Die WohnungswirtschaftBayern

Geschichte der Wohnungswirtschaft in Bayern

Das Thema bezahlbares Wohnen ist in den letzten Monaten wieder stärker in den Fokus der Öffentlichkeit gerückt. In den Medien war bereits von einer neuen Wohnungsnot in den bayerischen Ballungszentren die Rede und auch im Wahlkampf stand das Thema Wohnen auf Bundes- und Landesebene weit oben auf der Agenda. Von einer neuen Wohnungsnot kann in Bayern erfreulicherweise noch keine Rede sein. Durch die steigenden Mieten in den Großstädten und den seit Jahren nicht ausreichenden Wohnungsneubau wird es aber für viele Menschen immer schwieriger, eine bezahlbare Wohnung zu finden. Vor diesem Hintergrund soll im Folgenden die Geschichte des sozial orientierten Wohnens in Bayern beleuchtet und im Anschluss die aktuellen Herausforderungen für die Wohnungswirtschaft dargestellt werden.

Wohnungselend im Industriezeitalter und erste Erfolge

Anfang des 19. Jahrhunderts veränderte sich das größernteils agrarisch geprägte Bayern infolge der Industrialisierung. Wohnungsnot in größeren Städten war die Konsequenz. Überfüllte, dunkle, feuchte und schmutzige Wohnungen prägten die ärmeren Stadtbezirke. Um die Mieten bezahlen zu können, wurden Betten in den engen Wohnungen oft an so genannte Schlafgänger vermietet. Bis zu 30 Personen lebten in einer Wohnung.

WBG_Augsburg_baerenkeller_s73Ab der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts entstanden Wohnungsgenossenschaften, um die Wohnungsnot der Arbeiter zu bekämpfen. Ihr Ziel war es, für die Mitglieder bezahlbaren und guten Wohnraum zu schaffen. Die Grundwerte der Genossenschaften Selbstverantwortung, Selbsthilfe und Selbstverwaltung gelten auch heute noch. Als Sprachrohr der sozial orientierten Wohnungsunternehmen wurde am 16. Mai 1909 der „Verband bayerischer Baugenossenschaften, -gesellschaften und -vereine“, der heutige VdW Bayern, in München gegründet. Die Zielsetzung des Verbandes, die Verbesserung der Wohnungsverhältnisse der einkommensschwächeren Bevölkerung, ist heute so aktuell wie vor 100 Jahren.

Zu Beginn des 20. Jahrhunderts erlebten die Genossenschaften einen wahren Gründungsboom. Allein in München wurden in dem kurzen Zeitraum von 1908 bis 1911 15 neue Baugenossenschaften gegründet. In Bayern stieg die Zahl der Genossenschaften zwischen 1904 und 1912 von 37 auf 145. Bayern war damit nach dem deutlich größeren Preußen das Land mit den meisten Baugenossenschaften.

Eine wichtige Rolle hatten die Verbandsmitglieder bei der Linderung der Wohnungsnot nach dem Ersten und besonders nach dem Zweiten Weltkrieg. 1924 fehlten in Bayern 90.000 Wohnungen, wie der Referent für das Wohnungswesen im Ministerium für Soziale Fürsorge und spätere Innenminister Karl Stützel berechnete. Bedingt durch die Wohnungsnot nach dem Ersten Weltkrieg gründeten die großen bayerischen Städte wie Augsburg, München und Nürnberg eigene Wohnungsunternehmen.

In den ersten Jahrzehnten des 20. Jahrhunderts wurden die Standards für die Wohnungen der sozial orientierten Wohnungswirtschaft festgelegt. Als angemessen galt eine so genannte Kleinwohnung – wie Sozialwohnungen damals genannt wurden – bis zu einer Größe von 90 Quadratmetern.

