Kategorie: Recht

Zwei neuere Entscheidungen der Landgerichte aus Berlin und Lübeck verdeutlichen: Die Haftung von Mietern kann sehr weit reichen. Selbst ohne eigenes Verschulden können sie für Schäden verantwortlich sein. Entscheidend ist, ob diese der Risikosphäre des Mieters zuzurechnen sind.

Beschädigung einer Glastür durch Ohnmacht des Mieters
(LG Berlin, Urteil v. 13.12.2023, Az. 64 S 81/23)
Eine Mieterin verlor in ihrer Wohnung plötzlich das Bewusstsein und fiel rückwärts in eine Glastür, die dabei zerbrach. Sie verlangte vom Vermieter die Reparatur der Türe und minderte die Miete. Das Gericht wies die Ansprüche zurück und stellte klar, dass ein Vermieter nur Schäden tragen muss, die durch den normalen, vertragsgemäßen Gebrauch (z. B. Abnutzungserscheinungen, Verschleiß) entstehen. Ein – wenn auch schuldloses – Hineinfallen in eine Tür gehört nicht dazu.

Fazit: Mieter haften nahezu für alle Schäden, die über den gewöhnlichen Gebrauch hinausgehen und ihrem Verantwortungsbereich zuzurechnen sind. Der Mieter trägt das Risiko auch für unvorhergesehene Ereignisse wie Ohnmachtsanfälle oder Stürze.

Brandschaden durch E-Bike-Akku
(LG Lübeck, Urteil v. 26.07.2024, Az. 5 O 26/23)
Noch teurer wurde es für einen Mieter beim erstmaligen Aufladen seines gebraucht gekauften E-Bikes in seiner Lagerhalle. Beim unbeaufsichtigten Laden des fest eingebauten Akkus kam es zu einem Brand, der einen hohen Sachschaden verursachte. Das Gericht bejahte eine Haftung auf zwei Grundlagen:
Zum einen ist die Gefährdungshaftung nach dem Straßenverkehrsgesetz begründet. Da ein E-Bike als Kraftfahrzeug gilt und der Brand beim „Betreib“ (Ladevorgang) des fest eingebauten Akkus entstand, haftete der Mieter verschuldensunabhängig.
Zum anderen haftet der Mieter wegen fahrlässiger Pflichtverletzung. Beim erstmaligen Aufladen hätte der Mieter die Lagerhalle nicht verlassen, sondern den Ladevorgang überwachen müssen, da der gebauchte Akku vorgeschädigt oder tiefentladen sein konnte.

Fazit: Auch bei unsachgemäßer Nutzung technischer Geräte kann der Mieter haften. Nicht umfasst sind Schäden, die am Mietgegenstand durch normalen Verschleiß oder Materialermüdung entstehen. Zwar betraf die Entscheidung einen Gewerberaum, die Urteilsbegründungen lassen sich jedoch auf das Wohnmietrecht übertragen. Auch hier können Schäden durch Akkus von E-Bikes oder E-Scootern dem Mieter zurechenbar sein. Keine Haftung besteht, wenn Akkus ausgebaut und separat geladen werden (kein „Betrieb“). Wichtig ist außerdem, dass die vom Gericht angenommene Überwachungspflicht nicht für alltägliche technische Geräte (z. B. Smartphone oder Laptop) gilt.

Welche Bedeutung haben die Urteile für Vermieter?
Beide Entscheidungen zeigen: Die Haftung von Mietern ist weitreichend und kann auch schuldloses Verhalten umfassen. Für Vermieter bedeutet dies, dass Schadensersatzforderungen häufiger durchsetzbar sind, als Mieter annehmen.
Obwohl die Entscheidungen besondere Einzelfälle betreffen, lassen sich die Grundsätze auch auf alltägliche Schäden übertragen. Eine Haftung des Mieters besteht nicht nur bei unvorhergesehenen Ereignissen wie Ohnmacht oder Sturz, sondern auch bei üblichen Alltagsvorfällen, wenn beispielsweise durch einen unachtsamen Moment ein schwerer Gegenstand auf eine Bodenfliese fällt und diese springt oder durch das Umstellen von Möbel versehentlich das Parkett zerkratzt wird. Solche Schäden werden häufig erst bei der Wohnungsrückgabe sichtbar. Daher ist es entscheidend, den Zustand der Wohnung bei Ein- und Auszug sorgfältig zu dokumentieren und Schäden genau zu beschreiben. So kann einfacher nachgewiesen werden, dass sie auf den Mieter und nicht auf normale Abnutzung zurückzuführen sind.
Die Haftung des Mieters umfasst zudem Schäden, die von Dritten (z. B. Gästen, Angehörigen oder Handwerkern) verursacht werden, sofern sich diese mit Wissen und Willen des Mieters in der Wohnung aufhalten. Der Mieter haftet somit auch für deren Handlungen, solange diese seiner Risikosphäre zuzuordnen sind.

