Gesetze beschloss der Hauptverband in Berlin, dass Juden nicht mehr Mitglied in Baugenossenschaften werden konnten. Zunächst waren allerdings nur neue Mietverhältnisse betroffen. Aber auch der Druck, der auf Juden ausgeübt wurde, ihre Wohnungen „freiwillig“ aufzugeben, zeigte in vielen Fällen Wirkung.

Kriegsende und Wiederaufbau

Nach dem Zweiten Weltkrieg. 1945 lagen die deutschen Städte in Trümmern. 1,86 Millionen Wohnungen waren gänzlich unbewohnbar, 3,6 Millionen beschädigt. 20 Millionen Menschen waren hiervon unmittelbar betroffen. Zwischen 1945 und 1950 kamen rund zwei Millionen Flüchtlinge nach Bayern. Der Anteil an Flüchtlingen und Vertriebenen machte rund 21 Prozent der Bevölkerung aus. All diese Menschen mussten nun zusätzlich untergebracht werden. Wenige Jahre nach dem Krieg schätzte die Landesregierung, dass bis zu eine Million neue Wohnungen gebaut werden müssten, um die Wohnungsnot zu lindern. Für die Lösung der Wohnungsnot nach Kriegsende hatte der bayerische Staat der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft eine zentrale Rolle zugedacht Wie auch nach dem Ersten Weltkrieg kam es zu einer Gründungswelle von Baugenossenschaften. Auch viele mittlere und kleinere Gemeinden gründeten kommunale Wohnungsunternehmen, um somit selbst zur Unterbringung der Flüchtlinge und Ausgebombten beitragen zu können. Die katholische und die evangelische Kirche engagierten sich ebenfalls mit eigenen Unternehmen.

1950er bis 1970er Jahre – Vom Angebots- zum Nachfragemarkt

Der Wohnungswirtschaft gelangen beim Wiederaufbau bedeutende Erfolge. In den 1950er Jahren wurden in der Bundesrepublik mehr Sozialwohnungen gebaut als in den besten Jahren des Wohnungsbaus der 1920er und 1930er Jahre. Jährlich wurden durchschnittlich 500.000 bis 600.000 Wohnungen fertig gestellt. Davon waren mehr als 50 Prozent mit öffentlichen Mitteln geförderte Wohnungen. In Bayern wurden allein im Jahr 1950 rund 27.000 Sozialwohnungen gebaut. Das Zweite Wohnungsbaugesetz (II. WoBauG), das am 1. Januar 1957 in Kraft trat, folgte der Vorgabe, dass von der Förderung weite Teile der Bevölkerung profitieren sollten. Entsprechend hoch waren die Einkommensgrenzen, die zum Bezug einer geförderten Mietwohnung berechtigten. Das Instrument „Einkommensgrenze“, mit dem die Vergabe der Wohnungen reguliert werden sollte, veränderte sich in den folgenden Jahren in seiner Wirkung grundlegend. Verantwortlich dafür war die Lohnentwicklung im Deutschland der Wirtschaftswunderjahre. Während die Löhne deutlich stiegen, wurden die Einkommensgrenzen für eine geförderte Wohnung nicht regelmäßig angepasst, sondern nur sporadisch angehoben. Immer mehr Menschen verdienten zu viel, um Anspruch auf eine Sozialwohnung zu haben. In jenen Jahren nahm die Entwicklung ihren Anfang, durch die der Soziale Wohnungsbau, der ursprünglich für die Breite der Bevölkerung gedacht war, von einem Sozialen Wohnungsbau, der nur noch den unteren Einkommensschichten diente, abgelöst wurde. Als langfristige Folge veränderte sich die Bewohnerstruktur von Quartieren mit hohem Sozialwohnungsanteil.

