Schlagwort: 24/2021

Die angekündigte GdW-Arbeitshilfe 90 „Umsetzung der novellierten Heizkostenverordnung 2021″ wurde am 9. Dezember fertiggestellt. Sie finden die Arbeitshilfe zum Herunterladen in unserem Mitgliederbereich unter Downloads/GdW.

Die aktuelle Novelle der HeizkostenV setzt die Verpflichtungen der novellierten EU-Energieeffiziensrichtlinie von 2018 um: Fernablesbarkeit der messtechnischen Ausstattungen zur Verbrauchserfassung, unterjährige Verbrauchsinformation, umfangreiche Abrechnungsinformationen sowie interoperable Geräte und Systeme. Die Arbeitshilfe soll alle Wohnungsunternehmen dabei unterstützen, die Regelungen der HeizkostenV praxisgerecht und rechtssicher umzusetzen. Die Arbeitshilfe wurde zwischen Experten des GdW, der Mitgliedsverbände sowie von Wohnungsunternehmen und Dienstleistern abgestimmt, sodass sie zum einheitlichen Vorgehen in der Wohnungswirtschaft wesentlich beitragen kann.

In Ergänzung zur GdW-Arbeitshilfe Nr. 90 stellen wir Ihnen auch die in der Arbeitshilfe zitierte Ausgabe von „Die Heizkostenabrechnung“ (HKA) zur Verfügung. Sie enthält eine ausführliche rechtliche Betrachtung, warum derzeit die Pflicht zur Bereitstellung einer unterjährigen Verbrauchsinformation (uVI) für bestehende Drive-by und Walk-by-Anlagen regelmäßig mangels wirtschaftlicher Vertretbarkeit im Einzelfall ausgeschlossen sein dürfte. Die HKA enthält im Mittelteil als Sonderdruck auch eine nichtamtliche Lesefassung der neuen HKVO. Wir haben die Genehmigung der ARGE HEIWAKO, die Unterlage zu verteilen. Diese Arbeitshilfe ist ebenfalls im Mitgliederbereich unter Downloads/GdW verfügbar.

Derzeit erhalten wir gehäuft Fragen von Mitgliedsgenossenschaften, die sich auf die Änderung ihrer Satzung beziehen. Grund hierfür ist z.B., dass derzeit eine Satzungsänderung in der Genossenschaft beabsichtigt ist oder auch bereits in Angriff genommen wurde. Da die Erstellung eines Entwurfs der neuen Satzung erfahrungsgemäß eine Menge Arbeit macht, wollen wir darauf hinweisen, dass derzeit beim Bundesverband GdW eine neue Mustersatzung für Genossenschaften erarbeitet wird, die rechtlich auf dem neuesten Stand ist und die auch sonst zahlreiche Änderungen enthalten wird, die aus unseren Beratungen heraus als zweckmäßig angesehen werden.

Ganz wichtig aber sind die neu vorgesehenen Änderungen zur rechtssicheren Ermöglichung von virtuellen (einschließlich schriftlichen) Sitzungen des Vorstandes, des Aufsichtsrates und Mitgliederversammlungen. Derzeit sind diese virtuellen Sitzungen noch durch die „Covid-Sonderregelungen“ für Genossenschaften zulässig, diese Sonderregelungen laufen aber zum 31.8.2022 aus. Im Hinblick auf die unerfreulichen Erfahrungen mit dem Coronavirus sind entsprechende Satzungsregelungen mehr als sinnvoll.

Das Erscheinen der neuen Mustersatzung ist für das erste Quartal 2022 vorgesehen. Man sollte, auch wenn man schon mitten in der Erstellung eines Satzungsentwurfs steckt, überlegen, ob man die neue Mustersatzung abwarten will – sofern es nicht zwingende Gründe gibt, die eine zeitnahe Satzungsänderung erfordern. Wir werden unmittelbar nach Erscheinen der neuen Mustersatzung in der vdw aktuell hierüber informieren.

Am 01.12.2020 ist das Gesetz zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in Kraft getreten. Ab dem 01.12.2022 gehört die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zur ordnungsgemäßen Verwaltung und Benutzung des Wohnungseigentums, vgl. § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG.

Zwar hat der Deutsche Bundesrat am 26.11.2021 einer entsprechenden Regierungsverordnung zugestimmt, welche die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz WEG regelt. Zur Bedingung für seine Zustimmung machte der Bundesrat allerdings Änderungen bei der Befreiung von der Prüfungspflicht für bestimmte qualifizierte Personen.