Wichtig bleibt: Kosten für Schäden durch normale Abnutzung oder Verschleiß (z. B. an Böden, Türen oder Rollläden) trägt weiterhin der Vermieter. Deshalb sollten Vermieter Schäden nicht nur dokumentieren, sondern auch prüfen, ob sie über die normale Nutzung hinausgehen. Zusätzlich empfiehlt es sich, darauf zu achten, dass Mieter über ausreichenden Versicherungsschutz verfügen, insbesondere im Hinblick auf die Nutzung von Lithium-Akkus oder ähnlichen, risikobehafteten Geräten.

Sachverhalt:
Die Parteien- Vermieterin und Mieter- streiten über die Wirksamkeit einer Mieterhöhung auf Basis einer vertraglich vereinbarten Indexmiete. Im entschiedenen Fall war die Indexmiete am Ende des Mietvertrags unter der Überschrift „Sonstige Vereinbarungen“ geregelt. Unter diesem Punkt wurde hierzu lediglich der Satz „Mieter und Vermieter vereinbaren eine Indexmiete gem. § 557 b BGB“ aufgeführt.

Die Entscheidung des Gerichts:

Das Landgericht sah die von der Vermieterin erklärte Mieterhöhung als unwirksam an, da die Klausel zur Indexmiete an dieser Stelle und in diesem Zusammenhang als ungewöhnlich und damit als überraschend i.S.d. § 305 c Abs. 1 BGB anzusehen und unverständlich sei.

Zum einen mussten die Mieter nicht damit rechnen, dass bei einem Unterpunkt „Sonstige Vereinbarungen“ noch eine Regelung zur Miethöhe enthalten ist. Zum anderen verstoße die Klausel gegen das Transparenzgebot. Das Transparenzgebot besagt, dass eine Klausel klar und verständlich sein soll. Die Regelungen in einem Mietvertrag müssen für juristische Laien verständlich sein, ohne dass man Rechtsrat einholt.

Gerade dies ist aber nicht der Fall, wenn wie hier die Klausel ohne den Gesetzestext nicht verständlich ist. So hätte sich unter anderem aus dem Mietvertrag ausdrücklich ergeben müssen, dass die Miete durch den Preisindex des Statistischen Bundesamts für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird. Ohne weitere Konkretisierung ist die Klausel unwirksam.

Ausblick

Daraus ergibt sich für die Praxis, dass zum einen die thematische Gliederung des Vertrages klar sein soll, beispielsweise durch die Überschrift und darunter die Regelung, die getroffen werden soll und zum anderen, dass ein bloßer Paragraphenhinweis gegenüber Laien nicht ausreicht, sondern zumindest eine kurze Erläuterung der Klausel erforderlich ist.

Für kommunale Wohnungsbauunternehmen, die öffentlicher Auftraggeber im Sinne von § 99 GWB sind oder Förderungen erhalten, sind die aktuellen Regelungen des Vergaberechts ein Hemmschuh bei der Umsetzung von Projekten: komplizierte und langwierige Vergabeverfahren bremsen dringend notwendige Investitionen beim Wohnungsbau. Nun soll Bewegung in die Sache kommen: am 06. August hat die Bundesregierung einen Gesetzentwurf des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie zur Beschleunigung öffentlicher Vergaben beschlossen. Das ausgegebene Losung heißt: einfacher beschaffen, schneller bauen – das nationale Vergaberecht soll künftig einfacher, flexibler, schneller und digitaler werden.

