Schlagwort: 16/2023

Die Kläger und die Beklagten bilden eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) einer Mehrhausanlage. Die Jahresabrechnungen hat die Verwalterin in der Vergangenheit getrennt nach Häuserkomplexen erstellt und von den Wohnungseigentümern der jeweiligen Häuser genehmigen lassen. Auch in der Versammlung vom 4. Dezember 2018, zu der lediglich die Wohnungseigentümer eines Häuserkomplexes geladen waren, hat die (Teil-) Versammlung die Jahresabrechnung für 2017 in dieser Form für ihren Häuserkomplex genehmigt.

Das Amtsgericht stellte die Nichtigkeit dieses Beschlusses mit der Begründung fest, dass es der GdWE – bzw. des zur Versammlung geladenen Teils der Eigentümer – mangels der Bildung von Untergemeinschaften an der Beschlusskompetenz für die separate Abrechnung einzelner Häuserkomplexe fehle. Wegen Herbeiführung dieses nichtigen Beschlusses und weiterer Vorwürfe, auf die wir hier nicht näher eingehen, beantragte ein Eigentümer, die Verwalterin in der Versammlung 2019 mit sofortiger Wirkung abzuberufen und die Kündigung des Verwaltervertrags aus wichtigen Gründen zum 31. Dezember 2019 zu beschließen. Dies lehnte die GdWE ab.

Mehrere Kläger haben mit ihrer Klage den ablehnenden Beschluss angefochten und zudem beantragt, den abgelehnten Beschluss durch eine in das Ermessen des Gerichts zu stellende Entscheidung dahingehend zu ersetzen, dass die Abberufung des Verwalters und Kündigung des Verwaltervertrags erfolge. Das Amtsgericht Berlin-Schöneberg hat die Anträge abgewiesen, die Berufung blieb erfolglos. Der BGH hatte über die vom Landgericht Berlin zugelassene Revision zu entscheiden:

Gemäß BGH besteht ein Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Abberufung des Verwalters nur dann, wenn die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht „nicht vertretbar“ erscheint. Verändert hat sich die materielle Rechtslage durch das WEMoG insofern, als der Verwalter seit dem 1. Dezember 2020 jederzeit abberufen werden kann und der mit ihm geschlossene Vertrag dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung endet; entgegenstehende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung -bzw. im Verwaltervertrag sind mit der Gesetzesänderung unwirksam geworden. Diese jederzeitige Abberufungsmöglichkeit erfordert aber im Innenverhältnis der Eigentümer einen entsprechenden Beschluss.

Ob ein Anspruch eines Eigentümers auf entsprechende Beschlussfassung zur Abberufung des Verwalters gegeben ist, hängt davon ab, ob die Weiterbeschäftigung des Verwalters „nicht vertretbar“ ist. „Nicht vertretbar“ bedeutet allerdings nicht, dass unerfüllbare Anforderungen an den Abberufungsanspruch gestellt werden müssen; es reicht aus, wenn in der Gesamtschau nach billigem Ermessen allein die Abberufung dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entspricht. Ob ein Abberufungsanspruch besteht, hat der Tatrichter auch nach neuem Recht in umfassender Würdigung aller Umstände des Einzelfalles und aller gegen den Verwalter erhobenen Vorwürfe zu prüfen. Mit welchem Gewicht länger zurückliegende Geschehnisse zu berücksichtigen sind, entzieht sich dabei einer allgemeinen Betrachtung, es müsse eine Gesamtschau neuerlicher Vorfälle mit älteren Geschehnissen stattfinden.

Bei seiner Würdigung hat der Richter ferner zu berücksichtigen, dass mit dem Kriterium der „Unvertretbarkeit“ des Fortbestandes der Verwalterbestellung zum einen die Entscheidung der Mehrheit in vertretbarem Rahmen respektiert, andererseits aber auch der Minderheit Schutz geboten wird. Insofern muss bei der Würdigung aller Umstände des Einzelfalles auch jeweils der Minderheitenschutz in Blick genommen werden. Schwerwiegende Verstöße können die Unvertretbarkeit der Abberufung eher nahelegen, bei leichteren Verfehlungen kann möglicherweise eher berücksichtigt werden, in-wieweit in der Zukunft eine Besserung zu erwarten ist.

