Schlagwort: 36/2025

Bayerische Bauordnung: Änderungen im Stellplatzrecht und Spielplatzrecht seit 1. Oktober 2025

Posted on by Tobias Straubinger

Am 10. Dezember 2024 hat der Bayerische Landtag das Erste und das Zweite Modernisierungsgesetz Bayern beschlossen. Beide Gesetze enthalten Änderungen der BayBO. Wir haben informiert.

Die zum 1. Januar 2025 in Kraft getretenen Änderungen durch das Erste Modernisierungsgesetz enthalten Verfahrensvereinfachungen, insbesondere durch die Ausweitung der Verfahrensfreiheit zahlreicher Bauvorhaben sowie das Anheben der Sonderbaugrenzen. Zudem werden bauliche Änderungen im Bestand erleichtert. Das Zweite Modernisierungsgesetz modifiziert zum 1. Januar 2025 abstandsflächenrechtliche Vorschriften und ändert den Verfahrensablauf dahingehend, dass Bauanträge künftig immer bei den unteren Bauaufsichtsbehörden eingereicht werden. Die ggf. notwendige Beteiligung der Gemeinde erfolgt durch das Landratsamt als untere Bauaufsichtsbehörde. Zudem ist erstmals eine Vollständigkeitsprüfung des Bauantrags binnen drei Wochen vorgesehen.

Zum 1. Oktober 2025 sind die ebenfalls im Ersten Modernisierungsgesetz vorgesehenen Änderungen im Stellplatzrecht, Spielplatzrecht sowie hinsichtlich des gemeindlichen Satzungsrechts in Kraft. Die neunmonatige Übergangsphase soll den Gemeinden ermöglichen, ihre Satzungen entsprechend anzupassen. Die beschlossenen Änderungen der BayBO können Sie im Gesetz- und Verordnungsblatt unter “§ 13 – Weitere Änderungen der Bayerischen Bauordnung” einsehen. Die ebenfalls ab 1. Oktober 2025 geltende Neufassung der Anlage zur Garagen- und Stellplatzverordnung ist als Anhang zur Veröffentlichung abrufbar.

In der Oktoberausgabe unserer Publikation wohnen – ZdW Bayern erscheint ein ausführlicher Artikel “Aktuelle Änderungen in der Bayerischen Bauordnung und ihre Auswirkungen auf den Wohnungsbau”. Die Zeitschrift erscheint in KW 44.

Link Gesetz und Verordnungsblatt
Download Garagen- und Stellplatzverordnung

Seminarhinweis: “Die Kostenmiete im preisgebundenen Wohnraum – Erstellung von Wirtschaftlichkeitsberechnungen” am 23. Oktober

Posted on by Tobias Straubinger

Die Landschaft von Wohnungsbauförderprogrammen war schon immer sehr vielfältig. In der Vergangenheit galten die im 1. Förderweg geförderten Wohnungen – die sogenannten öffentlich geförderten Wohnungen – als die bedeutendste Gruppe der preisgebundenen Wohnungen. Da die hierfür ausgereichten Fördermittel zuletzt im Jahr 2001 bewilligt wurden, besteht diese Förderung im besten Fall bis zum Jahr 2101! Somit gibt es auch heute noch eine beachtliche Anzahl von Wohnungen im 1. Förderweg, für welche die Kostenmiete mit Hilfe einer Wirtschaftlichkeitsberechnung zu ermitteln ist.

Diese Wirtschaftlichkeitsberechnung mag zwar heutzutage etwas “angestaubt” daherkommen, sie erfreut sich aber aufgrund der vorhandenen preisgebundenen Bestandswohnungen immer noch höchster Aktualität und bleibt im Rahmen des Kostenmietrechts auch für absehbare Zukunft maßgebend.

Die Erstellung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung ist komplex und daher eine ganz besondere Herausforderung. Die Ansätze in der Wirtschaftlichkeitsberechnung unterliegen immer wieder Veränderungen, die zur Erhöhung oder Senkung der Kostenmiete führen können. Dies erfordert eine regelmäßige Überprüfung und Aktualisierung. Allerdings zeigt die Praxis, dass es viele Vermieter kaum wagen, in das “Reich der Wirtschaftlichkeitsberechnung” allzu tief einzutauchen.

Das Seminar befasst sich mit den Grundlagen der praxisnahen Erstellung und Fortschreibung der Wirtschaftlichkeitsberechnung für im 1. Förderweg geförderte Wohnungen. Im Mittelpunkt stehen – unter Beachtung der maßgeblichen gesetzlichen Vorschriften – die Ansätze in den einzelnen Bestandteilen der Wirtschaftlichkeitsberechnung. D. h. es werden die wesentlichen Ansätze bei der Berechnung der Gesamtkosten, im Finanzierungsplan sowie bei den laufenden Aufwendungen und Erträgen – auch anhand von ausgewählten Beispielen – betrachtet.

