Schlagwort: 33/2025

Eine wiederholte Zutrittsverweigerung zur Mietwohnung kann eine fristlose Kündigung rechtfertigen

Posted on by Tobias Straubinger

AG Fürstenfeldbruck, Endurteil vom 14.03.2025 – 2 C 842/24 und BGH, Urteil vom 15.04.2015 – VIII ZR 281/13

Ein Vermieter und ein Mieter aus Fürstenfeldbruck stritten sich darum, ob dem Vermieter ein Besichtigungsrecht zusteht. Eine Besichtigung war aus Sicht des Vermieters notwendig, da ein Austausch der Fenster in der vom Beklagten bewohnten Wohnung vorgesehen war. Außerdem müsse er den Wohnungszustand überprüfen, da der Bewohner unter der betroffenen Mietwohnung über Wasserflecken an der Decke berichte und ein Wasserschaden in der Wohnung seines Mieters anzunehmen sei.

Der Vermieter versuchte mehrere Monate lang erfolglos Zutritt zu der gegenständlichen Wohnung zu erhalten und kündigte dem Mieter im weiteren Verlauf das Mietverhältnis fristlos. Der Mieter ermöglichte keine Besichtigung und behauptete pauschal, er habe Handwerkern und einem Vertreter der Hausverwaltung einmal Zutritt zu der Wohnung gewährt. Hierbei habe sich herausgestellt, dass es keiner Trocknungsarbeiten bedürfe und kein Wasserschaden vorliege.

Die Entscheidung des Gerichts:

Vermieter können Mietern kündigen, wenn diese notwendige Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten verweigern – und zwar auch ohne vorherigen Gerichtsbeschluss.

Bisher wurde häufig angenommen, dass eine Kündigung erst nach einem sogenannten „Duldungstitel“ möglich sei. Der BGH stellt klar, dass dies nicht erforderlich ist. Maßgeblich ist allein, ob das Verhalten des Mieters eine erhebliche Pflichtverletzung darstellt und die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar macht. Hierbei ist auf den konkreten Einzelfall abzustellen. Das Amtsgericht Fürstenfeldbruck hat sich in seinem aktuellen Urteil vom 14.03.2025 der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes angeschlossen.

Damit haben Vermieter in Fällen von Verweigerungshaltung deutlich bessere Handhabe, da sie das Mietverhältnis kündigen können, ohne den Umweg über ein gesondertes Duldungsverfahren gehen zu müssen.

Ausblick

Für Vermieter bedeutet dieses Urteil eine spürbare Stärkung: Verzögerungstaktiken von Mietern verlieren an Wirkung. Notwendige Maßnahmen zur Werterhaltung und Modernisierung der Immobilie lassen sich künftig konsequenter durchsetzen.

GdW-Arbeitshilfe 101: Generative Künstliche Intelligenz in der Wohnungswirtschaft: Chancen, Herausforderungen und praktische Unterstützung

Posted on by Tobias Straubinger

Anwendungen mit Unterstützung durch Künstliche Intelligenz (KI) finden bei Wohnungsunternehmen zunehmende Verbreitung. Mit dem EU-AI-Act ist von der Europäischen Union erstmals ein verbindlicher Rechtsrahmen definiert worden, in dem sich KI-Anwendungen und -Betreiber in Europa zukünftig bewegen müssen. Auch die Wohnungswirtschaft als potenzieller Nutzer von KI-Systemen befindet sich im Spannungsfeld zwischen den enormen Chancen, aber auch Risiken der neuen Technologie. Während das Potential, mittels KI-gestützter Bots die Kommunikation mit den Mietenden zu revolutionieren und zeitraubende interne Aufgaben zu automatisieren, riesig ist, treiben unsere Mitgliedsunternehmen Sorgen über den richtigen Umgang mit diesen Technologien, die Akzeptanz der Mitarbeitenden oder Datenschutz und Datensicherheit, um.

Mit der Arbeitshilfe „Generative Künstliche Intelligenz in der Wohnungswirtschaft“ wollen wir verfügbare Technologien, rechtliche Rahmenbedingungen und Anwendungsbereiche zusammenfassend darstellen und erläutern. Ziel ist, einen Beitrag zum Verstehen dieser Technologien und deren Integration in unsere Arbeit zu leisten sowie Wohnungsunternehmen bei der Nutzung und Einführung von generativer Künstlicher Intelligenz zu unterstützen.

Hierzu bietet die Arbeitshilfe auch praxisnahe Vorlagen wie eine Projekt-Checkliste, eine interne Arbeitsanweisung und eine Compliance-Übersicht für die Nutzung im Unternehmen.

Die Arbeitshilfe finden Sie hier zum Herunterladen:

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Zahl der reinen Wohngeldhaushalte steigt um 7,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr

Posted on by Tobias Straubinger

Durchschnittlicher monatlicher Wohngeldanspruch liegt bei 289 Euro

Zum Jahresende 2024 gibt es in Bayern 108.790 reine Wohngeldhaushalte, bei denen alle zum jeweiligen Haushalt zählenden Personen wohngeldberechtigt sind. Im Vergleich zum Jahresende 2023 (101.115 Haushalte) entspricht das einem Anstieg um 7,6 Prozent.

