Schlagwort: 4/2021

Die Kosten der Beleuchtung gemäß § 2 Nr. 11der Betriebskostenverordnung (BetrKV) sind nicht Kosten des Allgemeinstroms.

I. Welche Stromkosten gehören zu welcher Betriebskostenposition

Gemäß § 2 Nr. 11 der BetrKV gehören zu den Kosten der Beleuchtung die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen. Nicht umlegbar gemäß Nr.11 sind die anderen im Gebäude anfallenden Stromkosten. Bei diesen „anderen“ anfallenden Stromkosten handelt es sich um Strom, der

entweder
einer Betriebskostenpositionen des § 2 Nr. 1 bis 16 BetrkV zuzuordnen ist, wie z. B. die Kosten des Betriebsstroms bei Nr. 4a (zentrale Heizungsanlage), Nr. 7 (Aufzug), Nr. 15 (Antennenanlage bzw. private Verteilanlage) oder auch die Stromkosten, die im Rahmen der Gebäudereinigung (Nr. 9) oder der Gartenpflege (Nr. 10) anfallen

oder
der Nr. 17 (sonstige Betriebskosten) zuzuordnen ist, wie z.B. Strom für die auf dem Dach befindliche zentrale Lüftungsanlage.

II. Umlegbarkeit

Die neben der Beleuchtung anfallenden Stromkosten sind nur umlegbar, wenn sie sich

entweder
einer entsprechenden im Mietvertrag vereinbarten Ziffer der BetrkV (in den GdW-Mustermietverträgen bereits vorgegeben)
zuordnen lassen bzw. bei sonstigen Betriebskosten, wenn sie unter „sonstige Betriebskosten“ namentlich aufgeführt sind.

oder
der Mietvertrag eine Klausel bezüglich neu entstehender Betriebskosten enthält (bei den GdW-Musterverträgen gegeben: § 3 Abs. 4b) „… die derzeit nicht anfallen, aber später entstehen oder zukünftig vom Gesetzgeber neu eingeführt werden…“) und die Stromkostenart erst nach Mietvertragsabschluss angefallen ist (sonst wären es keine neu entstehenden Betriebskosten).

Eine standardmäßig nicht in der BetrkV aufgeführte Position „Allgemeinstrom“ zusätzlich in den Mietvertrag aufzunehmen bringt nichts, da das Wort „Allgemeinstrom“ mitunter nur als anderes Wort für Kosten der Beleuchtung verstanden wird.

Voraussetzung ist in sämtlichen Fällen stets, dass die jeweiligen Stromkosten gesondert bestimmt werden können. In tatsächlicher Hinsicht dürfte die Erfassung der jeweils anfallenden Stromkosten das Problem sein, da man hierzu einen eigenen Zähler für die Aufzugsanlage, die zentrale Lüftungsanlage usw. braucht. Gemäß BGH (20.2.2008, Az. VIII ZR 27/07) können abzurechnende Stromkosten zwar geschätzt werden, wenn gesonderte Zähler dafür nicht vorhanden sind. Bestreitet der Mieter den angesetzten Betrag, hat der Vermieter die Grundlagen seiner Schätzung jedoch darzulegen. Dies kann z.B. erfolgen, indem der Vermieter den Stromverbrauch elektrischer Geräte – so sich dieser anhand des jeweiligen Datenblattes ermitteln lässt – mit den durchschnittlichen jährlichen Betriebsstunden multipliziert. Endet ein Streit mit dem Mieter über die Stromkosten jedoch vor Gericht, läuft dieser darauf hinaus, dass zum Nachweis der Behauptung des Vermieters betreffend den Stromverbrauch ein kostenträchtiges Sachverständigengutachten einzuholen ist.

Exkurs:
Stromkosten, die für die Tiefgarage anfallen (z.B. für das Tor, die Brandmeldeanlage, die Duplexstellplätze, die Be-/Entlüftung, die Funkanlage), dürfen nur auf die Mieter umgelegt werden, die einen Tiefgaragenstellplatz gemietet haben und wenn die Umlagefähigkeit entsprechend obigen Ausführungen vereinbart ist.

BGH, Urteil vom 11.11.2020, Az.: VIII ZR 369/18

Die Kläger sind seit dem Jahr 2016 Mieter einer 85,65 m² großen Wohnung der Beklagten in Berlin. Die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete beträgt 1.199 Euro (= 13,99 €/m²). Mit dem Vormieter war eine Nettokaltmiete von 485 Euro vereinbart. Während des Wohnungsleerstands vor der Vermietung an die Kläger ließ die Beklagte umfangreiche Arbeiten an der Wohnung durchführen. So wurden die Elektrik erneuert, die vormals über dem Putz gelegenen Heizungsrohre in den Fußboden verlegt sowie in Küche und Bad Fliesen und in den übrigen Räumen Parkett verlegt; schließlich wurden die sanitären Anlagen im Bad erneuert, und (erstmals) eine Küche eingebaut.

