Schlagwort: 15/2022

Bereits im März haben wir über die Preissteigerungen auf dem Wärmemarkt und die Folgen für die Heizkostenabrechnung informiert. Die Entwicklung der letzten Wochen zeigt, dass sich die Situation der Energieversorgung durch den völkerrechtswidrigen Angriffskrieg Russlands weiter verschlechtert hat und dass es derzeit wenig Grund für Optimismus gibt.

Das Bundeswirtschaftsministerium hat am 23.06.2022 auf Grundlage des Energiesicherungsgesetzes die zweite Stufe des Notfallplans Gas ausgerufen. Wir erleben auch im Energiebereich Preissteigerungen, die – wie so vieles derzeit – noch vor wenigen
Monaten unvorstellbar waren. Durch die Reduzierung der Gaslieferungen durch Nord Stream 1 und die angekündigten Reparaturarbeiten hat und wird sich die Situation noch einmal deutlich verschärfen.

Nach der Ausrufung der Alarmstufe kann nun die Bundesnetzagentur jederzeit eine „erhebliche Reduzierung der Gesamtgasimportmenge nach Deutschland” feststellen. Danach würde § 24 Energiesicherungsgesetz (EnSiG) greifen, der es Gasversorgern erlaubt, die höheren Beschaffungskosten trotz bestehender Verträge an die Unternehmen weiterzugeben. Die Bundesregierung verzichtet derzeit noch darauf, sich auf § 24 zu berufen, so dass die Versorgungsunternehmen noch nicht die Möglichkeit haben, ihre Gaspreise in bestehenden Verträgen zu erhöhen. Damit muss jedoch im Fall der Einstellung der russischen Gaslieferungen gerechnet werden.

Deshalb möchten wir im Folgenden die bisher erfolgten Handlungsempfehlungen der Wohnungswirtschaft noch einmal zusammenfassen.

1
Beheizung der Gebäude möglichst dicht an der geschuldeten Mindesttemperatur

Die wohnungswirtschaftlichen Verbände empfehlen dringend, die Beheizung der Gebäude möglichst dicht an der geschuldeten Mindesttemperatur auszurichten. Wie Ihnen bekannt ist, sind derzeit folgende Mindesttemperaturen vom Vermieter geschuldet, sofern die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart haben:

• Wohn- und Büroräume – auch Bad und Toilette – in der Zeit von 6:00 bis 23:00 Uhr mindestens 20 °C Zimmertemperatur,
• sonstige Nebenräume in der Zeit von 6:00 bis 23:00 Uhr mindestens 18 °C,
• in der Zeit von 23:00 bis 6:00 Uhr in allen Wohnräumen 18 °C.

Auch wenn Wohnungsunternehmen und Vermieter nach § 3 Nr. 24 EnWG als geschützte Kunden gelten dürften und Gas an die jeweiligen Haushalte entsprechend durchleiten, so kann eine Situation eintreten, in der zur Sicherung der Gasversorgung auch im Haushaltsbereich Einsparungen notwendig werden – ob man will oder nicht. Um einer solchen Situation vorzubeugen hat die Wohnungswirtschaft in einem viel diskutierten Beitrag darauf hingewiesen, dass auf Grundlage von § 1 Abs.1 Nr. 1 Energiesicherheitsgesetz die Bundesregierung durch Verordnung festschreiben kann, dass die rechtlich geschuldete Raumtemperatur konditioniert tagsüber (6:00 Uhr bis 23:00 Uhr) auf 18 °C in Wohnräumen sowie 19 °C im Bad und nachts (23:00 Uhr bis 6:00 Uhr) auf 16 °C in Wohnräumen und 18 °C im Bad zu begrenzen ist. Ausnahmen sind vorzusehen bei Gefährdung der körperlichen Unversehrtheit des Mieters oder der Substanz der Immobilie.

In diesem Zusammenhang besteht die Frage, ob der Mieter die Möglichkeit hat, entsprechende Gewährleistungsrechte – etwa die Mietminderung – geltend zu machen. Auch wenn eine Mietminderung hier ausgeschlossen sein dürfte, da die Absenkung aufgrund staatlicher Anordnung ergeht, würde die Wohnungswirtschaft es begrüßen, wenn gesetzlich der Ausschluss etwaiger Gewährleistungsrechte klargestellt wird. Hierzu ist der GdW in Kontakt mit dem Bundesjustizministerium.

