Schlagwort: 11/2022

Die eklatante Steigerung von Preisen für Baustoffe, ausgelöst durch den Krieg in der Ukraine, ist ein derzeit gleichermaßen beherrschendes, wie bedrückendes Thema in der Medienlandschaft, und stellt die Wohnungsunternehmen im Rahmen der praktischen Durchführung von Bauvorhaben, gleich, ob in Form von Instandhaltungsmaßnahmen, Modernisierungen oder dem Neubau, vor erhebliche Herausforderungen.

Das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen hat hierzu für den Bereich der öffentlichen Ausschreibungen auf Bundesebene eine interne Verwaltungsanweisung für die Bundesbehörden erlassen. Diese kann gegebenenfalls auch als „Orientierungshilfe“ für die private Wirtschaft im Sinne einer „Erst-Einschätzung“ der Rechtslage herangezogen werden. Themen sind u.a. Stoffpreisgleitklauseln für Betriebsstoffe, neue Vergabeverfahren, laufende Vergabeverfahren, Anpassungen in bestehenden Verträgen, die Verlängerung von Vertragslaufzeiten sowie das altbekannte Thema einer „Störung der Geschäftsgrundlage“ nach § 313 BGB.

Wichtig ist: Es handelt sich nicht um ein Gesetz oder um die Darstellung einer zwingend richtigen juristischen Behandlung der aufgeworfenen Themen auch außerhalb der Anordnungskompetenz des Bundesministeriums. Da die Rechtsprechung an die Exekutive (Verwaltung) nicht gebunden ist, kann es daher auch zu abweichenden Auffassungen kommen. Aber eine gute Grundlage für die Prüfung der eigenen rechtlichen Situation ist hiermit jedenfalls gegeben.

Die Ausführungen des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen finden Sie hier: Link unter Verschiedenes.

Ende April hat der VdW Bayern eine Online-Befragung zu den „Auswirkungen der aktuellen Kostensteigerungen auf das Bauen und bezahlbare Wohnen“ durchgeführt. Herzlichen Dank für Ihre Teilnahme. Die Auswertung der Umfrage finden Sie in unserem Mitgliederbereich unter Verschiedenes.

Aus den Umfrageergebnissen wurde folgende Pressemitteilung veröffentlicht:

Baukostenanstieg trifft Wohnungswirtschaft: Neubau- und Modernisierungsprojekte auf dem Prüfstand

Die aktuelle Preisdynamik bei Baustoffen und Materialengpässe wirkt sich zunehmend auf den Wohnungsbau in Bayern aus. Der immense Kostenanstieg stellt die Kalkulation von 6.600 Neubauwohnungen und die Modernisierung von 5.200 Wohnungen in Frage. Falls der Preisanstieg nicht gestoppt wird, werden 60 Prozent der Mitglieder des Verbands bayerischer Wohnungsunternehmen ihre Neubau- und Modernisierungsprojekte zurückstellen. Betroffen wären rund 3.500 Wohnungen ab 2023. Das ergab eine Mitgliederbefragung des VdW Bayern.

„Die Wohnungswirtschaft kämpft schon lange mit den steigenden Baukosten. Doch die jüngsten Kostensteigerungen sind für unsere Mitgliedsunternehmen kaum noch zu tragen“, berichtet Verbandsdirektor Hans Maier. Am stärksten betroffen ist der Wohnungsneubau. Hier melden die Bauherren für aktuelle Projekte einen Anstieg von über 20 Prozent gegenüber der ursprünglichen Kalkulation.

Eine weitere Auswirkung ist die Vereinbarung von Preisgleitklauseln durch Dienstleister und Handwerker. Bei 44 Prozent aller anstehenden Neubauprojekte konnten Aufträge nur unter Vereinbarung von Preisgleitklauseln vergeben werden. „Das macht die Kalkulation für Wohnungsunternehmen zum Roulette-Spiel“, erläutert Maier. Eine seriöse Planung sei so nicht mehr möglich. „Die Leidtragenden sind letztlich die Mieter und die Wohnungssuchenden“, bedauert der Verbandsdirektor.