Die Kläger rügten gegenüber der Beklagten hinsichtlich der vermieteten Wohnung einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB), da die Nettokaltmiete zu Beginn des Mietverhältnisses die – bei Annahme einer ortsüblichen Vergleichsmiete von 748,58 Euro (= 8,74 €/m2) – zulässige Höchstmiete gemäß § 556d BGB um mehr als 10% überschritten habe. Die Kläger verlangten in dem genannten Schreiben außerdem Auskunft über die aufgewandten „Sanierungskosten”, um überprüfen zu können, ob die vereinbarte höhere Miete durch diese gerechtfertigt sein könnte, und kündigten die Fortzahlung der vollständigen Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung an.

Die Kläger klagen auf Rückzahlung eines nach ihrer Auffassung die zulässige Höchstmiete übersteigenden Betrags nebst Zinsen; darüber hinaus begehren sie die Feststellung, eine über den nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Betrag hinausgehende Miete nicht zu schulden. Vor dem Amts- und Landgericht haben sie keinen Erfolg, die zugelassene Revision beim BGH ist indes erfolgreich:

Nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB hat der Vermieter zu viel gezahlte Miete nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herauszugeben. Der Mieter kann eine nach den §§ 556d, 556e BGB nicht geschuldete Miete (nur) zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften dieses Unterkapitels gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist (§ 556g Abs. 2 BGB aF). Gemäß § 556f Satz 2 BGB sind die §§ 556d und 556e BGB allerdings nicht anzuwenden auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Der BGH geht vorliegend von einer umfassenden Modernisierung aus und begründet dies wie folgt:

Eine Modernisierung von Wohnraum ist umfassend im Sinne des § 556f Satz 2 BGB, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheinen lässt. Dies ist dann der Fall, wenn die Modernisierung

a) einerseits im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und

b) andererseits wegen der mit ihrem tatsächlichen Umfang einhergehenden qualitativen Auswirkungen zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht.

Beide Prüfungskriterien sind dabei von grundsätzlich gleichem Gewicht.

zu a)
Ein im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB zu prüfender wesentlicher Bauaufwand liegt vor, wenn er (mindestens) ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen finanziellen Aufwands – ohne Grundstücksanteil – erreicht. Da die Neubaukosten in der Bundesrepublik Deutschland von Region zu Region stark differieren können, ist auf aussagekräftige aktuelle Zahlen – etwa statistische Erhebungen des Bauhandwerks – der jeweiligen Region, in der die in Rede stehende Wohnung gelegen ist, oder einer von der Bevölkerungsstruktur und der Wirtschaftskraft hierzu vergleichbaren Region abzustellen.
In die Berechnung des wesentlichen Bauaufwands dürfen lediglich Kosten einfließen, die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB angefallen sind. Kosten für (reine) Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 555a Abs. 1 BGB zählen hierzu nicht. Werden im Zuge der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 555a Abs. 1 BGB miterledigt, ist bei der im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB erforderlichen Bestimmung des wesentlichen Bauaufwands ein (zeitanteiliger) Abzug der angefallenen Kosten insoweit vorzunehmen, als Bauteile oder Einrichtungen der Wohnung, die zwar noch nicht mangelhaft, aber bereits über einen erheblichen Anteil ihrer Lebensdauer (ab)genutzt sind, durch solche von besserer Qualität ersetzt werden.

Bei der Prüfung der qualitativen Auswirkungen der Modernisierungsmaßnahmen, ist von maßgebender Bedeutung, ob die Wohnung durch die Arbeiten in mehreren – nicht notwendig allen – wesentlichen Bereichen (insbesondere Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen beziehungsweise energetische Eigenschaften) so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist. Unter Anwendung dieser Anforderungen ging der BGH im vorliegenden Fall von einer umfassenden Modernisierung aus, so dass die Ausnahmeregelung von der Mietpreisbremse einschlägig war.

Hinweis:
Das vorliegende Urteil ist zur Mietpreisbremse in der bis 31.3.2020 geltenden und dann verlängerten und verschärften Fassung ergangen. Bis dahin galt, dass gem. § 556g Abs. 2 BGB, der Mieter bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse die Miete nur zurückfordern konnte, wenn er einen Verstoß gerügt hatte und die zurück geforderte Miete nach Zugang der Rüge fällig wurde. Bei Neuvermietungen ab 1.4.2020 kann der Mieter innerhalb eines Zeitraums von 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses einen Verstoß gegen die Regelungen der Mietpreisbremse rügen und die ab Vertragsschluss zu viel gezahlte Miete zurückverlangen. Nur wenn der Mieter den Verstoß später als 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses rügt oder das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge bereits beendet war, kann der Mieter weiterhin nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete zurückverlangen. Über die Frage zum Zeitraum der Rückforderung war vorliegend aber nicht zu entscheiden gewesen, da der BGH bereits dem Grunde nach einen Rückforderungsanspruch wegen der durchgeführten Modernisierung verneinte.

