Schlagwort: 13/2022

Am 11. Mai 2022 hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschieden, dass Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern nicht als Betriebskosten umlagefähig sind.

Sachverhalt:
Die Beklagte mietete im Jahr 2003 eine Wohnung der Klägerin an. Der Mietvertrag enthielt keine konkreten Regelungen zu Kosten, die im Zusammenhang mit Rauchwarnmeldern stehen. Allerdings sollte die Vermieterin laut Vertrag berechtigt sein, für zukünftige Abrechnungszeiträume zusätzliche, später entstehende oder vom Gesetzgeber neu eingeführte Betriebskosten nach billigem Ermessen auf die Mieterin umzulegen.

Nach Ausstattung der Wohnung mit Rauchwarnmeldern im Jahr 2016 wies die Betriebskostenabrechnung die Position “Miete + Wartung Rauchmelder” aus. Dabei legte die Vermieterin Beträge von 9,74 Euro beziehungsweise 9,88 Euro auf die Mieterin um.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der BGH hat mit Urteil vom 11. Mai 2022 entschieden, dass die Kosten für die Anmietung eines Rauchwarnmelders nicht umlagefähig sind – auch nicht als sonstige Kosten gem. § 2 Nr. 17 BetrKV.

Im Kern meinte der BGH, dass es sich bei den Kosten für die Anmietung um Anschaffungskosten handelt, die grundsätzlich nicht als Betriebskosten umlagefähig sind. Die Umlagefähigkeit ergäbe sich auch nicht daraus, dass der Vermieter die Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern als Modernisierungsmieterhöhung (§ 559 ff. BGB) auf den Mieter umlegen kann. Modernisierungskosten und Betriebskosten sind nicht gleichzustellen.

Auswirkung auf die Wohnungswirtschaft:

Der BGH bestätigt die vom GdW vertretene Position. Anschaffungskosten sind nur dann zulässig, wenn diese in der Betriebskostenverordnung ausdrücklich vorgesehen sind, wie etwa für Kosten der Anmietung einer Ausstattung zur Gebrauchserfassung der zentralen Heizungsanlage, vgl. § 2 Nr. 4a BetrKV. Ansonsten aber handelt es sich bei den Anschaffungskosten um Investitionskosten, die möglicherweise nach den Regelungen über die Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB) geltend gemacht werden können, aber eben nicht als Betriebskosten.

Aktuell werden Wohnungsunternehmen im Rahmen des Zensus befragt. Nach dem Zensusgesetz besteht u. a. die Verpflichtung, Auskunft über bestimmte Angaben zu den von ihnen vermieteten Wohnungen zu geben.

Wohnungsunternehmen speichern Angaben (personenbezogene Daten) zu ihren Mieterinnen und Mietern. Diese Angaben sind üblicherweise begrenzt auf Zwecke, die der Durchführung der Mietverhältnisse dienen (Nebenkostenabrechnung, Veranlassung von Handwerkerarbeiten etc.). Eine Verarbeitung von personenbezogenen Daten ist nur dann zulässig, wenn eine rechtliche Grundlage im Sinne von Art. 6 DS-GVO gegeben ist. Art. 6 Abs. 1 b) DS-GVO bestimmt, dass die Verarbeitung dann rechtmäßig ist, wenn sie für die Erfüllung eines Vertrags, dessen Vertragspartei die betroffene Person ist, oder zur Durchführung vorvertraglicher Maßnahmen erforderlich ist. Die gesetzlich angeordnete einmalige Übermittlung von Namen an die Statistischen Ämter des Bundes und der Länder im Jahr 2022 geht über die gewöhnliche Durchführung des Mietverhältnisses hinaus.

Aus datenschutzrechtlicher Sicht kann diese Übermittlung daher als Änderung des Verarbeitungszwecks bewertet werden, da die Daten für einen anderen Zweck weiterverarbeitet werden, als den, für den sie ursprünglich erhoben wurden.

Die Mieterinnen und Mieter müssen daher nach Art. 13 DS-GVO über die Zweckänderung im Sinne einer Weitergabe ihrer Daten zu statistischen Zwecken an die Statistischen Ämter des Bundes und der Länder informiert werden. Dies kann im Rahmen der üblichen Kommunikation mit den Mieterinnen und Mietern erfolgen (z. B. wenn Sie anlässlich der nächsten Nebenkostenabrechnung o. Ä. mit ihnen in Kontakt treten oder über einen Aushang).