Soweit ein Verwaltervertrag befristet geschlossen und damit nicht ordentlich kündbar ist, gelten für die außerordentliche Kündigung grundsätzlich die gleichen Maßstäbe wie für den Anspruch auf Abberufung des Verwalters.

Die erforderliche umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalles hatte das Berufungsgericht vorliegend nicht vorgenommen, daher verwies der BGH die Sache zur erneuten Beurteilung zurück.

Zusammenfassung:

Anspruchsgegner für die Abberufung des Verwalters ist nach neuem Verfahrensrecht die GdWE.

Nach WEMoG kann der Verwalter jederzeit abberufen werden; entgegenstehende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung sind unwirksam geworden.

Wird der Verwalter abberufen, endet der mit ihm geschlossene Vertrag spätestens sechs Monate nach der Abberufung; entgegenstehende Vereinbarungen im Verwaltervertrag sind ebenfalls unwirksam geworden. Einer außerordentlichen Kündigung des Verwaltervertrages bedarf es damit nur noch in Ausnahmefällen.

Auch nach dem seit dem 1. Dezember 2020 geltenden Wohnungseigentumsrecht besteht ein Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Abberufung des Verwalters nur dann, wenn die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint.

Aktueller Stand

Am 7. Oktober 2019 wurde die Richtlinie zum Schutz von Personen, die Verstöße gegen das Unionsrecht melden – kurz: Whistleblower-Richtlinie vom Rat der Europäischen Union verabschiedet. Bis zum 17. Dezember 2021 hätte Deutschland diese in nationales Recht umsetzen müssen. In Deutschland wurde allerdings bislang kein entsprechendes Gesetz verabschiedet. Der vom Bundestag am 16.12.2022 beschlossene Gesetzesentwurf fand im Bundesrat in seiner Sitzung vom 10.02.2023 nicht die erforderliche Zustimmung.

Von den Vertretern der Länder wurde u.a. der erweiterte Anwendungsbereich des Gesetzes, der über die Richtlinie hinausgeht und Delikte bis in den Bereich der Ordnungswidrigkeiten erfassen soll, beanstandet. Auch der Mehraufwand für Unternehmen, die über die Vorgaben der Richtlinie hinaus auch zur Einrichtung anonymisierter Meldekanäle verpflichtet werden würden, wurde vom Bundesrat kritisiert.

Die Regierungsfraktionen hatten das Gesetz daraufhin Mitte März in zwei Fassungen – eine zustimmungspflichtig, die andere nicht – aufgeteilt und ins Parlament eingebracht. Nach der Anhörung im Rechtsausschuss mit kritischen Expertenäußerungen zu einer möglichen Verfassungswidrigkeit dieses Vorgehens wurde die für den 30. März. terminierte 2./3. Lesung der beiden Entwürfe im Bundestag kurzfristig wieder abgesetzt.

Überraschend hat das Bundeskabinett in seiner Sitzung kurz vor Ostern daraufhin doch die Anrufung des Vermittlungsausschusses im Gesetzgebungsverfahren zum Hinweisgeberschutzgesetz beschlossen. Bundesregierung und Bundestag haben nun die Möglichkeit, mit den Ländern über einen Kompromiss zu beraten. Bis auf Weiteres bleiben betroffene Beschäftigungsgeber somit bezüglich der konkreten Anforderungen des zukünftigen HinSchG im Ungewissen. Unklar aus jetziger Sicht ist auch, wann das Hinweisgeberschutzgesetz nun konkret verabschiedet wird.

Nachfolgend haben wir für Sie den aktuellen Stand des Gesetzesinhaltes zusammenfassend dargestellt:

Was ist der Anwendungsbereich des HinSchG?

Wie bereits in einem früheren Beitrag thematisiert will der deutsche Gesetzgeber mit dem Hinweisgeberschutzgesetz (HinSchG) die EU-Whistleblower-Richtlinie umsetzen. Das Gesetz soll Hinweisgeber in Unternehmen bei der Meldung von bestimmten Verstößen schützen und die Prozesse rund ums Whistleblowing transparent regulieren.
Ein Hinweisgeber ist nach dem neuen Hinweisgeberschutzgesetz (§ 2 HinSchG) geschützt, wenn er im beruflichen Umfeld auf folgendes hinweist:

• alle Meldungen und Offenlegungen von Verstößen, die strafbewehrt sind;
• Verstöße, die bußgeldbewehrt sind, „soweit die verletzte Vorschrift dem Schutz von Leben, Leib oder Gesundheit oder dem Schutz der Rechte von Beschäftigten oder ihrer Vertretungsorgane dient“.

