Schlagwort: 46/2024

Das Bundeskabinett hat am 11.12.2025 einen Gesetzentwurf zur Verlängerung der Mietpreisbremse beschlossen, der deutlich vom ursprünglichen Referentenentwurf abweicht.
Das Wichtigste:

• Mietpreisbremse soll bis 31.12.2029 verlängert werden.
• Der Stichtag für die Ausnahmen der Mietpreisbremse für den Neubau wird vom 01.10.2014 auf den 01.10.2019 verschoben.
• Das Begründungserfordernis der Länder für die Bestimmung angespannter Wohnungsmärkte bleibt gegenüber der jetzigen Rechtslage unverändert.

Der Gesetzentwurf soll zeitnah im Deutschen Bundestag beraten werden.

Dazu Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW:

„Anders als noch der Referentenentwurf des früheren Bundesjustizministers Marco Buschmann wird der Entwurf des Bundeskabinetts keinen Bestand vor dem Bundesverfassungsgericht haben. Die von der rot-grünen Bundesregierung jetzt beabsichtigte Verlängerung bis 2029, die Verschiebung der Ausnahmen für den Neubau um fünf Jahre sowie das Absehen von erhöhten Anforderungen an die Begründung, dass es sich um angespannte Wohnungsmärkte handelt, ignorieren die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahr 2019.

Die Mietpreisbremse ist eine Ausnahmeregelung. Wenn die im Jahr 2015 eingeführte, temporäre Regelung erneut verlängert werden soll, müssen deutlich höhere Anforderungen erfüllt werden. Dass die Bundesregierung diese Anforderungen sogar noch absenkt, ist ein Verfassungsbruch mit Ansage. Würde der Entwurf tatsächlich vom Deutschen Bundestag beschlossen, wäre das Gesetz vor allem eines: eine wirksame Bremse für den Bau von bezahlbarem Wohnraum.“

Der GdW hat gemeinsam mit dem FA Recht die Mustervorlagen für die Mustermiet- und Musternutzungsverträge sowie die Musterhausordnung aktualisiert. Über die neuen Mustermietverträge hatten wir bereits informiert. Inzwischen liegt ein ausführliches GdW-Schreiben vor.

Mit der Neufassung wurden folgende wichtige Änderungen umgesetzt:

1. Dynamischer Verweis auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV)

Alle Verträge enthalten einen dynamischen Verweis auf die Betriebskostenverordnung in der jeweils geltenden Fassung. Die aktuelle Fassung wird lediglich als Anlage beigefügt.

Alle künftigen Änderungen der jeweiligen Betriebskostenpositionen gem. § 2 BetrKV werden automatisch Bestandteil des Vertrages. Einer vertraglichen Anpassung bedarf es nicht.

Die Änderungen der GdW Mustermietverträge berücksichtigen weiter den Wegfall des sog. “Nebenkostenprivilegs“ in § 2 Nr. 15 BetrKV und die damit verbundenen Änderungen an der Umlegbarkeit von Nebenkosten für Breitbandkabelanschlüsse und Gemeinschaftsantennenanlagen.

2. Aufnahme von Positionen in § 2 Nr. 17 BetrKV (“sonstige Betriebskosten“)

Unter den sonstigen Betriebskosten wurden die Kosten für die Dachrinnenreinigung und Wartung der Rauchwarnmelder als sonstige Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrKV aufgeführt. Diese Kostenpositionen sind üblich. Eine selbstständige Eintragung durch die Unternehmen soll daher entfallen. Es bleibt den Unternehmen natürlich unbenommen, weitere Betriebskosten als “sonstige Betriebskosten“ zu vereinbaren.

3. Streichung “Mitgebrauch gemeinschaftlicher Anlagen und Einrichtungen“

In allen Verträgen, mit Ausnahme des Gewerbemietvertrags sowie des Untermietvertrags, die diese Regelung nicht enthalten, wurden die Bestimmung, welche Anlagen und Einrichtungen dem Mitgebrauch unterfallen, gestrichen. Die Vorschrift ist überholt und trägt der entfallenden Möglichkeit zur Mitgebrauchsnutzung bei Breitbandkabelanschlüssen aus § 2 Nr. 15 BetrKV Rechnung.

Praktische Auswirkungen auf die Durchführung des Mietvertrags hat die Änderung nicht.

4. Neuer Mieterhöhungstatbestand § 559e BGB

In allen Verträgen – mit Ausnahme des Untermietvertrags – wurde § 559e BGB neben § 559 BGB als weiterer Mieterhöhungstatbestand für Mieterhöhungen nach dem Einbau oder der Aufstellung einer Heizungsanlage eingesetzt.

Die Änderung berechtigt Vermieter künftig zu Mieterhöhungen bei zuvor durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b Nr. 1a BGB und wurde im Zuge des sog. Heizungsgesetzes in das BGB aufgenommen.

5. Verweis auf eine generelle Geltung des § 554 BGB

Mit Ausnahme des Mietvertrags über gewerbliche Räume wurde in allen Mietverträgen ein Verweis auf die generelle Geltung des § 554 BGB aufgenommen.

Durch die Änderung wird klargestellt, dass sich das berechtigte Verlangen des Mieters auf bauliche Veränderung der Mietsache auf alle in § 554 BGB geregelten Tatbestände bezieht, statt wie bisher nur hinsichtlich einer behindertengerechten Nutzung der Wohnung.

Aufgrund dieser nicht mehr zeitgemäßen Begrenzung und um zukünftigen Entwicklungen insbesondere bezüglich der Erlaubnis zur Nutzung von E-Mobilität und Steckersolargeräten Rechnung zu tragen, war diese Änderung der Verträge notwendig.

