Schlagwort: 25/2022

Nach dem Deutschen Bundestag hat auch der Deutsche Bundesrat in seiner Sitzung vom 14.11.2022 das Gesetz über eine Soforthilfe für Letztverbraucher von leitungsgebundenem Erdgas und Kunden von Wärme („Dezemberabschlag”) verabschiedet. Das Gesetz entlastet Haushaltskunden und kleinere Unternehmen mit einem Jahresverbrauch bis zu 1.500 MWh Gas im Dezember 2022 durch eine einmalige Soforthilfe von den dramatisch gestiegenen Kosten – als Überbrückung, bis im nächsten Jahr die geplante Gaspreisbremse wirkt.

Von hohem Interesse ist für die Wohnungswirtschaft die Weitergabe des unmittelbar an den Energielieferanten geleisteten staatlichen Entlastungsbetrages an diejenigen Mieter, die keinen eigenen Vertrag mit ihrem Energielieferanten haben, sondern bei denen die Berücksichtigung durch den Vermieter als Vertragspartner des Energielieferanten über die Betriebs- und Heizkostenabrechnung erfolgt.

Es ist ein großer Erfolg der Wohnungswirtschaft, dass entgegnen den Plänen der Ministerpräsidentenkonferenz der Vermieter dem Mieter diesen Entlastungsbetrag nicht individuell gutschreiben muss. Dieses nicht durchführbare Vorhaben konnte in letzter Sekunde und unter erheblichen Einsatz des GdW verhindert werden.

Grundsätzlich bleibt es dabei, dass eine Verrechnung im Rahmen der Heizkostenabrechnung erfolgt. Mit einer Ausnahme: Wurden die Vorauszahlungen in den letzten neun Monaten angepasst, so schuldet der Mieter die um diesen Betrag erhöhte Vorauszahlung für den Monat Dezember 2022 nicht.

Allerdings muss der Vermieter nicht selbständig den Betrag abziehen, sondern es steht dem Mieter frei, auf eine Herabsetzung der Vorauszahlung für den Monat Dezember zu verzichten, um so den Betrag etwaiger Nachforderungen aus der Heizkostenabrechnung zu verringern. Sofern Mieter gleichwohl den Vorauszahlungsbetrag kürzen wollen, sollten Mieter auf die erhöhte Nachzahlung mit der Heizkostenabrechnung hingewiesen werden.

Der GdW empfiehlt daher dringend, den Entlastungsbetrag für Dezember 2022 stehen zu lassen. Sofern Mieter gleichwohl den Vorauszahlungsbetrag von der Heizkostenabrechnung geltend machen, sollten diese ausdrücklich darauf hingewiesen werden, dass sich der Nachzahlungsbetrag mit der regulären Heizkostenabrechnung entsprechend erhöht.

Ein ausführliches GdW-Schreiben finden Sie hier: Download

Der Bundesrat billigte am 25. November 2022 einen Bundestagsbeschluss zur Aufteilung der Kosten zwischen Vermieter- und Mieterseite nach einem Stufenmodell. Das Gesetz kann nun über die Bundesregierung dem Bundespräsidenten zur Unterschrift vorgelegt werden – es soll zum 1. Januar 2023 in Kraft treten.

Aufteilung nach energetischer Qualität
Künftig werden die Kostenanteile entsprechend dem Kohlendioxidausstoß des Gebäudes pro Quadratmeter Wohnfläche berechnet – sie orientieren sich damit an der energetischen Qualität des Gebäudes. Je schlechter diese ist, desto höher ist der Anteil der Vermieterseite. In der untersten Stufe bei besonders emissionsreichen Gebäuden tragen Vermieter bis zu 95 Prozent der CO2-Abgabe. Das Gesetz sieht Ausnahmen für besondere Fallgestaltungen vor, zum Beispiel wenn Denkmalschutzvorgaben eine bessere Dämmung der Wohnungen verhindern.

Bei Nichtwohngebäuden gilt zunächst eine hälftige Teilung der Kohlendioxidkosten.

Informationspflichten für Brennstoffhandel
Die Kostenermittlung erfolgt im Rahmen der jährlichen Heizkostenabrechnung. Mieterinnen und Mieter, die sich selbst mit Brennstoffen versorgen, können dem Vermieter gegenüber Erstattungsansprüche geltend machen. Auf Anregung des Bundesrates haben sie dafür 12 Monate Zeit. Brennstofflieferanten sind verpflichtet, Mieterinnen und Mieter Informationen zum Erstattungsverfahren zukommen zu lassen.

