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BGH stärkt Rechte der Vermieter bei Barkaution im Wohnraummietrecht

(BGH, Urteil vom 10.07.2024, Az. VIII ZR 184/23)

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Vermieter eine Barkaution auch dann noch ganz oder teilweise einbehalten dürfen, wenn ihre Ansprüche auf Schadensersatz wegen Beschädigung an der Wohnung gegen den Mieter eigentlich schon verjährt sind.

Grundsätzlich können Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nur dann mit einer Schadensersatzforderung gegen den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution (Geldforderung) aufrechnen, wenn der Schadensersatz auf Geldleistung und nicht auf die Wiederherstellung der beschädigten Sache gerichtet ist. Denn im Rahmen einer Aufrechnung können nur gleichartige Forderungen (beide gerichtet auf Geld) einander gegenübergestellt werden. Das Problem dabei ist, dass Schadensersatzansprüche wegen Wohnungsschäden in kurzer Zeit verjähren, nämlich bereits sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung (§ 548 Abs. 1 BGB). Bisher musste der Vermieter innerhalb dieser Frist ausdrücklich erklären, dass er Schadensersatz in Geld statt der Reparatur der beschädigten Sache verlangt. Andernfalls konnte er nach Ablauf der Frist nicht mehr mit der Kaution aufrechnen.

Der Bundesgerichtshof hat die Rechte der Vermieter nun gestärkt. Er hat klargestellt, dass ein Vermieter bei einer Barkaution im Wohnraummietrecht auch dann noch mit Schadensersatzforderungen aufrechnen darf, wenn die sechsmonatige Verjährungsfrist bereits abgelaufen ist. Der Vermieter muss zuvor nicht ausdrücklich den Ersatz in Geld statt Reparatur verlangt haben. Dies wurde damit begründet, dass die vom Mieter geleistete Barkaution gerade dazu dient, die Ansprüche des Vermieters nach Beendigung des Mietverhältnisses abzusichern. Der Vermieter soll sich daher auf einfache Weise durch Aufrechnung befriedigen können, auch im Rahmen der Kautionsabrechnung.

Was bedeutet das Urteil für den Vermieter in der Praxis?

Wenn Mieter Schäden an der Wohnung hinterlassen, können Vermieter ihre Schadenersatzansprüche auch dann noch mit der Barkaution verrechnen, wenn diese bereits verjährt sind. Dies setzt voraus, dass die Abrechnung im Zusammenhang mit der Rückzahlung der Kaution erfolgt. Das Urteil bezieht sich ausdrücklich auf die Barkaution. Bei anderen Sicherungsformen (Bürgschaft, Sparbuch) oder im Gewerbemietrecht gilt das Urteil nicht. Ob in diesen Fällen eine Verrechnung mit verjährten Forderungen möglich ist, bleibt offen.

Wichtig bleibt:

Die geltend gemachten Schadensersatzansprüche des Vermieters müssen sachlich berechtigt sein. Die Kautionsabrechnung muss zudem innerhalb einer angemessenen Frist nach Mietende erfolgen. In der Rechtsprechung gelten drei bis sechs Monate als angemessen. In Einzelfällen, beispielsweise bei noch offener Betriebskostenabrechnung oder einer schwierigen Schadensprüfung, ist auch eine längere Frist begründbar.

Die Verjährung von Schadensersatzansprüchen kann bereits mit dem Einwurf des Schlüssels beginnen.

BGH, Urteil vom 29.01.2025, Az. XII ZR 96/23

Zum Sachverhalt

Die Beklagte (Mieterin) kündigte das Mietverhältnis über mehrere Gewerbeflächen zum nächstmöglichen Zeitpunkt und benannte ein Datum, dass seines Erachtens maßgeblich sei. Der Kläger (Vermieter) wies darauf hin, dass das Mietverhältnis aufgrund der verspäteten Kündigung zu einem deutlich späteren Zeitpunkt ende. Die Beklagte nutzte im weiteren Verlauf die Flächen weiter und warf nach einiger Zeit, noch vor dem vertraglichen Beendigungstermin, die Schlüssel in den Hausbriefkasten des Klägers.

Der Kläger erklärte daraufhin gegenüber der Beklagten, dass die vorzeitige Rückgabe der Schlüssel ausdrücklich gegen seinen Willen erfolgt sei und er nicht empfangsbereit sei.

Rund 6 Monate später forderte der Kläger die Beklagte schriftlich auf, im Einzelnen benannte Mängel und Schäden an der Mietsache zu beseitigen. Nach Ablauf der gesetzten Frist verlangte der Vermieter die Zahlung von Schadensersatz und die vollständige Begleichung der rückständigen Mieten.

Die Beklagte zahlte nicht. Der weitere zwei Monate später klägerseits beantragte Mahnbescheid wurde der Beklagten rund 9 Monate nach Schlüsselübergabe zugestellt.

Der Kläger vertrat die Ansicht, dass die Verjährung erst nach Mietvertragsende beginne. Die Beklagte dagegen meinte, dass die Schlüsselübergabe, welche deutlich vor dem Mietvertragsende erfolgt sei, maßgeblich sei und damit die Schadensersatzansprüche des Vermieters zwischenzeitlich, weil mehr als 6 Monate nach Schlüsselübergabe rechtswirksam geltend gemacht, verjährt seien.

Das Landgericht hat die Klage in Hinblick auf die Schadensersatzansprüche wegen Verjährung abgewiesen. Die seitens des Klägers erhobene Revision wurde ebenfalls als unbegründet zurückgewiesen.

Aus den Gründen

Die nach § 548 Abs. 1 S. 1 BGB geltende sechsmonatige Verjährungsfrist hat vorliegend mit dem Einwurf der Schlüssel begonnen, so dass zum Zeitpunkt der Geltendmachung der Schadensersatzansprüche, 9 Monate später, die Verjährung eingetreten war. Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Rückerhalts der Mietsache, § 548 Abs. 1 S. 2 BGB, damit also der Einwurf der Schlüssel.

Mit dem Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Klägers hat die Beklagte ihren Besitz an den Mieträumen vollständig aufgegeben und der Kläger hiervon Kenntnis erlangt.

Die Verjährungsfrist beginnt unabhängig von einer Rücknahmebereitschaft, wenn die Mietsache, wie hier, tatsächlich zurückerhalten wurde und der Mieter seinen Besitz vollständig und unzweideutig aufgegeben hat. Durch die Besitzaufgabe hatte der Kläger die Möglichkeit zur ungestörten Untersuchung der Mietsache. Dies muss er innerhalb einer Frist von 6 Monaten erledigen.

Ausblick

Dem Vermieter entsteht durch den vorzeitigen Rückerhalt der Mietsache kein unbilliger Nachteil. Zwar muss er tätig werden, um die Verjährung seiner Ansprüche zu verhindern. Dafür werden die Ansprüche wegen des Zustandes der Mietsache schnell geklärt.

Künftig sollen die Parteien den Zeitpunkt des Rückerhalts der Schlüssel genau dokumentieren und die möglichen Ansprüche rechtzeitig prüfen und innerhalb der sechsmonatigen Frist geltend machen.