Hierüber hinausgehende Absenkungen oder gar ein Stopp der Wärmelieferung für den Wohnraum sollten jedoch aus Gründen des Mieterschutzes und zur Sicherung der Gebäudesubstanz unbedingt vermieden werden

2
Mehrfache Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung

Aufgrund der sprunghaft steigenden Kosten auch im Energiebereich wird ein erheblicher Anstieg der Betriebskosten erwartet. Zur Vermeidung eines hohen Nachzahlungsbetrags des Mieters und als ein Beitrag zur Liquiditätssicherung der insoweit vorleistungspflichtigen Unternehmen, sieht das Gesetz die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen vor, vgl. § 560 Abs. 4 BGB.

Der GdW vertritt in Einklang mit Literatur und BGH die noch teilweise umstrittene Ansicht, dass auch eine unterjährige Anpassung der Vorauszahlungen möglich ist, wenn sie mit entsprechenden Preissteigerungen begründet werden kann. Die Anpassung der
Vorauszahlungen soll den voraussichtlich tatsächlich entstehenden Betriebskosten möglichst nahekommen, vgl. BGH, Urt. v. 28.09.2011 – VIII ZR 294/10.

Die letzte Betriebskostenabrechnung ist allein Ausgangspunkt und Orientierungshilfe für eine Anpassung der Vorauszahlungen. Allerdings haben viele Unternehmen bereits unmittelbar nach oder gleichzeitig mit der Betriebskostenabrechnung eine Anpassung der Vorauszahlungen vorgenommen. Diese lässt die aktuell drastische Preisentwicklung vollkommen unberücksichtigt. Dies führt zu folgendem Problem: Nach bisher herrschender Meinung ist eine Anpassung der Vorauszahlungen lediglich einmal im Rahmen der Abrechnungsperiode zulässig.

In „normalen Zeiten” spricht viel für diese Ansicht. Aber aufgrund der aktuell außergewöhnlichen Situation erscheint es sinnvoll, diese Ansicht zu überdenken. Zeigt sich nämlich aufgrund konkreter Umstände, dass eine Anpassung der Vorauszahlungen aufgrund der aktuellen Kostensteigerung sinnvoll ist, sollte nach Ansicht der Wohnungswirtschaft eine erneute Anpassung im Sinne beider Parteien möglich sein. Idealerweise sollte der Gesetzgeber klarstellen, dass eine einseitige Anpassung der Betriebskosten aufgrund aktueller Preissteigerungen auch nach einer bereits vorgenommenen Anpassung zulässig ist. Auch hier ist der GdW in Kontakt mit dem Bundesjustizministerium.

3
Einsparpotenziale durch Optimierung von Heizanlagen

Wir empfehlen allen Wohnungsunternehmen, ihre Objekte auf Einsparpotenziale durch organisatorische und geringinvestive Maßnahmen hin zu untersuchen und diese vor der nächsten Heizperiode umzusetzen. Das betrifft nicht nur die gasversorgten Gebäude, sondern wegen der Energiepreissteigerungen auch alle anderen, speziell die mit Fernwärme versorgten. Mieter sollten entsprechend informiert werden. Der GdW hat mit Blick auf die Heizperiode 2022/2023 eine Handreichung zur Optimierung von Heizanlagen erstellt. Sie finden diese im Mitgliederbereich unter Downloads/ GdW-Informationen.

4
AVB-Fernwärme-Verordnung

Dem GdW Bundesverband liegt der Entwurf einer Änderungsverordnung des Wirtschaftsministeriums zur Änderung der AVB-Fernwärme-Verordnung vor. Die Bundesregierung plant im Fall der erheblichen Reduzierung der Gasimportmengen die Versorgungssicherheit zu gewährleisten und die Funktionsfähigkeit des Energiemarktes sicherzustellen. Diese Verpflichtung erstreckt sich auch auf mittelbar betroffene Verpflichtungen wie die Fernwärmelieferung.

Damit würde Fernwärme der unmittelbaren Gasbeheizung gleichgestellt und im Fall der erheblichen Reduzierung der Gasimportmengen wäre § 24 des Energiesicherungsgesetzes anwendbar. Alle langfristigen Lieferverpflichtungen wären obsolet und die Versorger könnten gestiegene Einstandspreise an die Endverbraucher weitergeben.

Wichtig:
Bei gas- und fernwärmeversorgten Wohnanlagen muss bei allen Wohnungsunternehmen die Energiesicherung oberste Priorität haben. Die Energiekrise kann zur Existenzgefährdung von Wohnungsunternehmen führen.

Wir werden Sie über die weitere Entwicklung informieren.