Bauvorhaben werden auf Eis gelegt
Bei einem fortgesetzten Anstieg der Baukosten planen über 60 Prozent der befragten Wohnungsunternehmen ihre geplanten Neubau- und Modernisierungsvorhaben bis auf Weiteres zurückzustellen. 18 Prozent würden ihre Projekte ganz aufgeben. „Leider ist derzeit keine Entspannung in Sicht“, kommentiert Maier. Diese Entwicklung kommt für die Wohnungswirtschaft zur Unzeit. Die Nachfrage auf den Wohnungsmärkten ist unverändert groß und mit den dringend notwendigen Investitionen für den Klimaschutz im Wohnungsbestand steht die Branche vor einer großen Herausforderung.

Materialengpässe verzögern Bauvorhaben
Auf den Baustellen spüren die Wohnungsunternehmen die durch die Corona-Pandemie und den Ukrainekrieg ausgelösten Materialengpässe bereits deutlich. Bei laufenden Neubau- und Modernisierungsprojekten rechnen die Bauherren aktuell mit einer Verzögerung von drei Monaten.

Bei der Unterbringung von Flüchtlingen in genossenschaftlichen Wohnungen stellen sich aktuell vermehrt die Fragen, ob die Flüchtlinge zwingend Genossenschaftsmitglied werden müssen bzw. ob eine genossenschaftliche Wohnung von Flüchtlingen genutzt werden darf, die nicht Mitglied der Genossenschaft sind.

Mit diesem Artikel möchten wir Sie darüber informieren, wie der GdW-Fachausschuss Recht die Fragen aus genossenschaftsrechtlicher Perspektive bewertet. Dabei wird danach unterschieden, ob die Unterbringung im sog. Dreiecksverhältnis, bspw. über die Kommune, erfolgt oder im Wege der direkten Vermietung an Flüchtlinge.

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Zum Teil erfolgt die Unterbringung im sog. Dreiecksverhältnis.
In diesen Fällen wird bspw. eine Kommune Mitglied der Genossenschaft und schließt mit der Genossenschaft einen Gewerbemietvertrag. Die Kommune stellt dann den Flüchtlingen die Wohnungen zur Verfügung.

1.1
Sofern die Satzung das sog. Nichtmitgliedergeschäft zulässt und auch erlaubt, dass Wohnungen auch von Nichtmitgliedern genutzt werden können, bestehen genossenschaftsrechtlich von vornherein grundsätzlich keine Bedenken gegen die Unterbringung im sog. Dreiecksverhältnis (siehe aber unten 1.4).

1.2
Zum Teil lassen die Satzungen das sog. Nichtmitgliedergeschäft grundsätzlich zu, aber regeln, dass Wohnungen ausschließlich von Mitgliedern genutzt werden können. Hier wird differenziert zwischen Gewerberäumen und Wohnungen. Erstere dürfen auch von Nichtmitgliedern genutzt werden, letztere nur von Mitgliedern.

Im Ergebnis geht der GdW-Fachausschuss Recht davon aus, dass kein Satzungsverstoß vorliegt, wenn Flüchtlinge bei dieser Satzungskonstellation im sog. Dreiecksverhältnis untergebracht werden. Auch in diesem Fall kann noch von einer „Nutzung” der Wohnung durch ein Mitglied (Kommune) gesprochen werden.

1.3
Teilweise schließen die Satzungen das sog. Nichtmitgliedergeschäft aus und regeln zusätzlich, dass Wohnungen ausschließlich von Mitgliedern genutzt werden können. Im Ergebnis geht der GdW-Fachausschuss Recht auch in diesem Fall davon aus, dass kein Satzungsverstoß vorliegt, wenn Flüchtlinge bei dieser Satzungskonstellation im sog. Dreiecksverhältnis untergebracht werden. Auch wenn die Wohnung von einem Nichtmitglied bewohnt wird, liegt aus genossenschaftsrechtlicher Sicht ein Mitgliedergeschäft vor, da die Kommune als Mitglied mit der Genossenschaft den Gewerbemietvertrag abschließt.

