Forum Technik am Donnerstag, 13. Juli 2023 in München

Der VdW Bayern und sein Fachausschuss Technik laden Sie ganz herzlich zu unserem Forum Technik am Donnerstag, 13. Juli 2023 ins NH Hotel München Bavaria (am Hauptbahnhof) ein.

In diesem Jahr geht es um Quartiersbezogene Energieversorgungskonzepte. Wichtig war uns, dass Berichte aus der Praxis den Schwerpunkt bilden, auch wenn in diesen Projekten vieles noch konzeptionell vorbereitet wird.
Referieren werden Dieter Gerl, Geschäftsführender Vorstand des Wohnungsunternehmens Amberg eG und Johanna Puchner, Bereichsleitung Projektentwicklung bei der GEWOFAG.

Den Eingangsvortrag hält Prof. Volker Stockinger, Fakultät Maschinenbau und Versorgungstechnik an der TH Nürnberg. In seinen Ausführungen geht es um regenerative Wärmeversorgungskonzepte für Siedlungen und Quartiere und eine nachhaltige Energieversorgung für den Bestand.

Herauszuheben ist wie immer die Exkursion am Nachmittag. Wir bedanken uns bereit im Voraus für das große Engagement und die Unterstützung beim Verein für Volkswohnen, der GWG Städtisches Wohnungsunternehmen München und der GEWOFAG.

Hier geht es zur Anmeldung (Anmeldeschluss 6. Juli 2023):

Anmeldung

VdW Bayern Treuhand: Wechsel in der Geschäftsführung

Bei der Geschäftsführung der VdW Bayern Treuhand gibt es einen Wechsel. Der Geschäftsführer Dr. Fedor Zeyer verlässt das Unternehmen auf eigenen Wunsch zum 30.06.2023. Ab dem 01.07.2023 werden Dr. Korbinian Weisser und Martin Bauer die Geschäftsführung der VdW Bayern Treuhand übernehmen. Korbinian Weisser wurde vom Aufsichtsrat zum Sprecher der Geschäftsführung berufen.

Dr. Zeyer hat das Unternehmen als Nachfolger von Bernward Oblinger seit November 2020 geführt. Er verlässt die VdW Bayern Treuhand aus persönlichen Gründen – die Familie zieht es zurück nach London.

Mit Martin Bauer und Dr. Korbinian Weisser übernehmen zwei erfahrene Mitarbeiter als Doppelspitze die Geschäftsführung. Die beiden waren auch bisher schon als Prokuristen Teil der Geschäftsleitung. Dr. Korbinian Weisser ist seit 2021 beim Unternehmen beschäftigt und war bisher Bereichsleiter Consulting. Er wird zum 01.07.2023 auch Mitglied der Geschäftsführung der VdW Bayern Assekuranz.

Martin Bauer ist seit 1999 bei der VdW Bayern Treuhand tätig. Er kann auf 24 Jahre Berufserfahrung im Bereich Bilanzierung und Buchhaltung zurückblicken. Den Bereich verantwortete er zuletzt als Bereichsleiter. Außerdem wird Martin Bauer Mitglied der Geschäftsführung der Bavaria Consult Aktuar- und Treuhandgesellschaft mbH.

Die VdW Bayern-Gruppe bedankt sich bei Dr. Fedor Zeyer für seine geleistete Arbeit zum Wohle der VdW Bayern Treuhand, des VdW Bayern und der Wohnungswirtschaft Bayern. Für seinen persönlichen Lebensweg wünschen ihm die Verantwortlichen weiterhin alles Gute.

„Wir freuen uns auf die Zusammenarbeit mit Herrn Dr. Weisser und Herrn Bauer in dieser neuen Konstellation und wünschen ihnen schon jetzt alles Gute sowie viel Erfolg für ihr neues Amt“, so die Verbandsdirektoren Hans Maier und Andreas Pritschet.