Bereits im vergangenen November hat der BGH mit Urteil vom 12.11.2021 (Az: V ZR 115/20) für einen Fall aus Nordrhein-Westfalen entschieden, dass Nachbarn aufgrund landesrechtlicher Regelungen dazu verpflichtet sein können, eine nachträgliche grenzüberschreitende Wärmedämmung zu dulden. Wir hatten hierüber berichtet, weil der bayrische Landesgesetzgeber mit § 46a AGBGB auch für unser Bundesland eine derartige Regelung getroffen hat. Nun liegt mit einem Urteil des BGH vom 01.07.2022 eine weitere Entscheidung – dieses Mal für das Bundesland Berlin – zu besagtem Sachverhalt vor (BGH, Urteil vom 1. Juli 2022 – V ZR 23/21).

Vorliegend stritten die Eigentümer zweier benachbarter Grundstücke in Berlin darum, ob die Klägerin im Rahmen einer Fassadensanierung den seit 1906 nicht mehr sanierten grenzständigen, ca. 7,5 Meter höheren Giebel ihres Gebäudes mit einer 16 Zentimeter starken, mineralischen Dämmung versehen und in diesem Umfang über die Grenze zum Grundstück der Beklagten hinüberbauen darf.

Der BGH ist für die Berliner Norm zu dem Ergebnis gelangt, dass in formeller Hinsicht kein Verstoß gegen Verfassungsrecht vorliegt. Gleichzeitig bewegt sich § 16a NachbarG im Hinblick auf seine materiellen Verfassungsmäßigkeit an der Grenze dessen, was mit Art. 14 Abs. 1 GG vereinbar ist. Aus Gründen des Nachbarschutzes werde in den Regelungen anderer Bundesländer zur Nachdämmung (so auch in Bayern) der Duldungsanspruch durchweg von weiteren Voraussetzungen abhängig gemacht, etwa davon, dass der Überbau die tatsächliche oder beabsichtigte Benutzung des Grundstücks des Nachbarn nicht oder nur geringfügig beeinträchtigt oder dass eine vergleichbare Wärmedämmung nicht auf andere Weise (etwa durch eine Innendämmung) mit vertretbarem Aufwand vorgenommen werden kann. Jedoch könne die Berliner Norm im Sinne des – in anderen Bundesländern ausdrücklich geregelten – Nachbarschutzes so ausgelegt werden, dass die materielle Verfassungsmäßigkeit gewahrt sei.

Nachdem die Berliner Vorschrift hinter dem expliziten Überbauungsschutz in Bayern zurückbleibt, erscheint nunmehr höchst unwahrscheinlich, dass die Bayrische Vorschrift aus formellen oder materiellen Gründen angreifbar ist.

Sofern die Dämmung eines an der Grenze errichteten Gebäudes erst nachträglich erforderlich wird – sei es durch neue öffentlich-rechtliche Zielvorgaben oder jedenfalls durch die Veränderung allgemein üblicher Standards infolge der bautechnischen Fortentwicklung – so ist die Nachdämmung zulässig, sofern die in Bayern normierten oder durch Auslegung zu ermittelnden Zumutbarkeitsgrenzen der Duldungspflicht des Nachbarn nicht überschritten sind.

Der BGH hält fest, dass hiermit unter Umständen sogar erhebliche Härten für den Nachbarn verbunden sein können. Die Erreichung des gem. Art. 20a GG ebenso wie der Eigentumsschutz im Verfassungsrang stehenden Gebotes des Klimaschutzes rechtfertige dies jedoch.
Für nähere Auskünfte zur technischen Umsetzung einer nachträglichen Wärmedämmung steht Ihnen Herr Sören Gruhl von der VdW Bayern Treuhand unter der Durchwahl 089/290020-214 zur Verfügung.

Wohnungsunternehmen verfügen oftmals über Räumlichkeiten, welche sie ihren Mitgliedern oder Dritten für Veranstaltungen zur Verfügung stellen. Der BGH hat nun entschieden, dass Mieter der für eine Hochzeitsfeier gemieteten Räume zur vollständigen Zahlung der Miete verpflichtet sind, wenn die Feier aufgrund von Corona-Maßnahmen nicht stattfinden konnte (BGH, Urteil vom 2. März 2022 – XII ZR 36/21).

