Schlagwort: 45/2025

Mit Beschluss vom 25. Oktober 2022 (Az. VIII ZB 58/21) hat der Bundesgerichtshof (BGH) dazu entschieden unter welchen Voraussetzungen ein Vermieter bereits vor Ablauf der Kündigungsfrist eine Räumungsklage erheben darf.

Die Entscheidung betrifft Fälle, in denen der Mieter der Kündigung widerspricht bzw. erklärt, dass er nicht ausziehen wird.

Kernaussagen des Beschlusses

Der BGH stellt klar, dass eine Klage auf zukünftige Leistung – hier die Räumung und Herausgabe der Wohnung – auch vor Ablauf der Kündigungsfrist zulässig ist, wenn nach den Umständen des Einzelfalls die Besorgnis gerechtfertigt ist, der Mieter werde sich der rechtzeitigen Leistung entziehen. Diese Besorgnis kann auch dann bestehen, wenn der Mieter nicht die Wirksamkeit der Kündigung bestreitet, sondern geltend macht, mangels Ersatzwohnraum nicht ausziehen zu können.

Die Besorgnis setzt keine Böswilligkeit des Mieters voraus. Es genügt, dass der Mieter erklärt, er werde bei fehlendem Ersatzwohnraum nicht ausziehen. Damit wird die Schwelle für die Zulässigkeit einer vorzeitigen Räumungsklage deutlich abgesenkt.

Der Widerspruch des Mieters wegen drohender Obdachlosigkeit (§ 574 Abs. 2 BGB) hindert den Vermieter nicht, eine Klage auf zukünftige Leistung zu erheben. Die Härteprüfung bleibt dem Hauptsacheverfahren vorbehalten; sie sperrt nicht die prozessuale Möglichkeit der Klageerhebung.

Fazit

Der Beschluss stärkt die Position von Vermietern. Wer konkrete Anhaltspunkte für eine Leistungsverweigerung hat, muss nicht untätig bleiben, sondern kann frühzeitig gerichtliche Schritte einleiten. Zugleich bleibt die soziale Schutzfunktion des § 574 BGB gewahrt, da die Härteprüfung nicht entfällt, sondern in der Hauptsache erfolgt. Für Eigentümer bedeutet dies: Kommunikation dokumentieren, rechtzeitig handeln und die prozessualen Möglichkeiten nutzen.

Passend zum Thema „Eisglätte“ (siehe Artikel in der vdw aktuell 44/2025) hat der 8. Zivilsenat des BGH am 06.08.2025 (Urteil Az. VIII ZR 250/23) entschieden, dass Vermietende grundsätzlich für Schäden haften, die Mietende durch einen Sturz bei Eisglätte unter Verletzung der Räum- und Streupflicht auf einem Weg erlitten haben, der sich auf dem im Eigentum der vermietenden Person befindlichen Grundstück befindet.

Wer glaubt, mit der Beauftragung einer Fachfirma oder Verwaltung sei das eigene Haftungsrisiko erledigt, irrt gewaltig.

1. Sachverhalt: Sturz auf dem Grundstück

Eine Mieterin rutschte auf dem vereisten Zuweg zum Gebäude aus und verletzte sich schwer. Für die Gehwege auf dem Grundstück war eine GmbH, die einen professionellen Hausmeisterdienst betreibt, seitens der Liegenschaftseigentümer*innen (hier: einer Wohnungseigentümergemeinschaft) mit dem Winterdienst beauftragt. Die vermietende Person wähnte sich auf der sicheren Seite: Die Verantwortung liege allein beim Dienstleistungsunternehmen.

2. Das Urteil

Der BGH erteilte dieser Ansicht eine klare Absage. Die Karlsruher Richter*innen stellten fest:

• Vermietende können sich von der Haftung nur in absoluten Ausnahmefällen exkulpieren.

• Keine Sonderbehandlung für Wohnungseigentümer*innen.

Vertragliche Nebenpflicht:

Als Nebenpflicht aus dem Mietvertrag schulden Vermietende den Mietenden einen verkehrssicheren Zugang zur Wohnung.

3. Der entscheidende Punkt: Fachfirma/Verwaltung als Erfüllungsgehilfen

Das Landgericht hatte die Klage noch abgewiesen, weil Vermietende nur eine Überwachungspflicht treffe, die hier nicht verletzt worden sei. Der BGH korrigierte dies: Der beauftragte Winterdienst fungiert im Verhältnis zu den Mietenden als sogenannter Erfüllungsgehilfe der vermietenden Person (§ 278 BGB).

Macht der Winterdienst einen Fehler (z. B. unzureichendes Streuen), wird dieses Verschulden den Vermietenden wie eigenes Verschulden zugerechnet.

Gleiches Schutzniveau:

Diese mietvertragliche Nebenpflicht besteht – so der Bundesgerichtshof – auch dann, wenn die vermietende Partei (hier: die Beklagte) nicht (Allein )Eigentümer*in des Grundstücks ist, sondern „nur“ Mitglied einer WEG und ihr bzw. ihm das Grundstück nicht allein gehört.

Die Haftung trifft demnach auch einzelne, vermietende Wohnungseigentümer*innen in Bezug auf Gemeinschaftsflächen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie können sich nicht damit exkulpieren, keinen direkten Zugriff auf das Gemeinschaftseigentum zu haben oder den Winterdienst delegiert zu haben.

Wäre es anders, wären Mietende von Eigentumswohnungen weniger geschützt als Mietende von Liegenschaftseigentümer*innen. Für ein unterschiedliches Schutzniveau im Wohnraummietrecht existiert keine sachliche Rechtfertigung und auch keine rechtsdogmatische Grundlage.

4. Konsequenzen für die Praxis

Auch bei der Beauftragung Dritter trifft Vermietende die Verpflichtung, den ordnungsgemäßen Winterdienst sicherzustellen. Sie müssen geeignete Maßnahmen zur Organisation und Kontrolle ergreifen, um Unfälle und damit das eigene Haftungsrisiko so weit wie möglich auszuschließen.

Eine bloß sorgfältige Auswahl der Fachfirma reicht nicht aus. Vermietende haften vollumfänglich für Versäumnisse der beauftragten Firma – und zwar aus dem Mietvertrag, nicht nur aus dem Deliktsrecht. Eine vollständige Exkulpation ist nach dem BGH Urteil praktisch ausgeschlossen; die Haftung bei Glätteunfällen ist sehr streng.

5. Fazit & Handlungsempfehlung

Delegieren schützt vor Haftung nicht. Auch wenn der Winterdienst vertraglich auf Dritte übertragen wird, bleiben Vermietende die ersten Ansprechpartner*innen für ihre Mietenden bei Glatteisunfällen.

Sorgen Sie für ausreichenden Haftpflichtversicherungsschutz und kontrollieren Sie – soweit möglich – regelmäßig die Zuverlässigkeit der eingesetzten Dienstleistenden.