Diese Änderung betrifft insbesondere die deutliche Vereinfachung der Regelung für juristische Personen und Personengesellschaften. Nach dem Willen des Bundesrates sollen sich juristische Personen und Personengesellschaften als zertifizierte Verwalter bezeichnen dürfen, wenn die bei ihnen Beschäftigten, die unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut sind, die Prüfung zum zertifizierten Verwalter bestanden haben oder entsprechend einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sind. Für diese notwendige Klarstellung hat sich die Wohnungswirtschaft eingesetzt.

Nur bei Umsetzung kann die Verordnung in Kraft treten. Es bleibt dabei, dass ab dem 01.12.2022 die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zur ordnungsgemäßen Verwaltung und Benutzung des Wohnungseigentums gehört. Ob das Bundeskabinett den Bedingungen des Bundesrates zustimmt, ist offen. Zudem wird darauf hingewiesen, dass der Koalitionsvertrag einen echten Sachkundenachweis für Makler, Miet- und eben auch WEG-Verwalter einführen möchte. Wir werden Sie über den weiteren Beratungsstand informieren.

In einem vor dem BGH (Az: XII ZR 8/21) am 01.12.2021 erstmals verhandelten Musterfall aus Sachsen zeichnet sich ab, dass Gewerberaummieter, die mit ihrem Vermieter im Streit über die Miete im Corona-Lockdown stehen, nicht auf eine pauschale 50/50-Regelung hoffen können.

Gegenstand des Rechtsstreits
Vorliegend musste ein Textil-Discounter wegen der seinerzeit in Sachsen verordneten Corona Schutzmaßnahmen in der Zeit vom 19.03.2020 bis 19.04.2020 eine seiner Filialen im Raum Chemnitz geschlossen lassen. Der Vermieter verlangte für diese Zeit die volle Miete, woraufhin das Oberlandesgericht Dresden entschied, dass der Einzelhändler nur circa die Hälfte zahlen müsse. Hier habe es sich um kein „normales” Risiko, sondern um außergewöhnlich weitgehende staatliche Eingriffe in das soziale und wirtschaftliche Leben aufgrund einer Pandemie gehandelt. Das Risiko einer Systemkrise könne nicht einer Vertragspartei allein zugewiesen werden.

Keine Pauschallösung
Obwohl das Ergebnis einer hälftigen Teilung der Miete einfach wäre, halten die BGH-Richter diese Lösung augenscheinlich für unangemessen, da sie der Wirklichkeit insbesondere dann nicht gerecht werde, wenn betroffene Geschäftsinhaber staatliche Hilfen oder Leistungen aus einer Betriebsschließungsversicherung erhalten haben. Der BGH lässt erkennen, dass eine umfassende Prüfung aller Umstände des Einzelfalls vorzunehmen ist, sodass zu erwarten steht, dass das Gericht das Urteil des OLG Dresden aufheben und zurückverweisen wird. Seine Entscheidung wird der BGH am 12.01.2021 verkünden.

Sperrmüll von Mietern und Dritten in Wohnanlagen beschäftigt sowohl in tatsächlicher als auch in rechtlicher bzw. insbesondere in betriebskostenrechtlicher Hinsicht immer wieder die Vermieterseite. Fest steht, dass der Sperrmüll nicht in der Anlage bleiben kann, sondern entfernt werden muss.

Der BGH schreibt in seinem Urteil vom 13.1.2021, Az. VIII ZR 137/09, in der Urteilsbegründung hierzu:

„… durfte die Klägerin auch die abgerechneten Sperrmüllkosten abrechnen… Insoweit handelt es sich um Kosten der Müllbeseitigung, die dem Vermieter als Eigentümer wiederkehrend entstehen. …Im Übrigen gehören Aufwendungen zur Beseitigung von Müll von den Gemeinschaftsflächen des Mietobjekts auch dann zu den umlagefähigen Kosten der Müllentsorgung, wenn sie durch rechtswidrige Handlungen Dritter ausgelöst worden sind.“

Hieraus folgt:

a) Die Sperrmüllbeseitigung fällt grundsätzlich unter die BK-Position „Müllbeseitigung“.

b) Sofern die Beseitigung laufend erforderlich ist (= wenn die Entfernung mehr oder weniger regelmäßig erfolgt) handelt es um Betriebskosten.

c) Ob der Sperrmüll von Mietern der Anlage oder von Dritten, auch unberechtigt ablagernden Dritten, stammt, spielt keine Rolle hinsichtlich der grundsätzlichen Umlagefähigkeit.