Beurteilung Wohnungswirtschaft
Das Gesetz erfüllt zwei wesentliche Forderungen der Wohnungswirtschaft: es tritt erst 2023 in Kraft und greift nicht in laufende Abrechnungsperioden ein und es setzt das von der Wohnungswirtschaft vorgeschlagene Stufenmodell um. Der GdW hatte gemeinsam mit fünf weiteren immobilienwirtschaftlichen Verbänden die Machbarkeit eines Stufenkonzeptes belegt, einen Gesetzesvorschlag erarbeitet und dies allen drei Ministerien im Januar zur Verfügung gestellt. Es ist ein großer Erfolg, dass das Stufenmodell überhaupt gelungen ist. In der Endfassung sind gegenüber den Entwürfen Änderungen vorgenommen worden:

• Die Aufteilung der CO2-Kosten wurde auf alle Fernwärme erweitert. Sie ist nun also unabhängig davon, ob die Brennstoffe für die Anlagen einen CO2-Preis nach europäischem Emissionshandel ETS oder nach nationalem Emissionshandel BEHG bezahlen. Dies erfolgte entgegen des Koalitionsvertrages und mit der Begründung von Gleichbehandlung, Konsistenz und gesellschaftlicher Akzeptanz (bei Mietern). In Gebieten mit Anschluss- und Benutzungszwang wird der Vermieteranteil halbiert. Die Aufteilung der ETS-Kosten gilt nicht für Gebäude, die ab 01.01.2023 erstmals einen Wärmeanschluss erhalten (die BEHG-Kosten werden auch in diesen Fällen aufgeteilt).
• In der höchsten Klasse mit 52 kg CO2 und mehr pro m² Wohnfläche wurde der Vermieteranteil von 90% auf 95% erhöht.
• Gestrichen wurde der Paragraph 10, nach dem Vermieter bei Einsatz biogener fester oder flüssiger Brennstoffe eventuelle Mehrkosten gegenüber Erdgas übernehmen sollten.

Nach wie vor macht sich der CO2-Preis am tatsächlichen jährlichen Ausstoß fest, d.h. der Emissionsfaktor des Brennstoffes wird mit dem tatsächlich abgerechneten Energieverbrauch und dem CO2-Preis multipliziert. Der anteilige Erstattungsanspruch für die CO2-Kosten bei Gasetagenheizung gegenüber dem Vermieter bleibt erhalten, die Frist zur Geltendmachung durch die Mieter wurde von 6 auf 12 Monate erhöht. Auf den Erstattungsanspruch muss der Brennstoff- oder Wärmelieferant in der Rechnung hinweisen.

Für vermietete Nichtwohngebäude verbleibt es bis 2025 bei der Aufteilung 50/50.

Zum Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz finden Sie hier ein ausführliches GdW-Schreiben: Herunterladen

Am 25. November 2022 hat der Bundesrat in verkürzter Frist dem vom Bundestag beschlossenen Wohngeld-Plus-Gesetz zugestimmt. Es wird ab 2023 Haushalte mit niedrigeren Einkommen mit Blick auf die steigenden Wohnkosten stärker unterstützen. Die bisher umfangreichste Reform des Wohngelds soll die durch steigende Energiekosten und energieeffiziente Sanierungen entstehenden höheren Wohnkosten besser abfedern. Das Vorhaben besteht im Wesentlichen aus drei Komponenten:

Heizkostenzuschlag
Eine dauerhafte Heizkostenkomponente geht künftig als Zuschlag auf die zu berücksichtigende Miete oder Belastung in die Wohngeldberechnung ein, um die Empfänger bei den Energiekosten zu entlasten. Bemessungsgrundlage des Wohngeldes ist die Bruttokaltmiete. Kosten für Heizung und Warmwasser wurden bei den Belastungen bislang nicht berücksichtigt. Angesichts der sehr stark steigenden Preise für Heizenergie ist es erforderlich, auch die Heizkostenbelastungen der Haushalte im Wohngeld zu berücksichtigen, heißt es in der Gesetzesbegründung.