Inhalte:

  • Grundsätze der Kostenmiete
    Grundsätze der Wirtschaftlichkeitsberechnung (WB)
    WB Teil A: Grundstücks- und Gebäudebeschreibung
    WB Teil B: Gesamtkosten
    WB Teil C: Finanzierungsplan
    WB Teil D: laufende Aufwendungen und Erträge
    besondere Arten der Wirtschaftlichkeitsberechnung
    organisatorische Inspirationen
Zur Anmeldung

Jede fünfte Person im Ruhestand hat maximal 1.400 Euro netto pro Monat zur Verfügung

Posted on by Tobias Straubinger

Jede fünfte Person (20%) im Ruhestand ab 65 Jahren hat ein monatliches Nettoäquivalenzeinkommen von maximal 1 400 Euro zur Verfügung. Weitere 20% verfügen über mehr als 1.400 Euro, aber weniger als rund 1.790 Euro im Monat, wie das Statistische Bundesamt (Destatis) nach Ergebnissen der Erhebung zu Einkommen und Lebensbedingungen (EU-SILC) 2024 mitteilt. Die 20% der Personen im Ruhestand mit dem höchsten Einkommen hatten monatlich mehr als rund 2.870 Euro netto zur Verfügung. Betrachtet wurden Rentnerinnen und Rentner sowie Pensionäre und Pensionärinnen im Alter von mindestens 65 Jahren – das waren zuletzt 16,3 Millionen Menschen. Das Nettoäquivalenzeinkommen ist ein bedarfsgewichtetes Pro-Kopf-Einkommen, das das Einkommen von Personen vergleichbar macht, die in unterschiedlich zusammengesetzten Haushalten leben.

Mittleres Einkommen von Personen im Ruhestand im Zeitvergleich gestiegen

Das mittlere Nettoäquivalenzeinkommen (Median) für Personen ab 65 Jahren im Ruhestand lag zuletzt bei 1.990 Euro monatlich – die eine Hälfte von ihnen hatte also weniger zur Verfügung, die andere mehr. Zum Vergleich: Das mittlere Nettoäquivalenzeinkommen der Gesamtbevölkerung lag bei rund 2.300 Euro im Monat.

In den letzten Jahren ist die Zahl der Personen im Ruhestand ab 65 Jahren ebenso gestiegen wie deren Einkommen. Im Jahr 2021 gehörten 15,9 Millionen Menschen zu dieser Gruppe. Ihr Einkommen betrug damals im Mittel rund 1 820 Euro monatlich und ist bis 2024 um 9 % gestiegen. Das mittlere Einkommen der Gesamtbevölkerung stieg im selben Zeitraum um 11% (2021: 2.080 Euro).

Einkommen von Rentnerhaushalten besteht überwiegend aus Alterseinkünften

Rentnerhaushalte erhalten ihr Einkommen überwiegend aus Alterseinkünften, aber auch andere Quellen tragen dazu bei. Bei Haushalten, in denen ausschließlich Rentnerinnen und Rentner beziehungsweise Pensionärinnen und Pensionäre lebten, machten Renten und Pensionen durchschnittlich 92% des Einkommens aus. 5% des Einkommens stammte aus Einnahmen aus Vermögen, 2% aus Erwerbstätigkeit, 1% aus Transferzahlungen wie etwa Grundsicherung im Alter.

739.000 Menschen erhielten Ende 2024 Grundsicherung im Alter

Eine wachsende Zahl von Rentnerinnen und Rentnern ist auf staatliche Unterstützung angewiesen. Knapp 739.000 Menschen erhielten zum Jahresende 2024 Grundsicherung im Alter nach dem SGB XII. Das heißt, sie haben die Altersgrenze erreicht oder überschritten und konnten ihren Lebensunterhalt nicht aus eigenem Einkommen oder Vermögen bestreiten. Die Zahl ist in den letzten Jahren gestiegen: Ende 2024 erhielten 7,1% mehr Menschen Grundsicherung im Alter als ein Jahr zuvor (knapp 690 000) und 31,0 % mehr als Ende 2020 (564.000). Ein Grund für den Anstieg ist die gestiegene Zahl leistungsberechtigter Ukrainerinnen und Ukrainer. Dies führte auch zu einer Zunahme der Quote von Grundsicherungsempfängerinnen und -empfängern. Ende 2024 bezogen 4,1 % der Bevölkerung, die die Altersgrenze erreicht oder überschritten hatte, Grundsicherung im Alter. Ein Jahr zuvor waren es 3,9%, vier Jahre zuvor 3,2%.