Regelmäßig ergeben sich in der Praxis folgende Gestaltungsmöglichkeiten:

A) Der Vermieter regelt die Sperrmüllsammlung/-entsorgung bereits „präventiv“

„Diese Kosten entstehen ohne weiteres dann laufend, wenn der Vermieter den Mietern, z.B. im Keller oder auf dem Grundstück (Schuppen, Container), eine Möglichkeit zur Verfügung stellt, wo der Sperrmüll gelagert werden kann und wo er mehr oder weniger regelmäßig entfernt wird.“ (Kommentar von Schmitt-Futterer zum Mietrecht, 14. Auflage, § 556 Nr. 146). Für einen regelmäßigen Anfall ist noch nicht einmal nicht erforderlich, dass diese jährlich entstehen. Es genügt vielmehr, wenn die Kosten nur in größeren Abständen anfallen (BGH, Urteil vom 11. November 2009 – VIII ZR 221/08, GE 2010, 118 [alle fünf bis sieben Jahre], Urteil vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 123/06, GE 2007, 439 [alle vier Jahre]). Bei dieser Vorgehensweise sind die Kosten unter der in der Betriebskostenverordnung unter § 2 Nr. 8 geregelt BK-Position „Müllbeseitigung“ umlegbar.

Durch die Rechtsprechung des BGH dürfte sich die Ansicht des LG Berlin (Urteil vom 14.09.1999 – 64 S 127/99 und 21. 8. 2001 – 64 S 476/00) überholt haben, wonach der Vermieter die Kosten der Sperrmüllentsorgung nur auf diejenigen Mieter umlegen darf, welche auch tatsächlich Sperrmüll entsorgen, wenn er zuvor unterschiedslos anbietet, Müll an bestimmten Tagen auf dem Hof abzustellen, wo er dann abgeholt wird. Denn die durch die regelmäßige Abfuhr entstehenden Kosten sind durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch der Einrichtung verursacht und deshalb als Betriebskosten zu bewerten (Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 556 Rn. 61).

B) Der Vermieter reagiert auf Sperrmüll

Sofern der Vermieter darauf reagiert, dass Mieter oder Dritte Sperrmüll auf Gemeinschaftsflächen, z. B. im Kellerflur oder neben den Müllhäusern deponieren, sind die Kosten der Beseitigung nur dann als Aufwand für die Pflege der Innen- und Außenanlagen umlagefähig, wenn die Beseitigung regelmäßig erfolgt – wobei der Zeitrahmen sehr weit gespannt ist (s.o.). Dabei spielt es jedoch keine Rolle, ob Mieter oder Dritte den Sperrmüll abgelagert haben. Entscheidendes Kriterium ist lediglich – wie immer bei Betriebskosten – das Merkmal des laufenden Anfalls der Kosten.

Eine Einschränkung ist in der Fallgruppe B) allerdings zu machen: Der Vermieter muss, insbesondere durch regelmäßige Kontrollgänge und Beseitigung „dunkler Ecken“ die für das Müllentsorgen „geeignet“ sind, das für ihn Zumutbare getan haben, um „illegale“ Sperrmüllablagerungen im Gebäude bzw. der Anlage zu verhindern. Dies sollte er stets dokumentieren. Der Vermieter muss auch mit zumutbarem Aufwand versucht haben, den/die Verursacher zu finden. Findet er diese, haben sie die Kosten der Entsorgung zu tragen. Anderenfalls sind es Kosten, die – sofern regelmäßig anfallend – von allen zu tragen sind.

Um hinsichtlich der Umlagefähigkeit mögliche Einwände auszuschließen, ist es daher empfehlenswert, durch geeignete Maßnahmen, insbesondere durch dokumentierte Kontrollgänge, eine unkontrollierte Ablagerung zu verhindern und zumutbare Maßnahmen zu ergreifen, um die Verursacher zu finden.