Aber:
Diese Pflicht wurde bereits erfüllt, wenn der Mietvertrag oder spezielle Vereinbarungen, die seit Inkrafttreten der DS-GVO geschlossen wurden, eine Generalklausel enthalten, mit der die Mieterinnen und Mieter bereits über die Weitergabe ihrer Daten, die auf rechtlichen Verpflichtungen gem. Art. 6 Abs. 1 c) beruhen, informiert wurden.

Es sollten die verwendeten Schreiben zur Erfüllung der Informationspflichten gemäß Art. 13 DS-GVO auf das Vorliegen einer entsprechenden Generalklausel geprüft werden. Bei Verwendung der seit 2018 verwendeten GdW Datenschutzerklärung (Haufe Index HI13679824) des Vermieters und seiner entsprechenden Weiterentwicklung ist diese Pflicht hinsichtlich der unter Einbeziehung dieser Datenschutzerklärung abgeschlossenen Mietverhältnisse erfüllt.

Weitergehende Informationen finden Sie auf der Seite www.zensus2022.de, die neben weiteren Informationen zum Zensus auch FAQs bereithält.

Der GdW hat seine Miet- oder Nutzungsverträge um eine Klausel zur Verwendung der elektronischen Kommunikationsform erweitert. Die entsprechende Klausel lautet:

§ XY elektronische Kommunikationsform

1. Die Parteien sind damit einverstanden, dass ihnen der Vertragspartner Erklärungen oder Informationen zur Durchführung des Mietverhältnisses per E-Mail übermitteln kann. Die E-Mail-Adresse des Mieters lautet: Die E-Mail-Adresse des Vermieters lautet: Änderungen der E-Mail-Adresse sind mitzuteilen.
2. Der Mieter ist weiter damit einverstanden, dass ihm Erklärungen oder Informationen des Vermieters zur Durchführung des Mietverhältnisses auch über ein Mieterportal, eine Mieter-App oder eine ähnliche elektronische Kommunikationseinheit übermittelt werden können. Der Zugang der Erklärung oder Information setzt voraus, dass der Vermieter dem Mieter die zur Nutzung der elektronischen Kommunikationseinrichtung erforderlichen Informationen zur Verfügung stellt und der Mieter eine Benachrichtigung [per E-Mail, push TAN, …] über den Eingang einer Erklärung oder Information in der Kommunikationseinrichtung erhalten hat.
3. Diese Regelungen gelten nicht für Erklärungen, die der Schriftform bedürfen. Der Mieter kann sein Einverständnis jederzeit widerrufen.

Erläuterung:

Zu Absatz 1:

Rechtsprechung und Literatur gehen davon aus, dass ohne anderslautende Vereinbarung der postalische Versand von Erklärungen oder Informationen zur Durchführung des Mietverhältnisses die Regel ist. Wollen Mieterinnen und Mieter sowie Vermieter elektronische Kommunikationsformen, wie etwa eine E-Mail, nutzen, so bedarf es also einer vertraglichen Grundlage, die bei Verwendung der Klausel geschaffen wird.

Zugleich sollen durch die Klausel elektronische Kommunikationsformen gefördert werden. Dies leistet einen Beitrag zur Kostenreduzierung und dient dem Umweltschutz.

Zu Absatz 2:

Werden Erklärungen oder Informationen über das Internet, wie etwa einem Mieterportal, zur Verfügung gestellt, muss der Mieter über den Eingang der Nachricht informiert werden, etwa per E-Mail oder per push TAN. Andernfalls ist der Zugang nicht erfolgt.

Grund hierfür ist, dass es nach Rechtsprechung und Literatur keine Pflicht des Mieters gibt, regelmäßig in das entsprechende Mieterportal zu schauen. Offen ist der Nachweis über den Zugang bei Absendung einer Eingangsbestätigung über das Mieterportal. Insofern wird dieser Weg bei rechtserheblichen Erklärungen (noch) nicht empfohlen.

Zu Absatz 3:

Sofern das Gesetz, wie etwa im Fall der Kündigung oder bei einer entsprechenden Vereinbarung, Schriftform verlangt, so reicht etwa eine E-Mail nicht aus. Die Schriftform verlangt eine eigenhändige Unterschrift.

Ferner muss dem Mieter die Möglichkeit eingeräumt werden, sein Einverständnis zur Verwendung der elektronischen Form jederzeit zu widerrufen.

