Wohnraumkrise trifft alle
Die Wohnraumkrise ist längst in den Rathäusern angekommen. In vielen Kommunen in Bayern fehlen bezahlbare Wohnungen – nicht nur in den Ballungsräumen, sondern zunehmend auch in kleineren Städten und Gemeinden. Gleichzeitig steigen die Anforderungen: Die Bevölkerung wächst, die Baukosten bleiben hoch, Grundstücke sind knapp und teuer. Kommunen geraten dadurch unter Druck. Sie sollen Wohnraum schaffen, verfügen aber oft über begrenzte Mittel. Klar ist: Wohnen ist keine freiwillige Aufgabe, sondern Teil der kommunalen Daseinsvorsorge.
Zahlen zeigen den wachsenden Handlungsdruck
Die Zahlen sprechen für sich. Im Jahr 2024 wurden in Bayern rund 55.000 Wohnungen fertiggestellt – das sind 16 Prozent weniger als im Vorjahr. Zugleich prognostiziert das Statistische Landesamt einen Zuwachs von etwa 560.000 Menschen bis 2043. Besonders betroffen sind Haushalte mit niedrigen Einkommen, Familien, Alleinerziehende sowie ältere Menschen. Rund 60 Prozent aller Haushalte in Bayern hätten Anspruch auf eine geförderte Wohnung – doch das Angebot reicht bei Weitem nicht aus.
Baulandpolitik entscheidet über den Erfolg
Wenn Kommunen dieser Entwicklung etwas entgegensetzen wollen, brauchen sie eine realistische Wohnbaupolitik. Sie müssen Prioritäten setzen – und dürfen das Machbare nicht aus dem Blick verlieren. Die Vergabe von Bauland spielt dabei eine Schlüsselrolle. Noch immer orientieren sich viele Städte am Höchstpreisprinzip. Doch das benachteiligt genau die Akteure, die bezahlbaren Wohnraum schaffen wollen. Eine Umstellung auf Konzeptvergaben, faire Erbbauzinsen und eine vorausschauende Baulandbevorratung kann helfen, den Spielraum für sozialen Wohnungsbau zu erweitern. Ebenso wichtig ist es, gemeinwohlorientierte Bauträger frühzeitig in die Planung einzubinden.
Kommunen können Baukosten mitsteuern
Auch bei den Baukosten können Kommunen ansetzen. Seit 2019 sind die Preise im Wohnungsbau um rund 44 Prozent gestiegen. Genehmigungsprozesse lassen sich beschleunigen, Planungsanforderungen überdenken. Die Potenziale seriellen und einfachen Bauens sind längst bekannt. Die Landespolitik hat erste Schritte getan: Mit dem Ersten und Zweiten Bayerischen Modernisierungsgesetz wurden wichtige Hürden abgebaut – zum Beispiel durch verfahrensfreie Dachausbauten, eine erleichterte Nachverdichtung in Großstädten oder ein verschlanktes Baugenehmigungsverfahren. Diese Neuerungen schaffen neue Spielräume. Kommunen sollten sie konsequent nutzen.
Die Wohnungswirtschaft Bayern steht bereit. Was sie braucht, ist ein verlässlicher Rahmen und starke Partner.
Förderung gezielt einsetzen – und Hürden abbauen
Gleichzeitig braucht der Wohnungsbau auch weiterhin Förderung. Das aktuell verfügbare Volumen reicht angesichts der gestiegenen Nachfrage nicht aus. Kommunen können aber durch ihr eigenes Handeln zusätzliche Anreize schaffen. Dazu gehört es, auf überzogene Sonderanforderungen zu verzichten, Stellplatzregelungen flexibel auszulegen oder höhere Gebäude zuzulassen, um auf gleicher Fläche mehr Wohnraum zu schaffen. Auch eigene Wohnungsunternehmen oder die Unterstützung von jungen Genossenschaften bieten die Möglichkeit, langfristig Einfluss auf den Wohnungsmarkt vor Ort zu behalten.