Sofern in 2020 keine Aufsichtsratswahlen stattgefunden haben, bleiben Aufsichtsratsmitglieder, deren Amtszeit eigentlich in 2020 ausgelaufen wäre, gemäß § 3 Abs. 5 Satz 1 COVMG (Gesetz über Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins-, Stiftungs- und Wohnungseigentumsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie) auch nach Ablauf der Amtszeit bis zur Bestellung eines Nachfolgers im Amt. Erfolgt diese Bestellung des Nachfolgers im Jahr 2021 stellt sich die Frage, wie lange die Amtszeit des jeweiligen Nachfolgers dauert.

Wenn die Generalversammlung (GV) 2020 im Jahr 2021 nachgeholt wird, stellt sich zudem die Frage nach dem Zeitpunkt der Wahl. In welcher GV soll die Wahl erfolgen? Insoweit ist danach zu differenzieren, ob die Wahl der eigentlich in 2020 zu wählenden AR-Mitglieder in der nachgeholten GV 2020 oder in der GV 2021 erfolgt. Es kann auch sein, dass die Versammlungen 2020 und 2021 zusammengefasst werden. Jede dieser Varianten ist aus unserer Sicht möglich.

Durch die Sonderregelungen im COVMG kann es dazu kommen, dass die normalen Satzungsregelungen nicht mehr wortlautgetreu anwendbar sind. Die dadurch entstehenden Widersprüche müssen unter Wahrung der Mitgliederrechte aufgelöst werden. Zur Auflösung dieser Widersprüche gibt es verschiedene Möglichkeiten. Jede dieser Möglichkeiten hat Vorzüge aber auch gewisse Nachteile.

Im Rahmen einer Abwägung ist zu entscheiden, welche der jeweiligen Möglichkeiten im konkreten Fall genutzt wird. Ein gewisses rechtliches Risiko ist – mangels gesetzlicher Regelung oder Rechtsprechung dazu – jeder aufgezeigten Alternative immanent.
In Abstimmung mit der Konferenz der Prüfungsdirektoren und dem GdW-Fachausschuss Recht wurden verschiedene Alternativen herausgearbeitet. Welcher Weg im konkreten Fall gewählt wird, muss im Einzelfall entschieden werden.

Das ausführliche GdW-Schreiben zu den verschiedenen Konstellationen und Alternativen finden Sie im Mitgliederbereich unserer Website unter Downloads/GdW-Rundschreiben und bei den Corona-Informationen: Link

In der aktuellen Ausgabe der Publikation wohnen – ZdW Bayern gibt es zudem einen umfassenden Artikel von Dr. Stefan Roth, Justiziar und Verbandsvorstand, zum Thema Pandemie und Genossenschaftsrecht. Der Beitrag beschäftigt sich unter anderem mit dem Thema Amtszeit von Aufsichtsratsmitgliedern im Falle einer Verschiebung der Generalversammlung in 2020 und spricht Empfehlungen aus.

In diesem Jahr schreibt das Bayerische Landesamt für Umwelt wieder das Gütesiegel „Flächenbewusste Kommune“ aus. Voraussetzung für die Verleihung des Gütesiegels sind ein aktives Flächenmanagement sowie die Umsetzung von innovativen Ansätzen und Maßnahmen zur Reduzierung des Flächenverbrauchs.

Weitere Informationen zur Ausschreibung finden Sie hier:
https://www.lfu.bayern.de/umweltkommunal/flaechenmanagement/guetesiegel/index.htm

Bewerbungsfrist ist der 14.05.2021.

Hintergrund:

Mit dem staatlichen Gütesiegel “Flächenbewusste Kommune” werden vorbildliche Kommunen ausgezeichnet. Voraussetzung für die Verleihung des Gütesiegels ist das Vorhandensein eines aktiven Flächenmanagements sowie die Umsetzung von innovativen Ansätzen und Maßnahmen zur Reduzierung des Flächenverbrauchs. Dazu zählen beispielsweise der Ankauf von innerörtlichen Grundstücken, die Rücknahme von Bauflächen, die Renaturierung und Aufwertung von Ortskernen sowie weitere Maßnahmen zur Umsetzung des Grundsatzes Innen- vor Außenentwicklung. Auch kommunale Grundstücks- und Leerstandsbörsen mit kostenlosen Sanierungsberatungen sind ein gutes Instrument zum Flächensparen. Ein bewährtes Hilfsmittel für Kommunen zur Erfassung, Bewertung und Aktivierung von innerörtlichen Flächen ist die Flächenmanagement-Datenbank des Bayerischen Landesamtes für Umwelt. Mit der Datenbank unterstützt der Freistaat Kommunen dabei, ungenutzte Flächen wieder zu bewirtschaften. Regelmäßig wird sie auch im Rahmen der Dorferneuerung und integrierten ländlichen Entwicklung eingesetzt.