Infrastrukturoffensive für München: Stadtwerke München, M-net und Telekom machen München zur Glasfaser-Metropole

Posted on by Tobias Straubinger

Die Stadtwerke München (SWM) und ihre Telekommunikationstochter M-net treiben gemeinsam mit der Telekom den flächendeckenden Glasfaserausbau in der Landeshauptstadt voran. Ziel der Kooperation ist es, Glasfaserkabel direkt bis in die Wohnungen und Geschäftseinheiten zu legen und damit eine moderne Infrastruktur zu schaffen, die nicht nur für die Bewohner:innen, sondern auch für die Wohnungswirtschaft Vorteile bringt und sie zukunftssicher aufstellt. Mit dieser strategischen Kooperation setzen die Partner zusammen mit der Landeshauptstadt München Maßstäbe in der digitalen Infrastruktur.

Christoph Bernik, Vertriebsleiter der Telekom für die Wohnungswirtschaft in Bayern:

„Die Kooperation verlagert den Wettbewerb vor den Endkunden und wir arbeiten bei der Erschließung partnerschaftlich zusammen. Unser Fokus liegt auf Qualität und Geschwindigkeit, davon profitiert auch die Wohnungswirtschaft: weniger Baustellen, eine zukunftssichere Vierfaser-Infrastruktur und volle Wahlfreiheit für die Bewohner:innen. Gemeinsam machen wir München zur Glasfasermetropole.“

Andreas Brand, Leiter Wohnungswirtschaft bei M-net:

„Die Kooperation bietet einen enormen Mehrwert für die Wohnungswirtschaft sowie die Mieterinnen und Mieter. Mit der Weiterführung der Glasfaseranschlüsse durch die Stadtwerke München vom Keller bis in jede Wohnung und Geschäftseinheit werden die Immobilien auf den neuesten technologischen Standard gebracht. Die Bewohnerinnen und Bewohner können Highspeed-Internet mit einer breiten Anbietervielfalt nutzen. Schlüssel zum Erfolg wird eine enge, partnerschaftliche Zusammenarbeit mit den Wohnungsunternehmen sein.“

Immobilieneigentümerinnen und -eigentümer: Jetzt die Chance nutzen!
Eigentümerinnen und Eigentümer von Gebäuden im Glasfasernetz von SWM und M-net können ihre Häuser kostenfrei von FTTB auf FTTH aufrüsten lassen – und damit langfristig auf ein digitales Fundament setzen. Besonders praktisch: Der Ausbau erfolgt unabhängig davon, ob die einzelnen Bewohnerinnen oder Bewohner bereits Verträge über Glasfaser-Internet abgeschlossen haben. Dadurch wird der Ausbauprozess effizienter gestaltet und spätere Baumaßnahmen vermieden – ein klarer Vorteil für Eigentümerinnen und Eigentümer, Bewohnerinnen und Bewohner und Umwelt. Dieses Vorgehen unterstreicht das Ziel, eine zukunftssichere und nachhaltig digitale Infrastruktur für München zu schaffen.

Vorteile für die Wohnungswirtschaft
Für Immobilien-Eigentümer:innen und Hausverwaltungen bietet die Kooperation von SWM, M-net und Telekom zahlreiche Vorteile:

  • Kostenfreier Ausbau: Bei Immobilien, bei denen bereits ein Glasfaser-Anschluss im Gebäudekeller (FTTB) besteht, erhalten alle Wohnungen im Haus eine kostenlose, passgenaue FTTH-Anbindung.
    Ohne Aufwand: Die Stadtwerke München übernehmen die komplette Organisation von der Planung bis zur Abstimmung mit den Mieter:innen oder der WEG.
    Schnell fertig, für Jahrzehnte gerüstet: Der Großteil der Wohnungen ist schon am ersten Tag fertig ausgebaut – und die Immobilien für Jahrzehnte mit Highspeed-Internet versorgt.
    Freie Wahl: Nutzer:innen können sich bei der Buchung von Telekommunikationsleistungen frei für den Anbieter ihrer Wahl entscheiden.

Diese Kombination sorgt dafür, dass Immobilien langfristig attraktiver werden und sich im Wettbewerb um Mieter:innen besser positionieren.