Ein zentraler Hebel dafür soll die Möglichkeit sein, Leistungen in Zukunft auch in Form von Gesamtvergaben auszuschreiben, wo bisher die Aufteilung der Leistungsvergaben in Lose vorgeschrieben war – so zumindest die Intention. Allerdings bleibt der Regierungsentwurf hinter den Erwartungen der sozial orientierten Wohnungswirtschaft zurück:

Spürbare Erleichterungen im Hinblick auf die Zusammenfassung von Losen werden – abweichend von den Inhalten des vorangegangenen Gesetzesentwurfs aus der Fachebene des Ministeriums – nur in wenigen Ausnahmefällen ermöglicht. Solche Gesamtvergaben sind nach dem derzeit geplanten Wortlaut des § 97 Abs. 3 VgV weiterhin aus zeitlichen Gründen nur möglich, sofern der Auftragswert ohne Umsatzsteuer das Zweieinhalbfache der Schwellenwerte nach § 106 Abs. 2 GWB erreicht und auch nur dann, wenn Mittel aus dem “Sondervermögen Infrastruktur und Klimaneutralität” betroffen sind. Inwieweit diese Mittel aber neben den derzeitigen Plänen (“KfN”/”KNN”, “Jung kauft alt”, “Gewerbe zu Wohnen”) überhaupt für die Wohnungswirtschaft Bedeutung haben werden, z.B. im Rahmen der BEG-Förderung, steht noch in den Sternen.

Darüber hinaus bleibt es bei der aktuellen Rechtslage, dass eine Gesamtvergabe nur dann möglich sein soll, wenn technische oder wirtschaftliche Gründe dies nach einer umfassenden Abwägung aller widerstreitenden Belange “erfordern” (nicht “rechtfertigen”, wie im vorangegangenen Entwurf noch vorgesehen). Auch hier erfolgt im aktuellen Gesetzesentwurf keine Erleichterung bezüglich des bestehenden hohen Dokumentations- und Rechtfertigungsaufwands.

Im Ergebnis bleibt die Möglichkeit der Zusammenfassung von Losvergaben auf wenige zusätzliche Anwendungsfälle beschränkt.

Damit enttäuscht der vorgelegte Kabinettsentwurf aus Sicht der Wohnungswirtschaft in einem zentralen Punkt und dürfte in seiner Wirkung deutlich hinter den Erwartungen des Gesetzgebers zurückbleiben. Daher hat der VdW Bayern gegenüber Ministerpräsident Dr. Markus Söder und dem stellvertretenden Ministerpräsidenten und Staatsminister Hubert Aiwanger als stimmberechtigte Mitglieder des Bundesrates, gegenüber dem Bayerischen Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr und Staatsminister Christian Bernreiter sowie bayerischen Abgeordneten des Deutschen Bundestages im Ausschuss für Wohnen, Stadtentwicklung, Bauwesen und Kommunen Mitte August mehrere Stellungnahmen abgegeben, um auf die praktischen Bedürfnisse der Wohnungsunternehmen aufmerksam zu machen und im Rahmen des Gesetzgebungsprozesses auf tragfähige Lösungen für die Mitgliedsunternehmen hinzuwirken.

Im Rahmen der Stellungnahmen wandte sich der Verband insbesondere gegen die zu restriktiven Ausnahmeregelungen, die Unternehmen von einer Losvergabe befreien könnten, sowie gegen die sehr eingeschränkten Möglichkeiten einer Gesamtvergabe. Als konkreter Verbesserungsvorschlag wurde eine Neuregelung des § 97 Abs. 4 Satz 3 BGB gefordert: „… Mehrere Teil- oder Fachlose dürfen zusammen vergeben werden, wenn dies insbesondere aus rechtlichen, technischen, wirtschaftlichen oder zeitlichen Gründen zweckmäßig ist“. Auch die Möglichkeit einer Gesamtvergabe bei Bauprojekten, die in angespannten Wohnungsmärkten verwirklicht werden sollen, wurde angeregt.