Klimakomponente
Durch die Einführung einer Klimakomponente im Wohngeld erfolgt ein Zuschlag auf die Höchstbeträge der zu berücksichtigenden Miete oder Belastung in der Wohngeldberechnung. Sie ermöglicht einen über die bisherige Höchstgrenze hinausgehenden Zuschlag, wenn aufgrund energetischer Maßnahmen im Gebäudebereich im gesamten Wohnungsbestand die Miete erhöht wird.

Anpassung der Wohngeldformel
Überdies passt das Gesetz die Wohngeldformel an. Im Ergebnis sollen rund 1,4 Millionen Haushalte erstmalig oder erneut einen Wohngeldanspruch erhalten – bisher sind es rund 600.000 Haushalte. Zudem erhöht sich der Wohngeldbetrag von durchschnittlich rund 180 Euro auf rund 370 Euro pro Monat. Das Gesetz führt Bagatellgrenzen im Falle von Rückforderungen ein und ermöglicht es, den Bewilligungszeitraum auf 24 Monate zu verlängern.

Vorläufige Zahlung
Damit die Behörden in Einzelfällen oder bei hoher Arbeitsbelastung das erhöhte Wohngeld zügig auszahlen können, sind vorläufige Zahlungen möglich.

Weitere Schritte
Das Gesetz kann nach Abschluss des parlamentarischen Verfahrens und Unterzeichnung durch den Bundespräsidenten im Bundesgesetzblatt verkündet werden. Inkrafttreten wird es am 1. Januar 2023.

Beurteilung Wohnungswirtschaft
Die Wohnungswirtschaft begrüßt die Reform als zusätzlichen Beitrag zur Bewältigung der hohen Wohn- und Energiekosten. Wichtige Forderungen des GdW wurden aufgegriffen. Kritikpunkt ist aber, dass die pauschale Auszahlung der Klimakomponente keinen Anreiz zur Einsparung von Energie schafft und die Umsetzung des Gesetzes durch die Wohngeldstellen nicht mit Inkrafttreten des Gesetzes erfolgen kann.

Am 22.11.2022 wurde die Verbändeanhörung über die sog. Gas- und Wärme- sowie Strompreisbremse durchgeführt. Bürger und Unternehmen sollen von den Preisen für Erdgas, Wärme und Strom ab März 2023, aber rückwirkend zum 1. Januar Finanzhilfen vom Staat bekommen. Ungeklärt ist die Frage der Weitergabe der Entlastungen an die Mieterinnen und Mieter. Hier erfolgt aktuell eine Abstimmung zwischen den Ressorts. Der GdW hat einen praktikablen Vorschlag unterbreitet. Der Bundesverband wendet sich gegen die vorgesehene Regelung, wonach Vermieter und Wohnungseigentümer für das jeweils vergangene Kalenderjahr die Höhe der finanziellen Entlastung verbunden mit dem jeweiligen Namen und die Anschrift des Letztverbrauchers oder Kunden der dafür zuständigen Stelle des Bundes nach amtlich bestimmten Datensatzes durch Fernübertragung übermitteln sollen. Die Regelung soll der Kontrolle der Berücksichtigung der Entlastung in der Steuererklärung dienen.

Hinsichtlich der Strompreisbremse mahnt der GdW insbesondere praktikable Regelungen für Wärmepumpen und Nachtspeicherheizungen an. Der GdW erwartet ein kurzfristiges parlamentarisches Verfahren und wird dort die wohnungswirtschaftlichen Kritikpunkte erneut einspeisen.

In Bayern werden von Januar bis September 2022 insgesamt 61.151 Baugenehmigungen für Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden (einschließlich Genehmigungsfreistellungsverfahren) erteilt. Die Fachgruppe im Bayerischen Landesamt für Statistik teilt einen leichten Rückgang um 0,3 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum mit. 52.225 beziehungsweise 85,4 Prozent dieser Wohnungen sind in neuen Wohngebäuden geplant. 7.257 beziehungsweise 11,9 Prozent der genehmigten Wohnungen sind als Baumaßnahmen am Wohngebäudebestand projektiert. Auf Ebene der Regierungsbezirke verzeichnen Oberbayern, Mittelfranken und Unterfranken eine höhere Baunachfrage als im Vorjahreszeitraum.