Tempo auf den letzten Metern: Vom Keller bis in die Wohnung
Bislang enden die Leitungen meist im Keller der Gebäude (Fiber-to-the-Building – FTTB). Auf dieser Grundlage gehen die SWM jetzt den nächsten entscheidenden Schritt: In den kommenden Jahren werden die Glasfaseranschlüsse konsequent vom Keller bis in jede Wohnung und Geschäftseinheit weitergeführt. So wird die digitale Infrastruktur der Stadt auf ein neues Niveau gehoben und München zur Glasfaser-Metropole Deutschlands. Die Kooperation umfasst perspektivisch rund 550.000 Anschlüsse und somit einen Großteil der durch die SWM erschlossenen Wohn- und Geschäftseinheiten. Dabei erhält jede Wohnung und jede Geschäftseinheit eine Glasfaser-Anschlussdose mit zwei Eingängen, jeweils einen für M-net und Telekom. Kundinnen und Kunden können so frei wählen, welchen Anbieter sie nutzen möchten: M-net oder die Telekom. Oder aber andere Anbieter, die die jeweiligen Partner neben ihren Eigenmarken mitbringen. Das sichert eine breite Anbietervielfalt und steigert die Attraktivität der Glasfaserinfrastruktur.

Technischer Hintergrund
Die SWM verpachten der Telekom über M-net Teile ihres passiven FTTH-Glasfasernetzes. Damit wird die langjährig erfolgreich von den SWM und M-net entwickelte Infrastruktur für eine noch breitere Nutzung geöffnet. Für den Zugang wird die Telekom nach und nach 54 Glasfaserknotenpunkte der SWM per Glasfaser anbinden und kann so in den kommenden Jahren insgesamt rund 550.000 Endkundenanschlüsse in München erreichen. Gleichzeitig erhält M-net einen Open-Access-Zugang auf Basis einer aktiven Bitstream-Vorleistung zu den bestehenden und geplanten Glasfaserbeständen der Telekom in München. So kann M-net auch in bislang nicht von ihr erschlossenen Gebieten eigene Angebote auf Basis des Glasfasernetzes der Telekom machen und Kundinnen und Kunden anschließen.

Darüber hinaus stehen die Anschlüsse beider Netzbetreiber jeweils auch anderen Telekommunikationsdienste-Anbietern zur Verfügung. Per Open Access können diese ihre Services auf Basis einer aktiven Bitstream-Vorleistung anbieten. Dieses Modell fördert nicht nur den Wettbewerb, sondern maximiert die Nutzung der Glasfaser-Infrastruktur und schafft somit zusätzliche Angebote und Vorteile für die Stadt und die Bürgerinnen und Bürger.

Weitere Informationen zum Kooperationsgebiet und zum restlichen Stadtgebiet werden demnächst in einem Onlineseminar gemeinsam von SWM, M-net und Telekom vorgestellt.

Herbstprojektion 2025: Belebung der deutschen Wirtschaft erwartet, aber Reformbedarf bleibt

Posted on by Tobias Straubinger

Bundesministerin für Wirtschaft und Energie, Katherina Reiche, hat am 8. Oktober die Herbstprojektion der Bundesregierung vorgestellt. Nach zwei Jahren schrumpfender Wirtschaftsleistung zeichnet sich im Herbst 2025 eine leichte konjunkturelle Erholung auf niedrigem Niveau ab. Insgesamt erwartet die Bundesregierung für das laufende Jahr einen preisbereinigten Anstieg des Bruttoinlandsprodukts (BIP) von + 0,2 Prozent. Zur Jahreswende 2025/2026 dürfte dann die binnenwirtschaftliche Dynamik an Fahrt aufnehmen, gestützt von den wirtschafts- und finanzpolitischen Maßnahmen der Bundesregierung. Im Jahr 2026 wird ein realer BIP-Zuwachs von + 1,3 Prozent und im Jahr 2027 von + 1,4 Prozent erwartet.

Entgegen dem typischen Erholungsmuster wird dieses Mal nicht die Außenwirtschaft Impulsgeber der wirtschaftlichen Erholung sein, sondern die Binnennachfrage, insbesondere der private und öffentliche Konsum sowie Investitionstätigkeit. Ein erheblicher Teil des Wachstums in den kommenden Jahren wird voraussichtlich aus hohen staatlichen Ausgaben – etwa dem Sondervermögen und den Verteidigungsinvestitionen – stammen. Doch selbst dieser Impuls entfaltet nur Wirkung, wenn Investitionen schnell umgesetzt werden. Dafür brauchen wir zügige Planungs- und Genehmigungsverfahren. Das heißt auch: Für langfristiges Wachstum braucht es strukturelle Reformen.