Die entsprechende Klausel kann natürlich auch nach Abschluss des Mietvertrages in einer separaten Vereinbarung verwendet werden.

Der GdW hat die Klausel zur entsprechenden Anpassung der Musterverträge dem Haufe-Verlag übermittelt.

In dem vom BGH entschiedenen Fall bezieht der Kläger in der von ihm gemieteten Wohnung Heizungswärme und Warmwasser zentral durch Bezug von Fernwärme mittels einer Anlage, bei der die Versorgung mit Wärme mit der Warmwasserversorgungsanlage verbunden ist und leistet für Heizung und Warmwasser Vorauszahlungen (BGH vom 12.01.2022, VIII ZR 151/20). Die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge wird nicht mit einem Wärmemengenzähler gemessen. Der Vermieter verlangte eine Nachzahlung, die der Mieter durch Abtretung seines Anspruches auf Kautionsrückzahlung beglich. Später verlangte der Mieter den Nachzahlungsbetrag vom beklagten Vermieter zurück.

In der Revisionsinstanz begründet der BGH sein Urteil zunächst damit, dass gemäß § 6 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV Heizkosten in Objekten mit zentralen Heizungsanlagen oder mit Wärmelieferung (§ 1 Abs. 1 HeizkostenV) im Interesse eines sparsamen Umgangs mit Energie grundsätzlich nach dem konkreten Verbrauch der einzelnen Nutzer zu verteilen sind. Die Einzelheiten der Verteilung sind in §§ 7 bis 9 HeizkostenV geregelt. Um eine verbrauchsabhängige Kostenverteilung sicherzustellen, schreibt § 4 Abs. 1 HeizkostenV vor, dass der anteilige Verbrauch an Wärme und Warmwasser zu erfassen ist.

§ 9 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV sieht vor, dass die einheitlich für Wärme und Warmwasser entstandenen Kosten des Betriebs gemäß § 9 Abs. 1 Satz 2 Alt. 2 HeizkostenV anhand der Anteile am Wärmeverbrauch aufzuteilen sind. Zur Ermittlung der beiden Anteile am Wärmeverbrauch bestimmt § 9 Abs. 1 Satz 4 HeizkostenV, dass der Verbrauch der zentralen Warmwasserversorgungsanlage von dem gesamten Verbrauch der verbundenen Anlage abzuziehen ist. Zu diesem Zweck regelt § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV, dass die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge ab dem 31. Dezember 2013 mit einem Wärmezähler zu messen ist.

Über einen entsprechenden Wärmezähler verfügte die mit der Wärmeversorgung verbundene zentrale Warmwasserversorgungsanlage in dem Mehrparteienhaus nicht, weshalb dem Beklagten eine den Anforderungen des § 9 Abs. 1 HeizkostenV genügende verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für Wärme und Warmwasser nicht möglich war.

Der Beklagte durfte eine Trennung der Kosten für Wärme und Warmwasser auch nicht nach der in § 9 Abs. 2 Satz 4 HeizkostenV aufgeführten Rechenformel vornehmen, weil die Voraussetzungen für eine Trennung der Kosten nach dieser Vorschrift ebenfalls nicht gegeben waren. Die genannte Bestimmung erlaubt in Ausnahmefällen eine rechnerische Ermittlung der auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallenden Wärmemenge in Abhängigkeit zu der durch die zentrale Anlage mit Warmwasser versorgten Fläche, wenn weder die Wärmemenge noch das Volumen des verbrauchten Wassers gemessen werden können. Dem Beklagten war jedoch die Messung des Volumens des verbrauchten Wassers aufgrund der für die einzelnen Wohnungen installierten Warmwasserzähler möglich.

Dass die Wohnung über Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler verfügt, führt nicht zu einem regelkonformen Zustand, da der technische Zwischenschritt der Erfassung der jeweils für Wärme und Warmwasser eingesetzten Energie fehlt.

Dem Kläger steht damit zwar kein Recht darauf zu, die Zahlung der Heizungs- und Warmwasserkosten insgesamt zu verweigern, jedoch besitzt er ein Recht zur Kürzung der in den Nebenkostenabrechnungen umgelegten Kosten für Wärme und Warmwasser gem. § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV um 15%.