1.4
Zu beachten ist in allen Konstellationen die allgemeine Voraussetzung, dass Mitglieder, die ggf. auch schon lange auf eine Wohnung warten, nicht benachteiligt werden dürfen. Etwaig bestehende „Richtlinien für die Vergabe von Genossenschaftswohnungen” und die dort ggf. normierten Ausnahmetatbestände (z. B. Abweichen unter Berücksichtigung humanitärer und/oder sozialer Dringlichkeiten) sind zu beachten und Abweichungen sind zu begrün-
den und zu dokumentieren.

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Die Unterbringung von Flüchtlingen erfolgt zum Teil dadurch, dass Nutzungsverträge unmittelbar mit Flüchtlingen geschlossen werden. Auch insoweit stellt sich die Frage nach der Satzungskonformität, jedenfalls dann, wenn die Flüchtlinge nicht Mitglied der Genossenschaft werden. Sollten die Flüchtlinge Mitglied werden, bestehen insoweit keine Bedenken, wobei auch insoweit die allgemeinen Vergabekriterien zu beachten sind.
2.1
Sofern die Satzung das sog. Nichtmitgliedergeschäft zulässt und auch erlaubt, dass Wohnungen auch von Nichtmitgliedern genutzt werden können, bestehen genossenschaftsrechtlich grundsätzlich keine Bedenken gegen die Unterbringung; und zwar auch dann nicht, wenn der Flüchtling kein Mitglied der eG wird (siehe aber unten 2.3).

2.2
Lässt die Satzung das sog. Nichtmitgliedergeschäft grundsätzlich zu, regelt aber, dass Wohnungen ausschließlich von Mitgliedern genutzt werden können, ist der GdW-Fachausschuss Recht der Ansicht, dass ein Satzungsverstoß vorliegt, da die Wohnung nicht durch ein Mitglied genutzt wird. Wenn das Nichtmitgliedergeschäft grundsätzlich ausgeschlossen ist, ist der GdW-Fachausschuss Recht ebenfalls der Ansicht, dass ein Satzungsverstoß vorliegt.

2.3
Sofern es staatliche Unterstützung für den Erwerb der Mitgliedschaft gibt und diese in Anspruch genommen werden kann, sollte geprüft werden, ob davon Gebrauch gemacht wird, um rechtliche Risiken bezüglich der Wohnungsnutzung durch Nichtmitglieder auszuschließen.

2.4
Zu beachten ist auch bei diesen Konstellationen die allgemeine Voraussetzung, dass Mitglieder, die ggf. auch schon lange auf eine Wohnung warten, nicht benachteiligt werden dürfen (siehe bereits oben 1.4).

3
Sofern ein Satzungsverstoß angenommen wird, sollte dies nach Einschätzung des GdW-Fachausschusses Recht im Regelfall jedoch nicht dazu führen, dass ein Verstoß gegen die Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung vorliegt. Jedenfalls dann nicht, wenn kein Schaden für die Mitglieder entsteht und Vorstand und Aufsichtsrat nach gemeinsamer Beratung sorgfältig abgewogen haben, dass die humanitären Aspekte im Vordergrund stehen und humanitäre Hilfe zum Selbstverständnis der Genossenschaft gehört und diese Hilfe nicht an der formalen Einhaltung der satzungsrechtlichen Restriktionen scheitern darf.

Der Freistaat Bayern hat sich das ehrgeizige Ziel gesetzt, bis zum Jahr 2040 CO2-neutral zu sein. Großes Einsparpotenzial von klimaschädlichen Treibhausgasen gibt es dabei im Wohnungsbau. Handlungsbedarf besteht hier vor allem im baulichen Bestand: Während Wohnungsneubauten inzwischen hohen energetischen Anforderungen entsprechen und zunehmend auf erneuerbare Energien setzen, hinken die Altbestände deutlich hinterher. Bayerns Bauminister Christian Bernreiter hat daher ein neues Modellprojekt im Rahmen des Experimentellen Wohnungsbaus ausgelobt, mit dem unsanierte oder vor Jahren schlicht modernisierte Bestände durch abgestimmte Maßnahmen zur CO2-Minimierung und Ressourceneinsparung sowie durch zeitgemäße Wohn- und Freiraumkonzepte klimafit für die Zukunft gemacht werden sollen. Dabei können die Altbestände mit Neubauten ergänzt werden.