Im Gegensatz zur EU-Whistleblower-Richtlinie ist nicht nur das Aufdecken von Verstößen gegen das EU-Recht, sondern auch gegen bestimmte Bereiche des deutschen Rechts.

Wer wird durch das Gesetz verpflichtet?

Der bisherige Gesetzesentwurf sieht vor, dass Beschäftigungsgeber mit jeweils in der Regel mindestens 50 Beschäftigten eine Stelle für interne Meldungen einrichten und betreiben müssen, an die sich Beschäftigte wenden können (sog. interne Meldestelle).

Beschäftigungsgeber mit weniger als in der Regel 50 Beschäftigten sollen grds. keine interne Meldestelle betreiben müssen. Deren Beschäftigte können sich als Hinweisgeber an sog. externe Meldestellen wenden, die beispielsweise beim Bundesamt für Justiz und für Kommunalverwaltungen beim jeweiligen Bundesland eingerichtet werden.

Das Gesetz soll durch die Einrichtung interner Meldesysteme (auch für Unternehmen mit weniger als 50 Beschäftigte) zudem Chancen für Unternehmen schaffen. Denn solche Hinweise können als Frühwarnsystem verstanden werden, die es Unternehmen ermöglichen, diese Informationen zu prüfen und darauf zu reagieren, bevor die Öffentlichkeit von den Missständen erfährt.

Die Regelungen sollten – nach Maßgabe des jeweiligen Landesrechts – auch für Gemeinden und Gemeindeverbände sowie die in deren Eigentum oder unter deren Kontrolle stehenden Unternehmen (also auch kommunale Unternehmen) gelten. Die Richtlinie erlaubt diesbezüglich jedoch nationale Erleichterungen. Daher sieht der bisherige Entwurf des HinSchG vor, dass die Pflicht zur Einrichtung interner Meldestellen für Gemeinden und Gemeindeverbände sowie solche Beschäftigungsgeber, die in deren Eigentum oder unter deren Kontrolle stehen, nach Maßgabe des jeweiligen Landesrechts gilt. Ob, und wenn ja, welche Regelungen in den einzelnen Bundesländern hierzu erlassen und welche Auswirkungen diese auf die Pflicht zur Einrichtung interner Meldestellen für die öffentliche Hand haben werden, bleibt abzuwarten.

Bis wann müssen interne Meldestellen nach dem HinSchG eingerichtet sein?

Gemäß derzeitigem Entwurf des HinSchG sollen private Beschäftigungsgeber mit in der Regel 50 bis 249 Beschäftigten ihre internen Meldestellen ab dem 17. Dezember 2023 einrichten müssen. Abweichend hiervon soll die Pflicht, Meldekanäle vorzuhalten, welche die anonyme Kontaktaufnahme und die für die hinweisgebende Person anonyme Kommunikation zwischen Hinweisgeber und Meldestelle ermöglichen, erst ab dem 1. Januar 2025 greifen. Ob diese Anforderung Inhalt des HinSchG wird, ist aber umstritten und bleibt ebenfalls abzuwarten.

Bereits unmittelbar durch die Whistleblower-Richtlinie verpflichtet werden öffentliche Einrichtungen sowie kommunale Unternehmen und Behörden, auch mit weniger als in der Regel 50 Beschäftigten. Diese müssen, solange keine Ausnahmeregelung erfolgt, sogar schon heute interne Meldestellen vorhalten.

Was ist aktuell zu beachten?

Wir informieren Sie weiterhin über aktuelle Vorgänge zum vorgesehenen HinSchG und damit einhergehende Anforderungen. Sprechen Sie uns bei Fragen zu der Thematik gerne an – wir beraten Sie – auch im Zusammenhang mit der Einrichtung einer internen Meldestelle. Einzelne Aufgaben der Meldestelle können von externen Dritten (z.B. Rechtsanwälte als externe Ombudspersonen) und somit VdW und VdW Treuhandstelle wahrgenommen werden.

Bei Fragen wenden Sie sich bitte an
Fr. Dr. Julia Betz, Rechtsanwältin julia.betz@vdwbayern.de; Tel.: 089 290020 422 oder
Fr. Johanna Wendland, Syndikusrechtsanwältin, johanna.wendland@vdwbayern.de; Tel : 089 290020 456