Dr. Korbinian Weisser

Martin Bauer

Mietpreisbremse / Erstmalige Vermietung nach umfangreicher Modernisierung

BGH, Urteil vom 18.5.2022, Az. VIII ZR 9/22

Zwischen der Beklagten und dem Mieter besteht seit dem 1. Mai 2019 ein Mietverhältnis über eine Wohnung, die gemäß der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung (Berliner Mietpreisbremse) in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. Grundsätzlich darf hier die Neumiete nur 10% über der Altmiete liegen – was im konkreten Fall wegen erster Vermietung nach umfangreicher Modernisierung nicht eingehalten wurde. Der Mietvertragsurkunde ist eine Anlage beigefügt, in der die Beklagte erklärt: “Bei dem Abschluss dieses Mietvertrages handelt es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung der Mietsache”.

Mit Schreiben vom 5. Februar 2020 rügte die Klägerin, ein vom Mieter beauftragtes Inkassounternehmen, gegenüber der Beklagten – unter Berufung auf die Beauftragung und Bevollmächtigung durch die Mieter – einen Verstoß gemäß § 556g Abs. 2 BGB gegen die Vorschriften der Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) in Bezug auf die vermietete Wohnung. Den Verstoß sah die Klägerin in einer unzureichenden Auskunft hinsichtlich der Modernisierung, u.a. dass Einzelheiten über Umfang und Details der Modernisierung in der Erklärung des Vermieters nicht enthalten seien.

Die Klägerin verlangte mit diesem Schreiben unter Fristsetzung Auskunft unter anderem über die Höhe der durch den Vormieter gezahlten Miete, über vorangegangene Mieterhöhungen und über durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen. Ferner begehrte sie die Rückerstattung der künftig über den zulässigen Höchstbetrag hinaus zu viel gezahlten Miete, die Herausgabe der anteiligen Mietkaution sowie die Abgabe einer Erklärung der Beklagten, dass die künftig fällig werdende Miete auf den zulässigen Höchstbetrag herabgesetzt werde.

Der BGH gab dem beklagten Vermieter recht:

Nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 4 BGB ist der Vermieter, soweit die Zulässigkeit der Miete auf § 556f Satz 2 BGB (=erste Vermietung nach umfangreiche Modernisierung) beruht, verpflichtet, dem Mieter vor der Abgabe von dessen Vertragserklärung unaufgefordert (in Textform, § 556g Abs. 4 BGB) Auskunft darüber zu erteilen, dass es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt. Die Gesetzesmaterialien zum Mietrechtsanpassungsgesetz sehen ausdrücklich vor, dass der Vermieter nach der Bestimmung des § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 4 BGB (ebenso wie nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 2 BGB) nicht gehalten ist, bereits vor Abgabe der Vertragserklärung des Mieters über Umfang und Details der Modernisierung Auskunft zu erteilen, sondern zunächst nur über das “Ob” einer solchen umfassenden Modernisierung. Es obliegt vielmehr anschließend dem Mieter, gegebenenfalls mittels eines Auskunftsverlangens nach § 556g Abs. 3 BGB weitere Einzelheiten und Nachweise zu erfragen, wenn er an der Richtigkeit der Auskunft zweifelt. Vor Abgabe der Vertragserklärung des Mieters ist es daher ausreichend, wenn der Vermieter mitteilt, es handele sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.

Umweltbundesamt: Neue Trinkwasserverordnung mit strengeren Regeln für die Trinkwassersicherheit

Trinkwasser ist in Deutschland von konstant hoher Qualität und eines der am besten kontrollierten Lebensmittel. Das ⁠BMG⁠ hat die TrinkwV unter Mitarbeit des ⁠UBA⁠ umfassend neu strukturiert und neue europäische Regelungen zum Schutz des Trinkwassers umgesetzt. Die zweite novellierte Fassung der Verordnung, die morgen (24.06.2023) in Kraft tritt, sorgt dafür, dass unser Trinkwasser auch weiterhin bedenkenlos und ohne Gefahren für die Gesundheit genutzt werden kann.

