Verband bayerischer Wohnungsunternehmen

erlebten die Genossenschaften einen wahren Gründungsboom. Allein in München wurden in dem kurzen Zeitraum von 1908 bis 1911 15 neue Baugenossenschaften gegründet. In Bayern stieg die Zahl der Genossenschaften zwischen 1904 und 1912 von 37 auf 145. Bayern war damit nach dem deutlich größeren Preußen das Land mit den meisten Baugenossenschaften.

Die nächste große Gründungswelle setzte nach dem Ende des Ersten Weltkriegs ein. In vielen bayerischen Städten war die Wohnraumversorgung ohnehin desolat. Nach Kriegsende drängten heimkehrende Soldaten und Flüchtlinge auf den Wohnungsmarkt und die Wohnungsnot wuchs. Der Staat reagierte mit Zwangsbewirtschaftung auf die Situation, doch die Lage blieb angespannt. In dieser schwierigen Zeit setzten Arbeiter und Bürger auf Selbsthilfe und gründeten Wohnungsgenossenschaften. Und auch die Städte reagierten mit der Gründung der ersten bayerischen kommunalen Wohnungsunternehmen. Die Ziele des Verbandes eine Erhöhung des Wohnstandards und der Bau bezahlbarer Wohnungen wurden in den folgenden Jahren erreicht.

Wohnungswirtschaft unter dem Hakenkreuz

Mit der Machtübernahme der Nationalsozialisten 1933 kam es zur Gleichschaltung der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft. Bereits im Juni 1933 war der Verband bayerischer Wohnungsunternehmen gleichgeschaltet, der Verbandsgründer Paul Busching wurde seines Postens enthoben. Die Gleichschaltung machte auch vor den Genossenschaften nicht halt. Unliebsame demokratische Organmitglieder mussten zurücktreten und wurden durch NSDAP-Mitglieder ersetzt. Das Reichsarbeitsministerium in Berlin übernahm zentral die Steuerung des Wohnungswesens. Im Fokus der Wohnungspolitik stand die Ansiedlung von Arbeiterfamilien in Eigenheimen mit großem Nutzgarten am Rande der Großstädte und auf dem Land. Die Siedler sollten ihr Gemüse selbst anbauen und Kleintiere halten. Das „Ideal Eigenheim“ wurde indes kaum umgesetzt, da schon vor Kriegsbeginn die Wohnungsbautätigkeit hinter aus „staatspolitischen Gründen“ notwendigen Bauvorhaben anderer Art zurücktreten musste. Mit anderen Worten: kriegswichtige Bauten hatten Priorität und erhielten den Vorrang vor dem zivilen Wohnungsbau.

Zur Diskriminierung von jüdischen Bürgern auf dem Wohnungsmarkt kam es verstärkt ab 1935. Eine Vorreiterrolle nahmen hier auch die gemeinnützigen Wohnungsunternehmen ein. Noch vor dem Erlass der Nürnberger Gesetze beschloss der Hauptverband in Berlin, dass Juden nicht mehr Mitglied in Baugenossenschaften werden konnten. Zunächst waren allerdings nur neue Mietverhältnisse betroffen. Aber auch der Druck, der auf Juden ausgeübt wurde, ihre Wohnungen „freiwillig“ aufzugeben, zeigte in vielen Fällen Wirkung.

Nach dem Zweiten Weltkrieg. 1945 lagen die deutschen Städte in Trümmern. 1,86 Millionen Wohnungen waren gänzlich unbewohnbar, 3,6 Millionen beschädigt. 20 Millionen Menschen waren hiervon unmittelbar betroffen. Zwischen 1945 und 1950 kamen rund zwei Millionen Flüchtlinge nach Bayern. Der Anteil an Flüchtlingen und Vertriebenen machte rund 21 Prozent der Bevölkerung aus. All diese Menschen mussten nun zusätzlich untergebracht werden. Wenige Jahre nach dem Krieg schätzte die Landesregierung, dass bis zu eine Million neue Wohnungen gebaut werden müssten, um die Wohnungsnot zu lindern. Für die Lösung der Wohnungsnot nach Kriegsende hatte der bayerische Staat der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft eine zentrale Rolle zugedacht Wie auch nach dem Ersten Weltkrieg kam es zu einer Gründungswelle von Baugenossenschaften. Auch viele mittlere und kleinere Gemeinden gründeten kommunale Wohnungsunternehmen, um somit selbst zur Unterbringung der Flüchtlinge und Ausgebombten beitragen zu können. Die katholische und die evangelische Kirche engagierten sich ebenfalls mit eigenen Unternehmen.