Wohnungswirtschaft unter dem Hakenkreuz

Mit der Machtübernahme der Nationalsozialisten 1933 änderten sich die Prioritäten der staatlichen Wohnungsbauförderung. Es kam zur Gleichschaltung der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft. Bereits im Juni 1933 war der Verband bayerischer Wohnungsunternehmen gleichgeschaltet, der Verbandsgründer Paul Busching wurde seines Postens enthoben. Die Gleichschaltung machte auch vor den Genossenschaften nicht halt. Unliebsame demokratische Organmitglieder mussten zurücktreten und wurden durch NSDAP-Mitglieder ersetzt. Das Reichsarbeitsministerium in Berlin übernahm zentral die Steuerung des Wohnungswesens. Im Fokus der Wohnungspolitik stand die Ansiedlung von Arbeiterfamilien in Eigenheimen mit großem Nutzgarten am Rande der Großstädte und auf dem Land. Die Siedler sollten ihr Gemüse selbst anbauen und Kleintiere halten. Das „Ideal Eigenheim“ wurde indes kaum umgesetzt, da schon vor Kriegsbeginn die Wohnungsbautätigkeit hinter aus „staatspolitischen Gründen“ notwendigen Bauvorhaben anderer Art zurücktreten musste. Mit anderen Worten: kriegswichtige Bauten hatten Priorität und erhielten den Vorrang vor dem zivilen Wohnungsbau.

Zur Diskriminierung von jüdischen Bürgern auf dem Wohnungsmarkt kam es verstärkt ab 1935. Eine Vorreiterrolle nahmen hier auch die gemeinnützigen Wohnungsunternehmen ein. Noch vor dem Erlass der Nürnberger Gesetze beschloss der Hauptverband in Berlin, dass Juden nicht mehr Mitglied in Baugenossenschaften werden konnten. Zunächst waren allerdings nur neue Mietverhältnisse betroffen. Aber auch der Druck, der auf Juden ausgeübt wurde, ihre Wohnungen „freiwillig“ aufzugeben, zeigte in vielen Fällen Wirkung. Die Baugenossenschaften erhielten Ende 1938 ein besonderes Instrument, um Mietverträge mit jüdischen Bürgern kündigen zu können. Mit der „Verordnung über die Ausschaltung der Juden im deutschen Wirtschaftsleben“ vom 12. November 1938 wurde es Juden verboten, Mitglied in einer Genossenschaft zu sein.

Neubeginn nach dem Zweiten Weltkrieg

1945 lagen die deutschen Städte in Trümmern. 1,86 Millionen Wohnungen waren gänzlich unbewohnbar, 3,6 Millionen beschädigt. 20 Millionen Menschen waren hiervon unmittelbar betroffen. Zwischen 1945 und 1950 kamen rund zwei Millionen Flüchtlinge nach Bayern. Der Anteil an Flüchtlingen und Vertriebenen machte rund 21 Prozent der Bevölkerung aus. All diese Menschen mussten nun zusätzlich untergebracht werden. Wenige Jahre nach dem Krieg schätzte die Landesregierung, dass bis zu eine Million neue Wohnungen gebaut werden müssten, um die Wohnungsnot zu lindern. Für die Lösung der Wohnungsnot nach Kriegsende hatte der bayerische Staat der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft eine zentrale Rolle zugedacht Wie auch nach dem Ersten Weltkrieg kam es zu einer Gründungswelle von Baugenossenschaften. Auch viele mittlere und kleinere Gemeinden gründeten kommunale Wohnungsunternehmen, um somit selbst zur Unterbringung der Flüchtlinge und Ausgebombten beitragen zu können.
Die katholische und die evangelische Kirche engagierten sich ebenfalls mit eigenen Unternehmen.