Zum Fall:
Die bereits seit Dezember 2018 standesamtlich verheirateten Kläger hatten bei der Beklagten Anfang April 2019 Räume für eine am
1. Mai 2020 geplante Hochzeitsfeier mit ca. 70 Personen gemietet und die vereinbarte Miete von 2.600 Euro vorab überwiesen. Wegen der ab dem 27. April 2020 gültigen Fassung der nordrhein-westfälischen Coronaschutzverordnung konnte die geplante Hochzeitsfeier nicht durchgeführt werden, da Veranstaltungen sowie Zusammenkünfte und Ansammlungen im öffentlichen Raum von mehr als zwei Personen untersagt worden waren. Daraufhin bot die Beklagte den Klägern am 23. März 2020 mehrere Alternativtermine für die Hochzeitsfeier an. Hierauf gingen die Kläger nicht ein, baten mit Schreiben vom 24. April 2020 um Rückzahlung der geleisteten Miete und erklärten gleichzeitig den Rücktritt vom Vertrag.

Das Amtsgericht hat die auf Rückzahlung der vollen Miete gerichtete Klage abgewiesen, die Berufungsinstanz änderte das Urteil ab und verurteilte die Beklagte zur Zahlung der Hälfte der vereinbarten Miete nebst Zinsen. Auf die Revision der Beklagten hat der BGH unter Zurückweisung der Anschlussrevision das Berufungsurteil aufgehoben und die klageabweisende erstinstanzliche Entscheidung wiederhergestellt.

Begründung des BGH:
Seine Entscheidung begründet der BGH wie in Fällen unbefristeter Gewerberaummietverhältnisse zunächst damit, dass die Einschränkungen durch die Covid-19-Pandemie nicht zu einer mietrechtlichen Unmöglichkeit im Sinne der §§ 326 Abs. 1, 275 Abs. 1 BGB geführt haben, da es den Beklagten nicht unmöglich war, den Klägern den Gebrauch der Mietsache entsprechend dem vereinbarten Mietzweck zu gewähren. Ein Gewähren des Mietgebrauchs war also zivilrechtlich möglich, allerdings durften die Kläger die Sache aus öffentlich-rechtlichen Gründen nicht wie vorgesehen nutzen. Wie der Senat in seiner grundlegenden Entscheidung vom 12. Januar 2022 (XII ZR 8/21) bereits ausgeführt hat, stellt eine Geschäftsschließung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie erfolgt, keinen Mangel der Mietsache i.S.v § 536 Abs. 1 BGB dar. Gleiches gelte, wenn aufgrund von Coronaschutzverordnungen in Räumlichkeiten, die von Privatpersonen bei einem gewerblichen Anbieter angemietet wurden, eine dort geplante Veranstaltung nicht stattfinden darf. Folgerichtig stand den Klägern weder ein Minderungsrecht noch ein Recht zum Rücktritt nach § 326 Abs. 5 BGB oder zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrags nach § 543 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB zu.

Die nun vorliegende Entscheidung des XII. Senats am BGH erging unter Wahrung der von ihm aufgestellten Grundsätze zu einem Einzelfall, für den auch eine Anpassung der Geschäftsgrundlage, die in Fällen einer Geschäftsschließung aufgrund von Covid-Maßnahmen häufig zu einer Vertragsanpassung führt, nicht in Betracht kam. Zwar würden die vom BGH herausgearbeiteten Prämissen grundsätzlich auch für Räume gelten, die zur einmaligen Durchführung einer Veranstaltung gemietet wurden, wenn die Feier aufgrund von Corona-Maßnahmen nicht stattfinden konnte. Jedoch könne der Mieter in diesen Fällen nicht stets eine Anpassung der Miete verlangen oder vom Vertrag zurücktreten, sofern ihm Ausweichtermine angeboten werden. Ob ihm ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar sei, bedürfe – wie bereits in den Grundsatzentscheidungen vom Januar 2022 begründet – gemäß § 313 Abs. 1 BGB einer umfassenden Abwägung, bei der sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind. In aller Regel ist der Vertrag nach Möglichkeit aufrechtzuerhalten und lediglich in einer den berechtigten Interessen beider Parteien Rechnung tragenden Form der veränderten Sachlage anzupassen. Nur wenn dies nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar ist, kann nach § 313 Abs. 3 BGB der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten oder bei Dauerschuldverhältnissen den Vertrag kündigen.

Im vorliegenden Fall sah der BGH den Anpassungsanspruch der Kläger auf die von der Beklagten angebotene Verlegung der Hochzeitsfeier beschränkt, weil bereits dadurch eine interessengerechte Verteilung des Pandemierisikos bei einem möglichst geringen Eingriff in die ursprüngliche Regelung hergestellt werden konnte. Dies hält der Senat auch für zumutbar, insbesondere da die Kläger bereits im Dezember 2018 standesamtlich geheiratet hatten und die Hochzeitsfeier daher nicht wie gewöhnlich in unmittelbarem zeitlichem Zusammenhang mit einer standesamtlichen oder kirchlichen Trauung stand. Die Kläger hatten auch keine anderen Gründe dafür vorgetragen, dass die Feier ausschließlich am 1. Mai 2020 und nicht auch zu einem späteren Termin hätte stattfinden können. Sofern sie inzwischen endgültig auf eine Hochzeitsfeier verzichten wollten, fiele diese Entscheidung allein in ihren Risikobereich und hätte daher auf die vorzunehmende Vertragsanpassung keine Auswirkung. Denn sie beträfe das allgemeine Verwendungsrisiko eines Mieters und stünde nicht mehr in unmittelbarem Zusammenhang mit der pandemiebedingten Störung der Geschäftsgrundlage.