Das Fachmagazin „DW Die Wohnungswirtschaft“ richtet jährlich den „DW-Zukunftspreis der Immobilienwirtschaft“ aus, um – mit wechselndem Schwerpunkt – herausragende Beispiele aus der Praxis der Wohnungswirtschaft zu ehren. Präsentiert wird der DW-Zukunftspreis der Immobilienwirtschaft von der Aareon AG. Das Motto der 19. Auslobung lautet „Immobilien, Quartiere und Städte nach der Pandemie“. Die Schirmherrschaft liegt in den Händen von Axel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.

Projekte für Immobilien, Quartiere und Städte nach der Pandemie gesucht
Die Corona-Pandemie begleitet uns seit Anfang 2020 und hat, neben den medizinischen Aspekten und Folgen, sehr starke Auswirkungen auf alle Bereiche der Gesellschaft mit sich gebracht. Viele teilweise über Jahrzehnte übliche gesellschaftliche und wirtschaftliche Konzepte, Prozesse, Kommunikations-, Handlungs- und Verfahrensweisen mussten eingeschränkt und neu gedacht werden. Die Lockdowns haben nicht nur das Arbeiten digital gemacht und in die Wohnung verlagert, sie haben auch unsere Städte und Quartiere verändert. Und viele Veränderungen werden dauerhaft sein, das neue „Normal“. Positiv hat die Pandemie zu einer Dynamisierung bestimmter Bereiche und Methoden wie etwa der Digitalisierung, der Onlinekommunikation und des mobilen Arbeitens geführt. Daher sind nun in vielen Themenbereichen anstelle eines „Weiter so“ Umdenken, Perspektivwechsel und alternatives Handeln gefragt. Beispielhaft hierfür stehen neue Entwicklungs-, Planungs- und Gestaltungskonzepte für Städte, Gemeinden, Quartiere und Flächen, aber auch Umnutzungen und Umgestaltungen beziehungsweise Nutzungstransformationen von Gebäuden und Freiflächen sowie die Schaffung neuer Infrastrukturen oder Co-Working-Angebote. Ebenso müssen häufig neue Serviceangebote und -konzepte erarbeitet und bereitgestellt werden. Der Digitalisierung kommt dabei eine entscheidende Rolle zu.

Kriterien für eine Bewerbung
Gesucht werden Projekte, die in kreativer Weise umsetzbare Lösungsansätze für die beschriebenen Herausforderungen gefunden haben. Entscheidend für die Jurybewertung ist, dass es sich um konkrete Projekte mit zumindest nachweisbaren Zwischenergebnissen handelt. Kern der Bewerbungen müssen klare und belegbare Projektaussagen wie zum Beispiel die beabsichtigte Zielstellung, das konzeptionelle Vorgehen, Kosten-/Nutzenangaben und der Grad der Zielerreichung des Projektes beziehungsweise der Implementation des jeweiligen Konzeptes sein.

Die Auslober vergeben die Preise an Wohnungs- und Immobilienunternehmen aus allen Regionen Deutschlands, die im Rahmen der aufgeführten Projekt- und Prozessbeispiele besonders innovative zukunftsgerichtete Leistungen vollbracht haben. Auf diese Weise werden Best-Practice-Lösungen in der Immobilienwirtschaft identifiziert.

Namhafte Jury kürt die Sieger
Die Jury setzt sich aus namhaften Vertretern der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft zusammen, den Juryvorsitz hat Prof. Dr. Dr. Dr. h.c. Franz-Josef Radermacher inne, unter anderem Mitglied im Club of Rome. Die technische und organisatorische Betreuung übernimmt der BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. Unterstützt wird der DW-Zukunftspreis der Immobilienwirtschaft außerdem vom BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V. Die Sieger werden traditionell im Rahmen des Aareon Kongresses in Garmisch-Partenkirchen gekürt.

Bewerbungen können bis zum 31. Januar 2022 eingereicht werden. Weitere Informationen sowie das Online-Bewerbungsformular finden Sie unter www.dw-zukunftspreis.de.

Ein qualitätsvoller, wirtschaftlicher und für die Nutzer auch bezahlbarer Wohnungsbau, ist weiterhin ein zentrales Thema des Deutschen Bauherrenpreises. Es werden daher zukunftsweisende und innovative Beispiele von Bauherren gesucht, die den vielfältigen Herausforderungen unserer Zeit gerecht werden und übertragbare Lösungen anbieten. Die Arbeitsgruppe KOOPERATIONEN, die aus den drei Verbänden Deutscher Städtetag (DST), Bund Deutscher Architektinnen und Architekten (BDA) und Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. (GdW) besteht, lobt seit 35 Jahren den im Bereich des Wohnungsbaus bekanntesten und wichtigsten Preis, den Deutschen Bauherrenpreis, unter dem Motto “Hohe Qualität zu tragbaren Kosten” aus.