Wandel vom Angebots- zum Nachfragemarkt

Der Wohnungswirtschaft gelangen beim Wiederaufbau bedeutende Erfolge. In den 1950er Jahren wurden in der Bundesrepublik mehr Sozialwohnungen gebaut als in den besten Jahren des Wohnungsbaus der 1920er und 1930er Jahre. Jährlich wurden durchschnittlich 500.000 bis 600.000 Wohnungen fertig gestellt. Davon waren mehr als 50 Prozent mit öffentlichen Mitteln geförderte Wohnungen. In Bayern wurden allein im Jahr 1950 rund 27.000 Sozialwohnungen gebaut. Das Zweite Wohnungsbaugesetz (II. WoBauG), das am 1. Januar 1957 in Kraft trat, folgte der Vorgabe, dass von der Förderung weite Teile der Bevölkerung profitieren sollten. Entsprechend hoch waren die Einkommensgrenzen, die zum Bezug einer geförderten Mietwohnung berechtigten. Das Instrument „Einkommensgrenze“, mit dem die Vergabe der Wohnungen reguliert werden sollte, veränderte sich in den folgenden Jahren in seiner Wirkung grundlegend. Verantwortlich dafür war die Lohnentwicklung im Deutschland der Wirtschaftswunderjahre. Während die Löhne deutlich stiegen, wurden die Einkommensgrenzen für eine geförderte Wohnung nicht regelmäßig angepasst, sondern nur sporadisch angehoben. Immer mehr Menschen verdienten zu viel, um Anspruch auf eine Sozialwohnung zu haben. In jenen Jahren nahm die Entwicklung ihren Anfang, durch die der Soziale Wohnungsbau, der ursprünglich für die Breite der Bevölkerung gedacht war, von einem Sozialen Wohnungsbau, der nur noch den unteren Einkommensschichten diente, abgelöst wurde. Als langfristige Folge veränderte sich die Bewohnerstruktur von Quartieren mit hohem Sozialwohnungsanteil.

Mit dem Ende der Wohnungsnot und dem Übergang vom öffentlich geförderten zum kapitalmarktorientierten freien Wohnungsbau wurde der Wohnungsmarkt vom Angebots- zum Nachfragemarkt. Bisher hatten behördliche Verordnungen bestimmt, was und wo gebaut wurde. Jetzt zeichnete sich ab, dass zukünftig die Bewohner entscheiden würden, ob und welche Wohnungen sie wollten. Unternehmerisches Denken und die Konkurrenz unter den Anbietern von Wohnungen wurden zur Leitlinie auf dem Wohnungsmarkt. Die gemeinnützigen Wohnungsbauunternehmen mussten nun stärker darauf bedacht sein, dass ihre Leistungen konkurrenzfähig waren und dass weiterhin Mitglieder und Bewohner gewonnen werden konnten. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen stieg, wohingegen Mietwohnungen in den 1960er Jahren an Attraktivität verloren.

Abschaffung der Gemeinnützigkeit

Mit einer wohnungspolitischen Frage beschäftigte sich die Bundespolitik in den 1980er Jahren ganz besonders: der Zukunft des Wohnungsgemeinnützigkeitsrechts. Die rund 2.000 gemeinnützigen Wohnungsunternehmen galten vielen Verfechtern der freien Marktwirtschaft als nicht mehr zeitgemäß. Sie empfanden vor allem die steuerlichen Vorteile der Unternehmen als ungerechte Bevorzugung. Der Skandal um das gewerkschaftseigene Wohnungsunternehmen Neue Heimat brachte die gesamte Branche in Verruf. Schließlich wurde die Gemeinnützigkeit mit dem Steuerreformgesetz vom 3. August 1988 abgeschafft. Mit Wirkung zum 1. Januar 1990 wurde die Wohnungsgemeinnützigkeit ersatzlos gestrichen. Unabhängig von den gesetzlichen Änderungen war klar, dass die soziale Aufgabenstellung der vormals gemeinnützigen Wohnungswirtschaft auch über den 1. Januar 1990 hinaus bestehen bleiben würde. Die Unternehmen mussten sich den neuen Rahmenbedingungen stellen, sie konnten und wollten ihren sozialen Auftrag nicht aufgeben. Zudem unterlag eine Vielzahl ihrer Wohnungen weiterhin der Sozialbindung. Das wichtigste Ziel, guten und bezahlbaren Wohnraum zu sichern und Geringverdienenden mehr als nur ein Dach über dem Kopf zu bieten, hatte unabhängig von den politischen Rahmenbedingungen nach wie vor Bestand.