Beurteilung:
Wohnungsunternehmen sollten daher darauf achten, dass sie Veranstaltern stets Ausweichtermine anbieten, wenn diese einen angemieteten Raum wegen Coronamaßnahmen nicht in der vorgesehenen Form nutzen können. Ob dem Veranstalter das Ausweichen auf Alternativtermine zumutbar ist, kommt dann jedoch auf den Einzelfall an.

 

Der Quadratmeterpreis für die Verkäufe von baureifem Land beläuft sich in Bayern im Jahr 2021 im Durchschnitt auf 287 Euro. Dabei bestehen zwischen den einzelnen Regierungsbezirken große Preisunterschiede. Mit einem Preis von 943 Euro je Quadratmeter ist baureifes Land im Regierungsbezirk Oberbayern am teuersten. Der niedrigste Preis liegt hingegen in Oberfranken vor; im Durchschnitt werden dort für einen Quadratmeter baureifes Land nur 75 Euro bezahlt.

Nach jüngsten Ergebnissen der Statistik der Kaufwerte für Bauland melden die bayerischen Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte im Verlauf des Jahres 2021 den Verkauf von 20.140 baureifen Grundstücken in Bayern. Im Durchschnitt beläuft sich der Preis für baureifes Land je Quadratmeter auf 287 Euro.

Wie das Bayerische Landesamt für Statistik weiter mitteilt, bestehen zwischen den einzelnen Regierungsbezirken große Preisunterschiede. So ist baureifes Land in Oberbayern mit durchschnittlich 943 Euro weitaus am teuersten. Wird die Stadt München nicht berücksichtigt, liegt der Quadratmeterpreis für Oberbayern um mehr als die Hälfte niedriger bei 461 Euro. In Mittelfranken müssen im Schnitt 271 Euro für den Quadratmeter bezahlt werden. In Schwaben (170 Euro) und Niederbayern (147 Euro) ist der Quadratmeterpreis nochmals deutlich geringer. Am wenigsten kostet der Quadratmeter baureifes Land in Unterfranken (114 Euro), der Oberpfalz (90 Euro) und in Oberfranken (75 Euro).

Grundlagen der Aufzugstechnik, Normen, Gesetze und Richtlinien regeln den Betrieb und die Überwachung von Aufzugsanlagen. Dabei werden Wohnungsunternehmen und Hausverwalter vor immer größere Herausforderungen gestellt.

Im praxisorientierten Seminar werden Sie über die Grundlagen der Aufzugstechnik sowie über Vorschriften und Gesetze zum Betrieb einer Aufzugsanlage ausführlich informiert. Ein weiterer Fokus wird auf den wirtschaftlichen Betrieb der Aufzugsanlage gerichtet: Wie können Kosten bei Wartungen reduziert werden? Wann sind Reparaturen zu teuer? Und wann ist der richtige Zeitpunkt für eine Modernisierung?

Inhalte:

• Grundlagen der Arten und Technik einer Aufzugsanlage zum einfachen Verständnis
• Allgemeine neue Vorschriften und Gesetze zum Betrieb einer Aufzugsanlage
• Neue Betriebssicherheitsverordnung: Die Erläuterung, der Inhalt und Umgang
• Den sinnvollen Umgang mit einer geforderten Gefährdungsbeurteilung „GBU“
• Welche Aufgaben hat eine „Beauftragte Person“ (ehem. Aufzugswärter)
• Was ist zu beachten bei Reparaturen und Modernisierung einer Aufzugsanlage?
• Wartungsverträge der unterschiedlichen Firmen verstehen und einschätzen können
• Notwendigkeit der Notrufanlage eines Aufzuges und der unterschiedlichen Arten
• Umgang mit den Prüforganisationen für Aufzüge
• Notwendigkeit einer GBU bei Neuerrichtung und Betrieb
• Profitabler Umgang der Immobilienverwaltung mit einem Aufzug im Innen-/Außenverhältnis

Informationen und Anmeldung:
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