Ob diese Verbesserungsvorschläge im weiteren Gesetzgebungsverfahren Berücksichtigung finden, wird sich in den kommenden Monaten zeigen.

Nichtsdestotrotz gibt es auch erfreuliche Änderungspläne aus Sicht der Wohnungswirtschaft im Rahmen des aktuell vorliegenden Kabinettsentwurf: so soll der Nachweis der Eignung von Bewerbern und Bietern nach § 122 Abs. 3 GWB des Entwurfs standardmäßig in Form von entsprechenden Eigenerklärungen geführt werden können. Geplant ist außerdem, dass Vergabestellen nach der Neufassung des § 30 HGrG neben Öffentlichen Ausschreibungen und Beschränkten Ausschreibungen mit Teilnahmewettbewerb nun auch die Verhandlungsvergabe oder freihändige Vergabe (jeweils mit Teilnahmewettbewerb) offenstehen sollen.

Fazit:

Die Marschrichtung stimmt, doch der Entwurf bleibt hinter den Erwartungen der Wohnungswirtschaft zurück. Die weitere Entwicklung – nun liegt der Entwurf beim Bundesrat, der zur Stellungnahme aufgefordert ist – wird entscheidend dafür sein, ob das neue Vergaberecht tatsächlich zu einem praxisgerechten Instrument für die Beschleunigung von Bauprojekten wird.

Der VdW Bayern wird Sie über die weiteren Entwicklungen auf dem Laufenden halten. Im Übrigen stehen Ihnen bei Fragen natürlich immer gerne Dr. Julia Betz (julia.betz@vdwbayern.de) und Johanna Wendland (johanna.wendland@vdwbayern.de) zur Verfügung.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 28. März 2025 zum Aktenzeichen V ZR 185/23 entschieden, dass es im Landesnachbarrecht keine allgemein Höhenbegrenzung für Hecken gibt.

Sachverhalt:

Die Parteien sind Eigentümer benachbarter Grundstücke. Auf dem Grundstück der Beklagten befindet sich seit Jahren entlang der gemeinsamen Grundstücksgrenze eine Aufschüttung, die durch eine 28 m lange Mauer aus Betonprofilen abgestützt wird. Im Jahr 2018 pflanzte die Beklagte auf der Aufschüttung Bambus an und verbaute zum klägerischen Grundstück hin eine Rhizomsperre. Der Bambus erreichte eine Höhe von mindestens sechs bis sieben Metern.

Bisheriger Prozessverlauf:

Mit seiner Klage verlangt der Kläger den Rückschnitt des Bambus auf eine Wuchshöhe von drei Metern. Das Landgericht gab der Klage statt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht sie abgewiesen, und zwar auch hinsichtlich des von dem Kläger im Berufungsverfahren zusätzlich gestellten Antrags, die Beklagte zu verurteilen, es zukünftig zu unterlassen, den Bambus über eine Wuchshöhe von drei Metern hinauswachsen zu lassen.

Mit der von dem Bundesgerichtshof insoweit zugelassenen Revision verfolgt der Kläger die zuletzt gestellten Klageanträge weiter.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der Senat des Bundesgerichtshofs hob das Urteil auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurück.

Laut dem Bundesgerichtshof steht dem Nachbarn, sofern der Grundstückseigentümer die Landesnachbarrecht vorgeschriebenen Grenzabstände nicht einhält, grundsätzlich aus § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Anspruch auf Beseitigung der sich daraus für ihn ergebenden Eigentumsbeeinträchtigung zu, der durch den Rückschnitt der Pflanzen zu erfüllen ist. Für Hecken sieht das Bayerische Landesrecht in Art. 47 Abs. 1 AGBGB einen solchen Rückschnittanspruch ebenfalls ausdrücklich vor.

Der Eigentümer eines Grundstücks kann im bayerischen Landesrecht nach Art. 47 Abs. 1 AGBGB verlangen, dass auf einem Nachbargrundstück nicht Bäume, Sträucher oder Hecken, Weinstöcke oder Hopfenstöcke in einer geringeren Entfernung als 0,50 m oder, falls sie über 2 m hoch sind, in einer geringeren Entfernung als 2 m von der Grenze seines Grundstücks gehalten werden.