Mit der Verankerung eines risikobasierten Trinkwasserschutzes setzt die novellierte TrinkwV eine zentrale Vorgabe der EU-Trinkwasserrichtlinie um. Wasserversorger sind künftig verpflichtet, frühzeitig potenzielle Risiken und Gefahren für die Wasserversorgung zu erkennen und angemessen darauf reagieren zu können. Die neue Strategie basiert auf einer Risikoabschätzung der gesamten Wasserversorgungskette von der Wassergewinnung und -aufbereitung über die Speicherung und Verteilung bis hin zur Trinkwasserentnahme und ist auf Prävention ausgerichtet.

Mit der neuen TrinkwV wird die chemische Überwachung des Trinkwassers neben den Stoffen Bisphenol A, Chlorat, Chlorit, Halogenessigsäuren (HAA-5) und Microcystin-LR – einem Toxin von ⁠Cyanobakterien⁠ – auch auf die Industriechemikaliengruppe der per- und polyfluorierten Alkylsubstanzen (⁠PFAS⁠) ausgeweitet, von denen einige bis in das Trinkwasser vordringen. Dabei handelt es sich um eine Gruppe von mehreren tausend äußerst stabilen Verbindungen, die unter anderem für die Herstellung von Kosmetika, Kochgeschirr oder Textilien verwendet werden. Stoffe aus der PFAS-Gruppe bauen sich nur schwer ab, reichern sich in der Umwelt und im Körper von Menschen und Tieren an und können zu gesundheitlichen Schäden führen. Gemeinsam mit anderen europäischen Behörden fordert das UBA eine EU-weite Beschränkung von PFAS (Pressemitteilung Nr. 02/2023).

Der neue Grenzwert für PFAS wird in zwei Stufen eingeführt. Ab dem 12. Januar 2026 gelten 0,1 Mikrogramm pro Liter (µg/L) als Summengrenzwert für eine Gruppe von 20 trinkwasserrelevanten PFAS-Substanzen. Für vier spezielle Substanzen aus der PFAS-Gruppe (PFHxS, ⁠PFOS⁠, ⁠PFOA⁠, PFNA) sieht die TrinkwV ab 2028 zusätzlich einen Grenzwert von 0,02 µg/L für die Summe aus diesen Verbindungen fest.

Künftig müssen alte Bleileitungen grundsätzlich bis zum 12. Januar 2026 ausgetauscht oder stillgelegt werden. Das Schwermetall Blei ist auch in sehr niedrigen Aufnahmemengen gesundheitsgefährdend. In Deutschland sind Wasserleitungen aus Blei kaum noch ein Problem. Der niedrige Grenzwert von maximal 10 µg/L kann von Trinkwasser, das durch Bleirohre fließt, in der Regel nicht eingehalten werden. Darüber hinaus senkt die TrinkwV die bestehenden Grenzwerte für die Schwermetalle Chrom, Arsen und Blei zeitlich versetzt ab.

Digitalisierungsnovelle im Baugesetzbuch beschlossen

Beim Bauen und Planen von Gebäuden soll es künftig schneller gehen. Am 15.06.2023 hat der Deutsche Bundestag das Gesetz zur Stärkung der Digitalisierung im Bauleitplanverfahren und zur Änderung weiterer Vorschriften, die sog. “BauGB-Digitalisierungsnovelle”, verabschiedet. Der Beschluss der BauGB-Digitalisierungsnovelle durch den Bundesrat erfolgte am 16.06.2023. Verwaltungs-, Planungs- und Genehmigungsverfahren werden schneller, so dass private und staatliche Investitionen unkomplizierter umgesetzt werden. So wird das Bauleitplanverfahren weiter gestrafft und die Digitalisierung bei der Bauplanung gestärkt.

Damit enthält das Gesetz zwei weitere Neuerungen: Erstens eine Wiederaufbauklausel zur Bewältigung von Naturkatastrophen mit erheblichen Auswirkungen auf den Gebäude- und Infrastrukturbestand. So können in einem möglichen Katastrophenfall dringend benötigte Gebäude wie Wohnungen, Supermärkte oder Kitas schnell und unkompliziert errichtet werden. Gebäude können z.B. örtlich versetzt wiederaufgebaut werden, um künftige Schäden zu vermeiden.