Der Wohnungswirtschaft gelangen beim Wiederaufbau bedeutende Erfolge. In den 1950er Jahren wurden in der Bundesrepublik mehr Sozialwohnungen gebaut als in den besten Jahren des Wohnungsbaus der 1920er und 1930er Jahre. Jährlich wurden durchschnittlich 500.000 bis 600.000 Wohnungen fertig gestellt. Davon waren mehr als 50 Prozent mit öffentlichen Mitteln geförderte Wohnungen. In Bayern wurden allein im Jahr 1950 rund 27.000 Sozialwohnungen gebaut. Das Zweite Wohnungsbaugesetz (II. WoBauG), das am 1. Januar 1957 in Kraft trat, folgte der Vorgabe, dass von der Förderung weite Teile der Bevölkerung profitieren sollten. Entsprechend hoch waren die Einkommensgrenzen, die zum Bezug einer geförderten Mietwohnung berechtigten. Das Instrument „Einkommensgrenze“, mit dem die Vergabe der Wohnungen reguliert werden sollte, veränderte sich in den folgenden Jahren in seiner Wirkung grundlegend. Verantwortlich dafür war die Lohnentwicklung im Deutschland der Wirtschaftswunderjahre. Während die Löhne deutlich stiegen, wurden die Einkommensgrenzen für eine geförderte Wohnung nicht regelmäßig angepasst, sondern nur sporadisch angehoben. Immer mehr Menschen verdienten zu viel, um Anspruch auf eine Sozialwohnung zu haben. In jenen Jahren nahm die Entwicklung ihren Anfang, durch die der Soziale Wohnungsbau, der ursprünglich für die Breite der Bevölkerung gedacht war, von einem Sozialen Wohnungsbau, der nur noch den unteren Einkommensschichten diente, abgelöst wurde. Als langfristige Folge veränderte sich die Bewohnerstruktur von Quartieren mit hohem Sozialwohnungsanteil.

Mit dem Ende der Wohnungsnot und dem Übergang vom öffentlich geförderten zum kapitalmarktorientierten freien Wohnungsbau wurde der Wohnungsmarkt vom Angebots- zum Nachfragemarkt. Bisher hatten behördliche Verordnungen bestimmt, was und wo gebaut wurde. Jetzt zeichnete sich ab, dass zukünftig die Bewohner entscheiden würden, ob und welche Wohnungen sie wollten. Unternehmerisches Denken und die Konkurrenz unter den Anbietern von Wohnungen wurden zur Leitlinie auf dem Wohnungsmarkt. Die gemeinnützigen Wohnungsbauunternehmen mussten nun stärker darauf bedacht sein, dass ihre Leistungen konkurrenzfähig waren und dass weiterhin Mitglieder und Bewohner gewonnen werden konnten. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen stieg, wohingegen Mietwohnungen in den 1960er Jahren an Attraktivität verloren.

Mit einer wohnungspolitischen Frage beschäftigte sich die Bundespolitik in den 1980er Jahren ganz besonders: der Zukunft des Wohnungsgemeinnützigkeitsrechts. Die rund 2.000 gemeinnützigen Wohnungsunternehmen galten vielen Verfechtern der freien Marktwirtschaft als nicht mehr zeitgemäß. Sie empfanden vor allem die steuerlichen Vorteile der Unternehmen als ungerechte Bevorzugung. Der Skandal um das gewerkschaftseigene Wohnungsunternehmen Neue Heimat brachte die gesamte Branche in Verruf. Schließlich wurde die Gemeinnützigkeit mit dem Steuerreformgesetz vom 3. August 1988 abgeschafft. Mit Wirkung zum 1. Januar 1990 wurde die Wohnungsgemeinnützigkeit ersatzlos gestrichen. Unabhängig von den gesetzlichen Änderungen war klar, dass die soziale Aufgabenstellung der vormals gemeinnützigen Wohnungswirtschaft auch über den 1. Januar 1990 hinaus bestehen bleiben würde. Die Unternehmen mussten sich den neuen Rahmenbedingungen stellen, sie konnten und wollten ihren sozialen Auftrag nicht aufgeben. Zudem unterlag eine Vielzahl ihrer Wohnungen weiterhin der Sozialbindung. Das wichtigste Ziel, guten und bezahlbaren Wohnraum zu sichern und Geringverdienenden mehr als nur ein Dach über dem Kopf zu bieten, hatte unabhängig von den politischen Rahmenbedingungen nach wie vor Bestand.