6. Wegfall des § 17 Abs. 2 bei Nutzungs- und Dauernutzungsverträgen

Die Bürgschaftsregelung des § 17 Abs. 2 zum Eintrittsrecht des bürgenden Ehegatten in den Mietvertrag wurde in den Nutzungs- und Dauernutzungsverträgen gestrichen.

Bürgenden Ehegatten von Genossenschaftsmitgliedern ist es künftig nach dem Erwerb der Mitgliedschaft nicht mehr möglich, durch eine einseitige Erklärung in den Mietvertrag mit allen sich daraus ergebenden Rechten und Pflichten einzutreten. Diese Streichung war aufgrund von teilweise missbräuchlicher Anwendung der alten Regelung notwendig geworden.

7. Sonstige Änderungen

a) Die Berechtigung des Vermieters zur Anpassung der Vorauszahlungen für die Betriebskosten bei einer nach Vertragsschluss stattfindenden Änderung der Betriebskostenpositionen des § 2 BetrKV wurde in allen Verträgen – außer in dem diese Regelung bereits enthaltenden Mietvertrag für gewerbliche Räume – hinzugefügt.Notwendig ist dafür künftig nur eine Erklärung der Anpassung in Textform bei zuvor erfolgter Betriebskostenabrechnung.

b) In allen Verträgen – mit Ausnahme des Untermietvertrags – wurde der Verweis in der Fußnote zur Wohnflächenberechnung von der “Zweiten Berechnungsverordnung“ zur “Wohnflächenverordnung“ geändert, vgl. §§ 1 Abs. 1, 3 Abs. 5

c) Beim Mietvertrag für gewerbliche Räume wurde in § 6.2 Alternative mit Abs. 3 eine generelle Haftung des Mieters bis zum Ende der vereinbarten Mietzeit festgeschrieben. Die bisherigen Haftungsausschlussmöglichkeiten des Mieters entfallen.

d) Bei allen Verträgen – mit Ausnahme des Untermietvertrags – besteht künftig die Möglichkeit zur Aufnahme einer weiteren Vertragspartei. Zur Verdeutlichung wird entsprechend zwischen “Mieter 1“ bzw. “Mitglied 1“ und “Mieter 2“ bzw. “Mitglied 2“ unterschieden.

e) In der Musterhausordnung wurde aufgrund notwendiger Änderungen im Zuge der TKGNovelle die Überschrift “Gemeinschaftsantenne/Breitbandkabelanschluss“ in “Gemeinschaftsantenne/Verteilanlage“ und der Begriff “Kabelnetzbetreiber“ zu “Netzbetreiber“ geändert, vgl. VI. “Gemeinschaftseinrichtungen“.

f) Im Übrigen wurden alle Verträge redaktionell angepasst.

Von den Aktualisierungen betroffen sind:

Mat.-Nr. Titel
06536-0079 Dauermietvertrag
06536-0080 Dauermietvertrag – Preisbindung vor dem 01.01.2002
06536-0081 Dauernutzungsvertrag
06536-0082 Dauernutzungsvertrag – Preisbindung vor dem 01.01.2002
06536-0083 Mietvertrag Allgemein
06536-0084 Mietvertrag für Eigentumswohnung4
06536-0085 Mietvertrag für freifinanzierten Wohnraum
06536-0087 Mietvertrag für gewerbliche Räume
06536-0088 Mietvertrag – Preisbindung vor dem 01.01.2002
06536-0089 Mietvertrag Wohnungsbau für Bedienstete
06536-0090 Nutzungsvertrag
06536-0091 Nutzungsvertrag – Preisbindung vor dem 01.01.2002
06536-0092 Zeitmietvertrag
06536-0050 Untermietvertrag
06536-0044 Musterhausordnung

Die Vorlagen sind in gedruckter oder elektronischer Fassung erhältlich:

Gedruckte Fassungen zeitnah lieferbar
Die gedruckten Fassungen sind zeitnah als Verpackungseinheiten à 20 Exemplare erhältlich. Die Bestellung ist online, per Telefon oder per E-Mail unter Angabe der Mat.-Nr. und des Titels möglich:

• Online: https://shop.haufe.de/
• Telefon: 0800 5050-445 (kostenlos) oder
• E-Mail: immobilien@haufe-lexware.com

Formulare und Verträge für die Wohnungswirtschaft Online ab sofort erhältlich

Alle Formulare und Verträge sind auch online in der Datenbank “Formulare und Verträge für die Wohnungswirtschaft“ abrufbar. Diese wird bei Bedarf aktualisiert und die Formulare und Verträge können über https://shop.haufe.de/prod/formulare-vertraege-fuer-wohnungswirtschaft bestellt werden. Mitglieder des GdW erhalten einen Preisvorteil von 10 %.

Für Kunden mit ERP-Software: Sofern es Probleme bei der Bestellung gibt, können Sie sich direkt an immobilien@haufe-lexware.com wenden.

Das Bundesfinanzministerium bzw. die obersten Finanzbehörden der Länder haben am 03.12.2024 die beiden bestehenden Billigkeitsregelungen im Zusammenhang mit der Unterbringung von Ukraine-Flüchtlingen

– bei Vermietungsgenossenschaften (§ 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG)

sowie

– im Hinblick auf die erweiterte Gewerbesteuerkürzung (§ 9 Nr. 1 Satz 2 ff. GewStG)

nunmehr bis zum 31.12.2025 verlängert (siehe Anlagen).

Auch der Anwendungszeitraum des BMF-Schreibens mit weiteren steuerlichen Maßnahmen zur Unterstützung der vom Krieg in der Ukraine Geschädigten wurde bis zum 31.12.2025 verlängert (vgl. Anlage – BMF-Schreiben vom 04.12.2024).

Anlagen