Die Erhöhung des Mindestlohns ist beschlossen. Der Bundestag hat den Gesetzentwurf am 3.6.2022 verabschiedet. Der Bundesrat hat am 10. Juni 2022 zugestimmt. Der gesetzliche Mindestlohn in Deutschland beträgt derzeit 9,82 Euro – das sah die Dritte Mindestlohnanpassungsverordnung so vor. Zum 1. Juli wird er auf 10,45 Euro ansteigen. Diese Anpassung wird jedoch nur von kurzer Dauer sein: Der Mindestlohn wird in einem einmaligen Schritt zum 1. Oktober 2022 auf 12 Euro erhöht. Gleichzeitig soll der Minijob mit seiner bisher geltenden 450-Euro-Grenze an den Mindestlohn angepasst werden. Damit wird er künftig zum 520-Euro-Job.

Wie in den vergangenen Jahren erhalten Sie auch in diesem Jahr die Möglichkeit, am Betriebsvergleich der Regionalverbände teilzunehmen. Für eine Teilnahme ist die Bereitstellung Ihrer Unternehmensdaten mittels Erfassungsbogen erforderlich.

Der Erfassungsbogen für 2021 steht ab sofort im Mitgliederbereich der VdW Bayern-Website in der Rubrik „Downloads – VdW Bayern Informationen“ zum Download bereit. Der Dateiname lautet:
„Erfassungsbogen 2021 10xxx.xlsm“. Zum Betriebsvergleich

Wir haben für Sie eine E-Mail-Adresse betriebsvergleich@vdwbayern.de eingerichtet mit der Sie den Erfassungsbogen anfordern oder Fragen zum Betriebsvergleich stellen können. Gerne können Sie sich auch an die Betreuer des Betriebsvergleichs, Frau Heike Krieg, Tel. 089 / 290020-310 oder Herrn Tjerk Wehland, Tel. 089 / 290020-315 wenden.

Sofern Sie am Betriebsvergleich teilnehmen möchten, füllen Sie den Erfassungsbogen aus und senden ihn an betriebsvergleich@vdwbayern.de. Ihre Daten werden dann auf Plausibilität überprüft und ggf. Änderungsbedarf mit Ihnen abstimmt.

Anschließend werden Ihre Daten in den Betriebsvergleich übertragen und Sie erhalten Ihre persönlichen Zugangsdaten bzw. eine Information, dass Ihre Daten zum Abruf zur Verfügung stehen. Mit Ihren Zugangsdaten können Sie auf der Homepage des Betriebsvergleichs www.vdw-betriebsvergleich.de ab diesem Zeitpunkt jederzeit Auswertungen generieren. Bitte beachten Sie, dass nur Teilnehmer am Betriebsvergleich einen Zugang zu den Betriebsvergleichsdaten erhalten.

Mit dem Betriebsvergleich werden einige Kennziffern erhoben, die auch mit der GdW-Jahresstatistik abgefragt werden. Wenn Sie dem VdW Bayern Ihre Betriebsvergleichsdaten für 2021 bis Mitte September 2022 zur Verfügung stellen, können diese in die GdW-Jahresstatistik übertragen werden. Für Sie hat es den Vorteil, dass ein Teil Ihrer Daten bereits in die GdW-Jahresstatistik einfließt und Sie diese Daten somit nicht doppelt erfassen müssen.

Sollten Sie Interesse daran haben, Ihre Daten für einen Mehrjahresvergleich zu vervollständigen, dann besteht weiterhin die Möglichkeit, auch Daten für vorangegangene Jahre zu erfassen und bereitzustellen.

Zusätzlich zum Erfassungsbogen haben wir für Sie eine Kurzanleitung zu den Auswertungsmöglichkeiten des Betriebsvergleichs auf der Homepage des VdW Bayern bereitgestellt.

Fragen zum Betriebsvergleich können Sie unter betriebsvergleich@vdwbayern.de oder direkt an Frau Krieg oder Herrn Wehland stellen.

 

Der Freistaat Bayern hat sich das ehrgeizige Ziel gesetzt, bis zum Jahr 2040 CO2-neutral zu sein. Großes Einsparpotenzial von klimaschädlichen Treibhausgasen gibt es dabei im Wohnungsbau.