Zweitens treten jetzt planungsrechtliche Erleichterungen für den Bau von Wind- und Sonnenenergie-Anlagen in Gewerbe- und Industriegebieten sowie für kleinere Agri-Photovoltaik-Anlagen bei landwirtschaftlichen oder gartenbaulichen Betrieben in Kraft. Damit wird der Ausbau der Erneuerbaren Energien vorangebracht.

Darüber hinaus wurde die Erteilung von bauplanungsrechtlichen Ausnahmen und Befreiungen für soziale Einrichtungen wie Schulen, Kitas, Einrichtungen der Jugendhilfe und soziale Beratungsstellen erleichtert.

Schließlich werden die bauplanungsrechtlichen Erleichterungen für die Errichtung von Flüchtlingsunterkünften bis Ende 2027 verlängert und ausgeweitet. Damit entlasten wir die Kommunen von Planungsaufgaben.

Hier die Änderungen des Gesetzes im Detail:

  • Die Einführung des digitalen Beteiligungsverfahrens wird zum Regelverfahren für die Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden. Die digitale Veröffentlichung wird zur Regel, die analoge Auslegung der Planungsunterlagen bleibt aber erhalten, um allen Teilen der Bevölkerung eine Beteiligung zu ermöglichen.
  • Das Verfahren bei einer erneuten Beteiligung von Öffentlichkeit und Behörden im Falle von Änderungen in den Planungsentwürfen wird gestrafft. Bei Planänderungen sollen erneute Stellungnahmen nur zu den geänderten oder ergänzten Teilen und deren Auswirkungen auf den Planentwurf eingeholt werden.
  • Die Frist für die Genehmigung bestimmter Bauleitpläne wird von drei Monaten auf einen Monat verkürzt. Das gilt für alle Flächennutzungspläne und für solche Bebauungspläne, die nicht aus einem Flächennutzungsplan entwickelt sind.
  • Neben dem Bauleitplanverfahren ändert der Gesetzentwurf das Windenergieflächenbedarfsgesetz: Beim Flächenbeitragswert werden ausschließlich solche Flächen angerechnet, für die standardisierte Daten geografischer Informationssysteme vorliegen. Die Regelung soll ein effektives Monitoring der Flächenausweisungen für die Windenergie an Land ermöglichen.

Bundesbauministerium legt Strategie für den Holzbau vor

Das Bundeskabinett hat am 21.06.2023 den von Bundesbauministerin Klara Geywitz und Bundeslandwirtschaftsminister Cem Özdemir vorgelegten Entwurf einer Holzbauinitiative beschlossen. Diese Strategie der Bundesregierung soll den Einsatz des nachhaltigen Rohstoffes Holz im Bausektor stärken und für mehr Klimaschutz, Ressourceneffizienz und schnelleres Bauen sorgen. Mit acht Handlungsfeldern, von der Vorbildfunktion des Bundes und der Stärkung von Forschung und Innovation über die Fachkräftesicherung und den Wissenstransfer bis zur Sicherung der Rohstoffversorgung, sollen bis 2030 der Einsatz von Holz wesentlich verbessert und die Holzbauquote erhöht werden.

Etwa sieben Prozent der CO2-Emissionen in Deutschland stammen aus der Errichtung und Modernisierung von Gebäuden. Da Bäume in der Wachstumsphase CO2 binden, wird der Kohlenstoff mit dem im Gebäude verbauten Holz dauerhaft gespeichert. Gleichzeitig eignet sich Holz für das serielle und modulare Bauen. Mit dieser Bauweise werden mittels Vorfertigung kürzere Produktions- und Bauzeiten erzielt, wodurch schneller bezahlbarer Wohnraum entsteht.

Zur Umsetzung der Holzbauinitiative sind verschiedene Dialogformate mit den Ländern und Verbänden geplant. Am 10. Oktober 2023 findet hierzu eine erste Auftaktveranstaltung in Berlin unter Beteiligung den beiden Bundesminister Klara Geywitz und Cem Özdemir statt.