Es gibt keine allgemeine gesetzliche Regel, dass Hecken (oder Bambus, der wie eine Hecke wirkt) nur eine bestimmte Höhe haben dürfen.

Ob eine Pflanze zu hoch ist, hängt davon ab, ob sie zu nah an der Grundstücksgrenze steht. Das wird besonders interessant, wenn die Hecke, wie im vorliegenden Fall auf einem Grundstück gepflanzt wurde, das höher liegt als das Nachbargrundstück. Das entscheidende Gericht muss zwangsläufig Feststellungen zum Abstand der Hecke von der Grenze zu treffen haben. Dabei ist die Heckenhöhe von der Stelle aus zu messen, an die die Anpflanzungen aus dem Boden austreten. Ein Messpunkt auf dem tiefer gelegenen Grundstück hätte zur Folge, dass die Bepflanzung auf dem höher gelegenen Grundstück zwangsläufig niedriger sein müsste als die auf dem unteren Nachbargrundstück erlaubte.

Im Ergebnis ist festzuhalten, dass eine Hecke oder ein Bambus nicht automatisch ab einer bestimmten Höhe gekürzt werden müssen. Es kommt immer auf den Abstand zur Grenze an.

Sofern der Nachbar die gesetzlichen Grenzabstände eingehalten hat, besteht jedoch kein nachbarrechtlicher Unterlassungsanspruch.

BGH stärkt Rechte der Vermieter bei Barkaution im Wohnraummietrecht

(BGH, Urteil vom 10.07.2024, Az. VIII ZR 184/23)

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Vermieter eine Barkaution auch dann noch ganz oder teilweise einbehalten dürfen, wenn ihre Ansprüche auf Schadensersatz wegen Beschädigung an der Wohnung gegen den Mieter eigentlich schon verjährt sind.

Grundsätzlich können Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nur dann mit einer Schadensersatzforderung gegen den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution (Geldforderung) aufrechnen, wenn der Schadensersatz auf Geldleistung und nicht auf die Wiederherstellung der beschädigten Sache gerichtet ist. Denn im Rahmen einer Aufrechnung können nur gleichartige Forderungen (beide gerichtet auf Geld) einander gegenübergestellt werden. Das Problem dabei ist, dass Schadensersatzansprüche wegen Wohnungsschäden in kurzer Zeit verjähren, nämlich bereits sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung (§ 548 Abs. 1 BGB). Bisher musste der Vermieter innerhalb dieser Frist ausdrücklich erklären, dass er Schadensersatz in Geld statt der Reparatur der beschädigten Sache verlangt. Andernfalls konnte er nach Ablauf der Frist nicht mehr mit der Kaution aufrechnen.

Der Bundesgerichtshof hat die Rechte der Vermieter nun gestärkt. Er hat klargestellt, dass ein Vermieter bei einer Barkaution im Wohnraummietrecht auch dann noch mit Schadensersatzforderungen aufrechnen darf, wenn die sechsmonatige Verjährungsfrist bereits abgelaufen ist. Der Vermieter muss zuvor nicht ausdrücklich den Ersatz in Geld statt Reparatur verlangt haben. Dies wurde damit begründet, dass die vom Mieter geleistete Barkaution gerade dazu dient, die Ansprüche des Vermieters nach Beendigung des Mietverhältnisses abzusichern. Der Vermieter soll sich daher auf einfache Weise durch Aufrechnung befriedigen können, auch im Rahmen der Kautionsabrechnung.

Was bedeutet das Urteil für den Vermieter in der Praxis?

Wenn Mieter Schäden an der Wohnung hinterlassen, können Vermieter ihre Schadenersatzansprüche auch dann noch mit der Barkaution verrechnen, wenn diese bereits verjährt sind. Dies setzt voraus, dass die Abrechnung im Zusammenhang mit der Rückzahlung der Kaution erfolgt. Das Urteil bezieht sich ausdrücklich auf die Barkaution. Bei anderen Sicherungsformen (Bürgschaft, Sparbuch) oder im Gewerbemietrecht gilt das Urteil nicht. Ob in diesen Fällen eine Verrechnung mit verjährten Forderungen möglich ist, bleibt offen.