Mit dem neuen Modellvorhaben „Weiternutzen. Weiterentwickeln. Weiterbauen. Nachhaltiger Wohnungsbau im Bestand“ im Rahmen des Experimentellen Wohnungsbaus möchte das Bauministerium exemplarisch anhand von zehn ausgewählten Projekten ambitionierte und gleichzeitig wirtschaftlich vertretbare Konzepte fördern, die schon heute die morgen gefragten Klimaschutz- und Nachhaltigkeitsziele anpeilen und somit Maßnahmen vorwegnehmen, die in wenigen Jahren Praxis sein werden. Abriss und Ersatzneubau oder reine Ergänzungsbauten sind dabei nicht Gegenstand des Modellvorhabens. Aufgabe ist explizit der Umgang mit dem Bestand und die Nutzung seiner Potenziale für eine Weiterentwicklung hinsichtlich der klimatischen Erfordernisse, dem Ressourcenschutz, Energie, Freiraum und Mobilität genauso wie hinsichtlich des Wohnraumbedarfs und veränderter Wohnbedürfnisse. Dabei soll mit dem baukulturellen Erbe des Bestands respektvoll umgegangen werden.

Bewerbungen für die Aufnahme in das Modellprojekt sind ab sofort bis einschließlich 23. September bei der jeweils zuständigen Bewilligungsstelle für die Mietwohnraumförderung möglich. Die Modellprojekte müssen den programmatischen und qualitativen Zielsetzungen der Auslobung entsprechen. Das Modellvorhaben richtet sich an Bauprojekte mit Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern, bei denen der Anteil an geförderten Mietwohnungen für berechtigte Haushalte nach den Wohnraumförderungsbestimmungen mehr als 50 Prozent beträgt. Bewerben können sich beispielsweise kommunale oder private Wohnungsbaugesellschaften, Genossenschaften oder sonstige im geförderten Wohnungsbau erfahrene Bauherren. Die Realisierung der Projekte soll binnen fünf Jahren nach Auslobung des Modellvorhabens erfolgt sein.
Weitere Informationen zum Modellprojekt und die Auslobung finden Sie unter diesem Link

 

Die klimapolitischen Ziele für die Wohnungswirtschaft sind eine große Herausforderung. Neben all den ungeklärten Fragen darf man einen wichtigen Aspekt nicht aus den Augen verlieren: Die Wohnungsunternehmen brauchen zur Bewältigung dieser komplexen Aufgaben hochqualifizierte Mitarbeitende. Als kurzfristige Lösung hat die EBZ Akademie einen passgenauen Lehrgang „KLIMA ENERGIE UND NACHHALTIGKEITSMANAGEMENT“ entwickelt, der erste Durchgang startete am 01.04.2022.

Als mittelfristige Lösung bietet Ihnen unsere Hochschule EBZ Business School den Studiengang B.Sc. Nachhaltiges Energie- und
Immobilienmanagement z.B. in Form eines Werkstudierendenmodells oder berufsbegleitend an. Das EBZ bittet Sie, diese Möglichkeit für Ihr Unternehmen zu prüfen.