Die Wärmewende braucht klare kommunale Planung
Ein weiteres zentrales Thema ist die Wärmewende. Die Dekarbonisierung des Gebäudebestands gelingt nur, wenn Kommunen und Wohnungswirtschaft zusammenarbeiten. Die kommunale Wärmeplanung legt fest, wo Nahwärmenetze entstehen, wie die Strom- und Wärmenetze ausgebaut werden und welche Infrastruktur nötig ist. Wohnungsunternehmen sind hier wichtige Partner. Sie kennen ihre Bestände, verfügen über relevante Daten und zählen zu den zentralen Abnehmern leitungsgebundener Wärme. Was es braucht, sind klare Zeitpläne, rechtliche Verbindlichkeit und eine abgestimmte Infrastrukturplanung – nicht nur für Wärme, sondern auch für Strom und Glasfaser. Denn Klimaschutz darf nicht zur sozialen Belastung werden. Die Balance zwischen ökologischen Zielen und bezahlbarem Wohnen muss gewahrt bleiben.
Wohnungswirtschaft als Partner vor Ort
Die im VdW Bayern zusammengeschlossenen Wohnungsunternehmen – mehr als 500 an der Zahl, darunter 113 in kommunaler Trägerschaft – verwalten rund 550.000 Wohnungen in Bayern. Ihre Durchschnittsmiete liegt bei 7,23 Euro pro Quadratmeter (Stand: 31.12.2024). Diese Unternehmen handeln wirtschaftlich solide, ohne auf Gewinnmaximierung ausgerichtet zu sein. Sie sind in ihren Regionen verankert und verfolgen gemeinwohlorientierte Ziele. Die Gründung kommunaler Gesellschaften erlebt derzeit eine neue Dynamik – nicht nur in Großstädten, sondern auch in kleineren Gemeinden. Der VdW Bayern unterstützt Kommunen auf diesem Weg: mit rechtlicher Beratung, Wirtschaftlichkeitsanalysen, Förderwissen und konkreten Praxisbeispielen.
Als verlässliche Partner der Städte setzen wir auf langfristige Strategien, soziale Verantwortung und nachhaltige Investitionen
Bezahlbarer Wohnraum ist machbar – wenn die Rahmenbedingungen stimmen
Themen & Positionen
Das sind die wichtigsten Handlungsfelder
Grundstücksvergabe – Handlungsspielraum für bezahlbares Wohnen ermöglichen
- Konzeptvergabe statt Höchstpreisprinzip bei der Vergabe von öffentlichen Grundstücken.
- Einbeziehen der bauwilligen sozial orientierten Wohnungsunternehmen bei neuen Bebauungsplänen.
- Fairer Erbbauzins für faire Player am Wohnungsmarkt.
- Baulandpolitik und Bodenvorratspolitik als zentrale kommunale Aufgaben verstehen
Baukosten – Wie Kommunen steuern können
- Mehr Tempo bei Bauleitplanung und Genehmigungen.
- Digitalisierung in Planung, Abstimmung und Genehmigung systematisch vorantreiben.
- Spielräume des Bau- und Planungsrechts konsequent nutzen.
- Planungsprozesse gemeinschaftlich gestalten und alle Beteiligten frühzeitig einbeziehen.
- Innovations- und Pilotprojekte wie serielles Bauen oder den Gebäudetyp-e gezielt fördern.
Gefördertes Wohnen – Neubau und Wohnungsbestand im Blick
- Bezahlbares Wohnen durch kommunale Förderprogramme.
- Förderprojekte nach Bedarf und Kosten ausrichten.
- Verzicht auf teure Sonderanforderungen vor Ort.
- Spielraum für höhere Gebäude schaffen, um mehr Wohnraum zu gewinnen.
- Zusammenarbeit mit bestehenden Wohnungsunternehmen oder Gründung bzw. Förderung kommunaler Wohnungsunternehmen und
Genossenschaften.
Wärmewende – Gemeinsam mit der Wohnungswirtschaft gestalten
- Anbieter bezahlbaren Wohnraums, die wissen, welche Energieträger künftig vor Ort zu Verfügung stehen, können günstiger und zielgerichteter planen.
- Mieterinnen und Mieter profitieren perspektivisch von günstigeren Nebenkosten und einer optimalen Versorgung
mit Wärme und (dezentraler) Energie. - Kommunen und Stadtwerke finden in Wohnungsunternehmen und -genossenschaften wichtige Multiplikatoren und
Sparringspartner für die eigene Entwicklung des Angebots.