Als Kernelement wird dabei ein regelmäßiger Runder Tisch “Holzbau des Bundes” zum Wissenstransfer und Erfahrungsaustausch mit Ländern und kommunalen Spitzenverbänden eingerichtet.

Die ausführliche Holzbauinitiative sowie weitere Informationen finden Sie hier:

Holzbauinitiaitve

Grundsteuer: Finanzamtsschreiben mit Erinnerung an die Abgabe der Grundsteuererklärung unter Androhung einer Schätzung – Handlungsbedarf

Seit 15.06.2023 verschicken Finanzämter in Bayern hunderttausende Schreiben mit einer Erinnerung an die Abgabe der Grundsteuererklärung unter Androhung einer Schätzung. Die Bavaria Tax GmbH hat dazu sehr viele Anfragen erhalten.

In den meisten Fällen stellt sich heraus, dass die angemahnte Grundsteuererklärung längst an die Finanzverwaltung übermittelt wurde.
Bei der Überprüfung haben wir folgende Sachverhalte festgestellt:

  • Das vom Finanzamt im Schreiben genannte Aktenzeichen unterscheidet sich in einigen Details (z.B. die letzten beiden Stellen) von den beim Steuerpflichtigen vorliegenden Aktenzeichen. Offenbar hat das Finanzamt über die amtsinterne Umorganisation der Aktenzeichen nicht informiert. Sie haben sich deshalb bei der Einreichung der Grundsteuer auf das Ihnen vorliegenden Aktenzeichen, das in historischen Einheitswertbescheiden genannt wurde, bezogen.
  • In der eingereichten Grundsteuererklärung wurden wirtschaftliche Einheiten (mehrere Hausnummern, mehrere Eigentumswohnungen, mehrere Tiefgaragenplätze) zusammengefasst, obwohl diese jeweils unter einem eigenen Aktenzeichen zu erklären gewesen wären.
  • Die eingereichten Grundsteuererklärungen wurden durch ein Versehen (z.B. durch Copy + Paste eines Musterfalls) auf immer dem gleichen Aktenzeichen übermittelt. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn Sie die Steuererklärungen selber über ELSTER eingereicht haben.
  • Die Flurstücke wurden als unbebaute Grundstücke eingereicht, obwohl laut BayernAtlas für die Flurstücke eine landwirtschaftliche Nutzung ausgewiesen wird.

Handlungsbedarf: Wir empfehlen Ihnen, auf jeden Fall auf das Finanzamtsschreiben zu reagieren. Am Besten antworten Sie schriftlich unter Angabe des im Schreiben genannten Aktenzeichens und schildern kurz den Sachverhalt.

Sie können das Schreiben auch per Mail oder Fax an das im Schreiben genannte Finanzamt einreichen. Die Adressen der Finanzämter finden Sie unter
https://www.freistaat.bayern/dokumente/behoerde/86999041206

In einigen Fällen haben wir festgestellt, dass die Grundsteuererklärungen tatsächlich noch nicht beim Finanzamt eingegangen sind und das Finanzamt deshalb ein Erinnerungsschreiben verschickt. Das ist insbesondere dann der Fall:

  • Bei der vermeintlichen Erklärungsabgabe handelt es sich um die erledigte Zensus-Umfrage, nicht jedoch um die Abgabe der Grundsteuererklärung.
  • Es wurde zwar ein Steuerberater mit der Erstellung der Grundsteuererklärungen beauftragt. Dieser konnte bislang die Erklärungen nicht erstellen, weil ihm darüberhinaus keine Daten (Angaben zu Flur-Nummern, Größe der Wohnflächen usw.) zur Verfügung gestellt wurden.

Handlungsbedarf:
In diesen Fällen empfehlen wir unseren Mandanten, umgehend Kontakt mit uns aufzunehmen, damit wir die noch ausstehenden Steuererklärungen zusammen mit Ihnen erstellen und zeitnah beim Finanzamt einreichen können.

Rundschreiben Bavaria Tax