Zukunftsaufgaben: Modernisierung, Bestandserhaltung, altersgerechtes Wohnen
Auch wenn die Zeit der Wohnungsnot heute Geschichte ist, die sozial orientierten Wohnungsunternehmen stehen immer noch vor großen Herausforderungen. Die Wohnungsbestände aus den 50er, 60er und 70er Jahren müssen modernisiert werden und angesichts der demografischen Entwicklung für das Wohnen im Alter angepasst werden.

Im Jahr 1994 wurde die Wärmeschutzverordnung erlassen, die die Energiestandards für die Sanierung und den Neubau von Häusern verschärfte. Seit 2002 gilt die Energieeinsparverordnung EnEV. Nach Novellierungen 2004, 2007 und 2009 wird voraussichtlich 2014 eine weitere überarbeitete Version der Verordnung in Kraft treten. Die neuen Regelungen sind eine Bürde für die Wohnungswirtschaft, denn durch die Gesetze und Verordnungen haben sich der Neubau und die Bestandssanierung von Wohnungen in Deutschland erheblich verteuert. Für Wohngebäude aus den 1950er und 1960er Jahren bedeutet dies, dass eine den Anforderungen entsprechende energiebewusste Sanierung fast genauso viel kostet wie ein Neubau. Eine Herausforderung mit der die Wohnungswirtschaft zu kämpfen hat, schließlich sollen die Mieten weiterhin bezahlbar bleiben.

Der demographische Wandel in der Bevölkerung ist ebenfalls eine bedeutende Herausforderung für die Wohnungswirtschaft. Da die meisten älteren Menschen möglichst lange in ihren Wohnungen bleiben möchten, ändern sich die Anforderungen. Barrierefreiheit in der Wohnung, ein altengerechtes Wohnumfeld und die Zusammenarbeit mit Pflegediensten gehören dazu.

Soziales Wohnen ist auch in Zukunft wichtig

Die Zahl der bayerischen Sozialwohnungen verringert sich dramatisch. Ein Grund sind die auslaufenden Sozialbindungen der in der Nachkriegszeit errichteten Wohnungen. Neue Sozialwohnungen werden kaum noch gebaut, obwohl sie auch weiterhin dringend benötigt werden. In Bayern engagieren sich fast nur noch die Mitgliedsunternehmen des VdW Bayern im sozialen Wohnungsbau. Doch auch für diese Unternehmen wird es zunehmend schwierig, die niedrigen Mieten im Mietwohnungsneubau und nach größeren Modernisierungen zu halten. Wenn Mieten im einstelligen Eurobereich weiterhin möglich sein sollen, ist ein deutliches Umschwenken in der Wohnungspolitik erforderlich. Wohnungsbau muss wieder in das Zentrum der politischen Aufmerksamkeit geholt werden.

Geschichte in Bildern

Nürnberg: Genossenschaften der Kolonisten

WBG Augsburg: Bombenschaden

WBG Augsburg: Siedlung der Sechziger Jahre

Die 70er Jahre: Bauen auf der grünen Wiese. Siedlung der GWG München am Hasenbergl.

 

Herausragendes Beispiel für gelungene Altstadtsanierung: Die Zangmeisterpassage der Siebendächer Baugenossenschaft in Memmingen

 

VdW_Bayern_Chronik
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Buch zur 100-jährigen Geschichte des VdW Bayern

Modellprojekt zum energiebewussten Bauen der GEWOFAG München. Foto: GEWOFAG