Mit dem Ende der Wohnungsnot und dem Übergang vom öffentlich geförderten zum kapitalmarktorientierten freien Wohnungsbau wurde der Wohnungsmarkt vom Angebots- zum Nachfragemarkt. Bisher hatten behördliche Verordnungen bestimmt, was und wo gebaut wurde. Jetzt zeichnete sich ab, dass zukünftig die Bewohner entscheiden würden, ob und welche Wohnungen sie wollten. Unternehmerisches Denken und die Konkurrenz unter den Anbietern von Wohnungen wurden zur Leitlinie auf dem Wohnungsmarkt. Die gemeinnützigen Wohnungsbauunternehmen mussten nun stärker darauf bedacht sein, dass ihre Leistungen konkurrenzfähig waren und dass weiterhin Mitglieder und Bewohner gewonnen werden konnten. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen stieg, wohingegen Mietwohnungen in den 1960er Jahren an Attraktivität verloren.

1980er und 1990er Jahre – Die Abschaffung der Gemeinnützigkeit

Mit einer wohnungspolitischen Frage beschäftigte sich die Bundespolitik in den 1980er Jahren ganz besonders: der Zukunft des Wohnungsgemeinnützigkeitsrechts. Die rund 2.000 gemeinnützigen Wohnungsunternehmen galten vielen Verfechtern der freien Marktwirtschaft als nicht mehr zeitgemäß. Sie empfanden vor allem die steuerlichen Vorteile der Unternehmen als ungerechte Bevorzugung. Der Skandal um das gewerkschaftseigene Wohnungsunternehmen Neue Heimat brachte die gesamte Branche in Verruf. Schließlich wurde die Gemeinnützigkeit mit dem Steuerreformgesetz vom 3. August 1988 abgeschafft. Mit Wirkung zum 1. Januar 1990 wurde die Wohnungsgemeinnützigkeit ersatzlos gestrichen. Unabhängig von den gesetzlichen Änderungen war klar, dass die soziale Aufgabenstellung der vormals gemeinnützigen Wohnungswirtschaft auch über den 1. Januar 1990 hinaus bestehen bleiben würde. Die Unternehmen mussten sich den neuen Rahmenbedingungen stellen, sie konnten und wollten ihren sozialen Auftrag nicht aufgeben. Zudem unterlag eine Vielzahl ihrer Wohnungen weiterhin der Sozialbindung. Das wichtigste Ziel, guten und bezahlbaren Wohnraum zu sichern und Geringverdienenden mehr als nur ein Dach über dem Kopf zu bieten, hatte unabhängig von den politischen Rahmenbedingungen nach wie vor Bestand.

Die Wohnungswirtschaft im neuen Jahrtausend – Soziales Wohnen ist auch in Zukunft wichtig

Wohnungsbau, Klimaschutz, demographischer Wandel, stabile Wohnquartiere – Auch wenn die Zeit der Wohnungsnot heute Geschichte ist, die Wohnungswirtschaft steht immer noch vor großen Herausforderungen. Zu Beginn des neuen Jahrtausends investierten die Wohnungsunternehmen vor allem in die Modernisierung der Wohnungsbestände – bei diesen Maßnahmen standen die energetische Modernisierung und das altersgerechte Wohnen im Vordergrund.

Seit dem Jahr 2015 spielt das Thema bezahlbares Wohnen wieder eine große Rolle. In den bayerischen Städten sind preisgünstige Wohnungen zunehmend Mangelware. Deshalb setzt die Wohnungswirtschaft Bayern auf den Wohnungsneubau. Die Herausforderungen sind der Zugang zu Bauland, stetig steigende Baukosten und oft langwierige Genehmigungsverfahren.

Eine weitere wichtige Aufgabe ist der Klimaschutz. Energieeffizienz ist für die Wohnungswirtschaft seit vielen Jahren ein Top-Thema. Zwei Drittel aller Wohnungen der Verbandsmitglieder wurden bereits energetisch modernisiert. Und auch beim Wohnungsneubau setzt die Branche auf Klimaschutz und Nachhaltigkeit. Der Einsatz von Erneuerbaren Energie und nachhaltigen Baustoffen, Mieterstrommodelle und ressourcenschonendes Bauen gehören dazu.

Buch zur 100-jährigen Geschichte des VdW Bayern

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