Von den reinen Wohngeldhaushalten in Bayern erhält der Großteil (102.695 Haushalte) einen Mietzuschuss. 6.095 Haushalte erhalten einen Lastenzuschuss für eigenen und selbstgenutzten Wohnraum. Bei den reinen Wohngeldhaushalten ist die Haupteinkommensperson in 63 780 Fällen nicht erwerbstätig (z.B. Rentnerinnen und Rentner, Studierende, etc.), in 41.345 Fällen erwerbstätig und in 3.670 Fällen arbeitslos.

Der durchschnittliche Wohngeldanspruch für reine Wohngeldhaushalte liegt zum Jahresende 2024 bei 289 Euro monatlich. Im Vergleich zum Vorjahr (303 Euro) entspricht das einer Reduzierung um 4,6 Prozent. Bei Haushalten, die Mietzuschuss erhalten, liegt der durchschnittliche monatliche Wohngeldanspruch 2024 bei 290 Euro. Bei denen, die Lastenzuschuss erhalten, liegt er bei 276 Euro.

Neben den reinen Wohngeldhaushalten beziehen Ende 2024 in Bayern 1.465 wohngeldrechtliche Teilhaushalte Wohngeld. Hierbei handelt es sich um Haushalte, bei denen nicht alle dazugehörigen Personen wohngeldberechtigt sind. Im Vergleich zum Jahresende 2023 (1.515) sinkt die Zahl der wohngeldrechtlichen Teilhaushalte um 3,3 Prozent.

Das Wohngeld dient der wirtschaftlichen Sicherung angemessenen und familiengerechten Wohnens. Der Wohngeldanspruch ist abhängig von drei Faktoren: der Anzahl der zu berücksichtigenden Haushaltsmitglieder, der Höhe des Gesamteinkommens des Haushalts und der Höhe der zuschussfähigen Miete bzw. Belastung.

4,2 Millionen Menschen leben in Haushalten mit Zahlungsrückständen bei Versorgungsbetrieben

Posted on by Tobias Straubinger

Das Begleichen von Strom- oder Gasrechnungen stellt für einige Menschen eine finanzielle Herausforderung dar. Rund 4,2 Millionen Menschen lebten im Jahr 2024 nach eigenen Angaben in Haushalten, die bei Rechnungen von Versorgungsbetrieben wie etwa Strom- oder Gasanbietern im Zahlungsverzug waren. Das entsprach einem Anteil von 5,0 % der Bevölkerung, wie das Statistische Bundesamt (Destatis) nach Ergebnissen der Erhebung zu Einkommen und Lebensbedingungen (EU-SILC) mitteilt. Im Vergleich zum Vorjahr liegt der Anteil auf einem ähnlichen Niveau: Im Jahr 2023 hatten 5,4 % der Bevölkerung Zahlungsrückstände bei Rechnungen von Versorgungsbetrieben.

Besonders Mieterinnen und Mieter konnten entsprechende Rechnungen nicht begleichen: Während 3,4 % der Menschen aus Eigentümerhaushalten bei Versorgungsbetrieben im Zahlungsverzug waren, lag der Anteil bei Mieterhaushalten mit 6,4 % höher.

Ein Drittel der Bevölkerung kann unerwartete Ausgaben nicht aus eigenen Mitteln stemmen

Nicht nur für das Zahlen von Strom- oder Gasrechnungen reicht für viele das Geld nicht, auch unerwartet anfallende Ausgaben beispielsweise für die Reparatur oder den Austausch defekter Haushaltsgeräte können Haushalte vor Schwierigkeiten stellen. Knapp ein Drittel (32,2 %) der Bevölkerung lebte im Jahr 2024 in Haushalten, welche aufgrund ihrer finanziellen Situation nicht dazu in der Lage waren, unerwartet anfallende Ausgaben aus eigenen finanziellen Mitteln zu bestreiten. Gegenüber dem Vorjahr ist der Anteil leicht gesunken: Im Jahr 2023 hatten 35,0 % der Bevölkerung angegeben, nicht über ausreichende finanzielle Rücklagen für unerwartete Ausgaben zu verfügen. Als unerwartet anfallende Ausgabe galt in den beiden vergangenen Jahren eine Summe in Höhe von mindestens 1 250 Euro.

Wohnungsnebenkosten mit überdurchschnittlicher Preissteigerung

Auch Nebenkosten und Nebenkostennachzahlungen bedeuten für viele Mieterinnen und Mieter eine finanzielle Belastung. Die Preise für Wohnungsnebenkosten sind überdurchschnittlich gestiegen: Diese lagen im August 2025 um 4,0 % höher als im Vorjahresmonat. Zum Vergleich: Die Verbraucherpreise insgesamt nahmen im selben Zeitraum um 2,2 % zu. Zu den Wohnungsnebenkosten zählen die Kosten für Wasserversorgung und Müllabfuhr, Gebäudereinigung, Wartung von Aufzügen o.Ä. sowie weitere Aufwendungen.

Für Haushaltsenergie mussten Verbraucherinnen und Verbraucher zuletzt hingegen weniger bezahlen: Die Preise für Energieträger wie Strom, Gas, Heizöl, Fernwärme oder feste Brennstoffe wie Holz und Kohle waren im August 2025 um 2,3 % niedriger als im Vorjahresmonat. Im Zuge der Energiekrise waren die Preise für Haushaltsenergie insbesondere im Jahr 2022 jedoch stark angestiegen und befinden sich weiterhin auf einem hohen Niveau.