Gesucht werden innovative und übertragbare Projekte des Wohnungsbaus in Neubau, Umbau und Modernisierung, die ab dem
1. Januar 2018 in Deutschland fertigstellt wurden und den von der Jury entwickelten acht Bewertungskriterien in hohem Maß entsprechen. Die Jury vergibt fünf Deutsche Bauherrenpreise und bis zu drei Sonderpreise.

Bewerbungen zum Wettbewerb sind ab dem 3. Januar 2022, 14:00 Uhr ausschließlich über das Portal www.einreichung-deutscherbauherrenpreis.de möglich. Dort können sich alle interessierten Teilnehmer online registrieren, um die erforderlichen Informationen einzustellen und Projektunterlagen hochzuladen. Bewerbungsschluss ist der 14. März 2022, 14:00 Uhr.

Die Preisverleihung erfolgt erstmalig im Rahmen des nächsten Bundeskongresses Nationale Stadtentwicklung, der im Herbst 2022 stattfindet. Der genaue Termin wird rechtzeitig bekannt gegeben. Darüber hinaus sind auch regionale Würdigungen der Preisträger vorgesehen.

Bei Fragen zum Wettbewerb steht Ihnen das mit der Organisation des Wettbewerbs beauftragte Büro Landherr/Wehrhahn (Tel.: 089-1893967-16, wehrhahn@landherr-wehrhahn.de) gern zur Verfügung. Zudem können Sie sich bei Fragen im GdW gern an Frau Jeberien (Tel.: 030 82403 177, jeberien@gdw.de, Referat Stadtentwicklung, Wohnungsbau und Raumordnung) wenden.

Gemäß Gebäudeenergiegesetz (GEG, § 72) dürfen viele Öl- und Gasheizungen nach Ablauf von 30 Nutzungsjahren nicht mehr betrieben werden. So besteht für viele Hauseigentümer aktuell und auch in den nächsten Jahren akuter Handlungsbedarf.

Für die Erreichung der Klimaschutzziele stehen verschiedene technische Anlagenlösungen zur Auswahl. Zudem stellt sich die Frage, ob staatliche Fördermöglichkeiten und steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten eine Eigeninvestition sinnvoll erscheinen lassen oder ob eher eine Fremdinvestition mittels Wärme-Contracting ins Auge gefasst werden sollte.

Inhalte:

Konventionelle Eigeninvestition:
1. Fördermöglichkeiten und Voraussetzungen: Was ermöglichen die Förderprogramme der BAFA und KFW (Bundesförderung für effiziente Gebäude)?
2. Welche Vorgaben macht das Gebäudeenergiegesetz (GEG)?
3. Welche Art der Wärmeerzeugung ist förderfähig und wie unterscheidet sich die Haustechnik?
4. Energieeinkauf: Welchen Schwankungen unterliegen die Energiemärkte und wie kauft man am günstigsten ein?
5. Betriebskostenverordnung: Was ist grundsätzlich zu beachten?

Ausgelagerte Fremdinvestition (Wärmecontracting):
1. Wie ist eine Ausschreibung vorzunehmen, damit sich die Angebote verschiedener Wärme-Contractoren am besten vergleichen lassen?
2. Preisgleitklauseln, welche Formeln sind sinnvoll und wie sind diese aufgebaut?
3. Beispielhafte Preisindizes, die Anwendung finden können
4. Kostenneutralität: wie erfolgt eine Berechnung?
5. Wann ist ein Baukostenzuschuss erforderlich?
6. Welche Daten gehören in ein Anlagenkataster?
7. Was ist zu beachten, damit eine Zusammenarbeit mit einem Wärme-Contractor dauerhaft erfolgreich ist?

Das Seminar gilt als Weiterbildung im Sinne von §15 der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Sie erhalten einen entsprechenden Nachweis auf Ihrer Teilnahmebestätigung über die jeweiligen Stunden.

Das Seminar mit dem Referenten Wolfgang M. Buchholz richtet sich an Fach- und Führungskräfte aus dem technischen Bestandsmanagement und der Betriebskostenabrechnung.

Anmeldung und Informationen:
https://www.vdwbayern.de/veranstaltungen-termine/seminare/