Handlungsbedarf besteht hier vor allem im baulichen Bestand: Während Wohnungsneubauten inzwischen hohen energetischen Anforderungen entsprechen und zunehmend auf erneuerbare Energien setzen, hinken die Altbestände deutlich hinterher. Gleichzeitig sind diese aber aufgrund ihrer großen Anzahl nicht nur essenziell für die Wohnraumversorgung, sondern bieten aufgrund der in ihnen gebundenen grauen Energie besonders hohes Potenzial für die Ressourcenschonung. Bayerns Bauminister Christian Bernreiter hat daher ein neues Modellprojekt im Rahmen des Experimentellen Wohnungsbaus ausgelobt, mit dem unsanierte oder vor Jahren schlicht modernisierte Bestände durch abgestimmte Maßnahmen zur CO2-Minimierung und Ressourceneinsparung sowie durch zeitgemäße Wohn- und Freiraumkonzepte klimafit für die Zukunft gemacht werden sollen. Dabei können die Altbestände mit Neubauten ergänzt werden.

Bewerbungen für die Aufnahme in das Modellprojekt sind ab sofort bis einschließlich 23. September bei der jeweils zuständigen Bewilligungsstelle für die Mietwohnraumförderung möglich. Die Modellprojekte müssen den programmatischen und qualitativen Zielsetzungen der Auslobung entsprechen. Das Modellvorhaben richtet sich an Bauprojekte mit Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern, bei denen der Anteil an geförderten Mietwohnungen für berechtigte Haushalte nach den Wohnraumförderungsbestimmungen mehr als 50 Prozent beträgt. Bewerben können sich beispielsweise kommunale oder private Wohnungsbaugesellschaften, Genossenschaften oder sonstige im geförderten Wohnungsbau erfahrene Bauherren. Die Realisierung der Projekte soll binnen fünf Jahren nach Auslobung des Modellvorhabens erfolgt sein

Die Auslobung und das Projektdatenblatt finden Sie auf der Website des bayerischen Bauministeriums: Link

Die Online-Mitgliederdialoge des VdW Bayern haben sich als Format fest etabliert. Neben aktuellen wohnugspolitischen Themen und den Fragen der Verbandsmitglieder stehen Berichte aus den Vorstandsressorts des VdW Bayern auf der Tagesordnung.

Wann: 20. Juni, 09:00 bis 11:00 Uhr

Wie:
Der Mitgliederdialog findet weiter über die Plattform Zoom statt.

Zoom-Link
Meeting-ID: 845 5939 3079
Kenncode: 506664

Wir freuen uns auf Ihre Teilnahme.

Souveränes Auftreten ist eine wichtige Kompetenz am Empfang. Denn das garantiert einen positiven ersten Eindruck und einen guten Service in der täglichen Arbeit für Kunden, Kollegen und Chefs.

Als Ansprechpartner „für alle“ sind Sie DIE Schnittstelle im Arbeitsablauf und besonders wichtig. Sie brauchen eine praktische und serviceorientierte Kommunikation, auch bei Konflikten, Beschwerden oder aufgebrachten Personen.

Gleichzeitig müssen Sie sich gut organisieren für all Ihre vielfältigen Tätigkeiten. Kommunikation und Organisation sind Ihr Grundstein für „Qualität mit Herz“.

In diesem Seminar mit der Referentin Astrid Horváth, Horváth Personaltraining, festigen Sie Ihren professionellen Auftritt – auch für knifflige Situationen. Sie lernen, wie Sie selbst dann gut organisiert bleiben, wenn „alles auf einmal“ kommt.

Lernziele/Nutzen:

• Sie stärken Ihre souveräne und sichere Kommunikation am Hotspot „Empfang“
• Sie finden die Balance zwischen Serviceorientierung und den „Ansprüchen“ anderer
• Sie erhalten Tipps für eine gute Organisation Ihrer vielfältigen Aufgaben

Inhalte:

• Ester Eindruck: Qualität und Service am Empfang professionell und mit persönlicher Note
• Kommunikation mit verschiedenen Kundentypen (Telefon, persönlich)
• Ruhe und Souveränität bewahren bei Konflikten und „Stau“ (Kunden am Telefon, am Tresen)
• Vielredner und Wiederholungsredner gekonnt zum Gesprächsziel führen
• Die wichtigsten Informationen zum Anliegen von Kunden gezielt und kurz erfragen
• Vielfalt von Aufgaben managen und organisieren
• Tipps zum Zeitmanagement und zur Stressbewältigung
• Zusammenfassung und Tipps für den Alltag

Das Seminar richtet sich an Mitarbeiter, die ganz oder teilweise am Empfang arbeiten sowie an Mitarbeiter, die ihre Kundenorientierung auch für schwierige Situationen optimieren wollen.