Schlagwort: 34/2025

Schimmelbefall sorgt regelmäßig für Konflikte im Mietverhältnis – doch nicht jeder Mieteranspruch ist berechtigt. Zwei Gerichtsentscheidungen zeigen, wie sich Vermieter durch ordnungsgemäße Aufklärung schützen können.

Der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil v. 18.04.2007, Az. VIII ZR 182/06) hat bereits grundlegend klargestellt, dass eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Schimmelbildung nur unter engen Voraussetzungen möglich ist. Selbst wenn der Mieter gesundheitliche Beeinträchtigungen behauptet, muss er dem Vermieter zunächst die Gelegenheit zur Mangelbeseitigung geben oder eine Abmahnung aussprechen. Außerdem ist ein ärztliches Attest allein nicht ausreichend. Erst ein Sachverständigengutachten, das eine konkrete Gesundheitsgefährdung durch den festgestellten Schimmel belegt, kann im Einzelfall die Grundlage für eine außerordentliche Kündigung sein.

Das Landgericht Landshut (Urteil vom 08.01.2025, Az. 1 S 339/23) ergänzte die Rechtsprechung um einen wichtigen Aspekt: Bei baulichen Veränderungen müssen Mieter ihr Lüftungsverhalten entsprechend anpassen. In dem Fall war nach dem Einbau moderner Isolierfenster in einem älteren Gebäude Schimmel entstanden. Die Mieterin verlangte Beseitigung und Mietminderung. Da die Vermieterin die Mieterin jedoch rechtzeitig auf die Notwendigkeit intensiveren Lüftens hingewiesen hatte, sah das Gericht kein Verschulden der Vermieterin vorliegen und wies die Klage ab. Das Gericht stellte klar, dass ältere, oft undichte Fenster von selbst für einen gewissen Luftaustausch sorgen, während moderne Isolierfenster bewusstes und regelmäßiges Lüften erfordern. Nach der „Verkehrssitte“ ist mindestens zweimal täglich für etwa zehn Minuten sowie zusätzlich nach dem Duschen oder Kochen zu lüften.

Was gilt für Vermieter in der Praxis?

Grundsätzlich stellt Schimmel einen Mangel dar, für den zunächst der Vermieter die Verantwortung und Beweislast trägt. Er muss beweisen, dass der Schimmel nicht bauwerksbedingt ist und bei einem üblichen Wohnverhalten nicht entsteht. Erst danach muss der Mieter darlegen, dass sein Lüftungs- und Heizverhalten richtig und ordnungsgemäß war.

Um das Haftungsrisiko zu mindern, sollten Vermieter nach baulichen Maßnahmen wie dem Einbau neuer Fenster ihre Mieter daher schriftlich und verständlich auf veränderte Lüftungsanforderungen hinweisen und dies entsprechend dokumentieren. Empfehlenswert ist außerdem eine verständliche Lüftungsanleitung der Montagefirma. Da die Gerichte die Zumutbarkeit von Lüftungsanforderungen (Häufigkeit des täglichen Lüftens, Öffnung des Fensters) unterschiedlich beurteilen, sollten sich die Hinweise stets am konkreten Objekt und den technischen Veränderungen orientieren. Auch technische Nachrüstungen, etwa mit Entlüftungsgeräten, können im Zweifel präventiv und als zusätzliche Absicherung dienen.

Vermutlich einer der Dauerbrenner in jeder Hausgemeinschaft und ein Ärgernis für viele Vermieter und Nachbarn: die Bewohner stellen in den Hausfluren Schuhe, Schränkchen, Kinderwagen, Fahrräder oder gar Müll ab. Ist das erlaubt? Rechtfertigt es gar eine Kündigung?

Der BGH hat mit Urteil vom 10.11.2006 (Az. V ZR 46/06) klargestellt, dass Mieter grundsätzlich das Recht haben, Gemeinschaftsflächen wie das Treppenhaus zu nutzen. Hiervon umfasst ist beispielsweise das Abstellen von notwendigen Gegenständen wie Kinderwagen oder Rollatoren, deren Abstellen dem gefahrlosen Zugang dienen kann, wenn keine alternative Abstellmöglichkeit besteht und dadurch keine Gefahrenlage hervorgerufen wird (beispielsweise durch das Verstellen von Fluchtwegen).

Wie ist es aber mit Gegenständen und Dingen, die nach (vermutlich) allgemeinem Verständnis in den Gemeinschaftsflächen nichts verloren haben, wie Schuhen und “zwischengelagertem” Müll?

Die instanzgerichtliche Rechtsprechung lässt das kurzfristige Abstellen von Gegenständen im Hausflur in engen Grenzen zu und orientiert sich dabei an Fluchtwegfreiheit und konkretem Gefahrpotenzial. Nach herrschender Meinung bestehen gegen das gelegentliche kurzfristige Abstellen von Mülltüten und Schuhen dann keine Einwände, wenn

• dadurch Flucht- und Rettungswege nicht dauerhaft oder wesentlich eingeschränkt werden,
• keine nachhaltige Beeinträchtigung der Mitbewohner vorliegt.

Dauerhaft abgestellte Möbel, Regale, Blumentöpfe oder größere Gegenstände werden zum Teil von Gerichten ebenso erlaubt, sofern – ergänzend zu den bereits aufgezählten Kriterien – keine Unfall- oder Brandschutzproblematik vorliegt.

Entsprechend hat beispielsweise das Amtsgericht Berlin-Neukölln im Urteil vom 01.06.2023 – 10 C 121/22 entschieden: weder das kurzzeitige Abstellen einer Mülltüte noch das ebenfalls kurzzeitige Abstellen eines Kinderwagens vor der Wohnungstür – sofern es die Größe des Hausflurs zulässt – seien ein Kündigungsgrund.

Fazit:

Ein grundsätzliches Verbot für das Abstellen von Gegenständen im Hausflur gibt es nicht. Das Vorliegen der aufgezählten Kriterien wie Beeinträchtigungen oder eine Unfall- oder Brandschutzproblematik ist im Einzelfall zu prüfen. Bestätigung es sich, ist der Bewohner diesbezüglich abzumahnen und zur Abhilfe aufzufordern, bevor eine Kündigung in Erwägung zu ziehen ist.