Damit ist es aber nicht getan. Es gilt auch, unsere Branche als attraktiven Arbeitgeber und wichtigen Klimaschutzakteur zu präsentieren. Nur so werden wir junge, engagierte Menschen für die großen Aufgaben unserer Branche begeistern. Ein Baustein für dieses Ziel soll das „KlimaCamp der Wohnungswirtschaft“ werden. Konkret: Wir möchten 100 junge Menschen einladen, das Spannungsverhältnis von Klimaschutz und bezahlbarem Wohnen mit uns zu diskutieren. Zunächst jedoch möchte das EBZ die Wohnungsunternehmen zum Mitmachen einladen, denn ohne Ihre Beteiligung wird dieses Projekt nicht funktionieren. Wir bitten Sie, ein oder mehrere Ferienstipendien für Schülerinnen und Schüler der Klassen 11 und 12 auszuschreiben und in Schulen, in der Mieterschaft und Ihren lokalen Netzwerken zu werben. Die Teilnehmenden erwartet ein buntes Programm aus Workshops, Exkursionen und Diskussionen. Wir möchten sie für unsere komplexen Aufgaben sensibilisieren und hoffentlich für unsere Branche begeistern. Das Programm wird so strukturiert sein, dass es auch für Auszubildende in der Branche geeignet ist. Das KlimaCamp sollte für Sie idealerweise eine zusätzliche Rekrutierungsaktivität darstellen und Sie gleichzeitig als Klimaschutzunternehmen positionieren.

Auf der Website des EBZ finden Sie ausführliche Informationen und einen Flyer mit Anmeldeformular:
Link

Das Bildungsportal des VdW Bayern wurde um einige Lehrvideos erweitert. Mittlerweile können wir mit 24 Videos zu aktuellen wohnungswirtschaftlichen Themen aufwarten. Diese kommen aus den unterschiedlichsten Geschäftsbereichen des VdW Bayern und seiner Tochterunternehmen. Es lohnt sich, Abonnent unseres Mitglieder-Bildungsportals zu werden.

Neu ist auch die „Schnellnavigation“ nach Kategorien, damit Sie schneller Ihr gewünschtes Video finden.

Sie finden im Bildungsportal Videos zu folgenden Kategorien/Themen:

Recht
– Schönheitsreparaturen Teil 1 – Grundlagen und BGH-Entscheidungen
– Schönheitsreparaturen Teil 2 – Nachmietervereinbarungen
– Vertragsentlassung durch Nachmietergestellung
– Die rechtlichen Rahmenbedingungen der E-Mobilität
– Bauprojekte Teil 1 – Projektorganisation und rechtliche Zusammenhänge
– Bauprojekte Teil 2 – Architekten- und Ingenieurverträge

Datenschutz
– Aufgaben eines Unternehmens im Datenschutz

– Digitalisierung und IT
– Online-Meetings mit Zoom
– Microsoft Teams – Chats
– Microsoft Teams – Meetings
– Microsoft Teams – Teams und Kanäle
– Daten-Sicherheit

Steuern
– Grundbesitzbewertung für die Grundsteuer ab 01.01.2022 – Bundesmodell, Teil 1
– Grundsteuerreform und Grundbesitzbewertung: Grundbesitzbewertung für die Grundsteuer in Bayern Teil 2

Wirtschaftsprüfung
– Mediation – Konfliktbewältigung im betrieblichen Umfeld
– Feststellung des Jahresabschlusses in der eG in Zeiten von Corona
– Effiziente Prüfungsvorbereitung

Kommunikation
– Social Media – Instagram für die Wohnungswirtschaft Teil 1
– Social Media – Instagram für die Wohnungswirtschaft Teil 2

Wohnungswirtschaftliches Management und Personalentwicklung
– Projektmanagement in der Wohnungswirtschaft
– Transparenzregister wird zum Vollregister
– Das Mitarbeitergespräch

VdW Bayern Assekuranz
– Versicherungslösungen
– Schadensmanagement

Falls wir Sie überzeugen konnten, dann schauen Sie sich die attraktiven Konditionen an: Bildungsportal. Dort können Sie sich auch gleich registrieren und das Abonnement abschließen. Das Seminarteam wird Ihnen dann das Passwort per E-Mail mitteilen. Haben Sie noch Fragen hierzu, dann rufen Sie uns gerne an unter 089/29 00 20 – 640. Übrigens werden halbjährlich immer wieder neue Videos aufgenommen, um das Angebot stets für Sie zu erweitern.

Wir freuen uns auf viele weitere Abonnenten und viel Freude mit unserem E-Learning-Programm.