Wichtig bleibt:

Die geltend gemachten Schadensersatzansprüche des Vermieters müssen sachlich berechtigt sein. Die Kautionsabrechnung muss zudem innerhalb einer angemessenen Frist nach Mietende erfolgen. In der Rechtsprechung gelten drei bis sechs Monate als angemessen. In Einzelfällen, beispielsweise bei noch offener Betriebskostenabrechnung oder einer schwierigen Schadensprüfung, ist auch eine längere Frist begründbar.

Die Verjährung von Schadensersatzansprüchen kann bereits mit dem Einwurf des Schlüssels beginnen.

BGH, Urteil vom 29.01.2025, Az. XII ZR 96/23

Zum Sachverhalt

Die Beklagte (Mieterin) kündigte das Mietverhältnis über mehrere Gewerbeflächen zum nächstmöglichen Zeitpunkt und benannte ein Datum, dass seines Erachtens maßgeblich sei. Der Kläger (Vermieter) wies darauf hin, dass das Mietverhältnis aufgrund der verspäteten Kündigung zu einem deutlich späteren Zeitpunkt ende. Die Beklagte nutzte im weiteren Verlauf die Flächen weiter und warf nach einiger Zeit, noch vor dem vertraglichen Beendigungstermin, die Schlüssel in den Hausbriefkasten des Klägers.

Der Kläger erklärte daraufhin gegenüber der Beklagten, dass die vorzeitige Rückgabe der Schlüssel ausdrücklich gegen seinen Willen erfolgt sei und er nicht empfangsbereit sei.

Rund 6 Monate später forderte der Kläger die Beklagte schriftlich auf, im Einzelnen benannte Mängel und Schäden an der Mietsache zu beseitigen. Nach Ablauf der gesetzten Frist verlangte der Vermieter die Zahlung von Schadensersatz und die vollständige Begleichung der rückständigen Mieten.

Die Beklagte zahlte nicht. Der weitere zwei Monate später klägerseits beantragte Mahnbescheid wurde der Beklagten rund 9 Monate nach Schlüsselübergabe zugestellt.

Der Kläger vertrat die Ansicht, dass die Verjährung erst nach Mietvertragsende beginne. Die Beklagte dagegen meinte, dass die Schlüsselübergabe, welche deutlich vor dem Mietvertragsende erfolgt sei, maßgeblich sei und damit die Schadensersatzansprüche des Vermieters zwischenzeitlich, weil mehr als 6 Monate nach Schlüsselübergabe rechtswirksam geltend gemacht, verjährt seien.

Das Landgericht hat die Klage in Hinblick auf die Schadensersatzansprüche wegen Verjährung abgewiesen. Die seitens des Klägers erhobene Revision wurde ebenfalls als unbegründet zurückgewiesen.

Aus den Gründen

Die nach § 548 Abs. 1 S. 1 BGB geltende sechsmonatige Verjährungsfrist hat vorliegend mit dem Einwurf der Schlüssel begonnen, so dass zum Zeitpunkt der Geltendmachung der Schadensersatzansprüche, 9 Monate später, die Verjährung eingetreten war. Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Rückerhalts der Mietsache, § 548 Abs. 1 S. 2 BGB, damit also der Einwurf der Schlüssel.

Mit dem Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Klägers hat die Beklagte ihren Besitz an den Mieträumen vollständig aufgegeben und der Kläger hiervon Kenntnis erlangt.

Die Verjährungsfrist beginnt unabhängig von einer Rücknahmebereitschaft, wenn die Mietsache, wie hier, tatsächlich zurückerhalten wurde und der Mieter seinen Besitz vollständig und unzweideutig aufgegeben hat. Durch die Besitzaufgabe hatte der Kläger die Möglichkeit zur ungestörten Untersuchung der Mietsache. Dies muss er innerhalb einer Frist von 6 Monaten erledigen.

Ausblick

Dem Vermieter entsteht durch den vorzeitigen Rückerhalt der Mietsache kein unbilliger Nachteil. Zwar muss er tätig werden, um die Verjährung seiner Ansprüche zu verhindern. Dafür werden die Ansprüche wegen des Zustandes der Mietsache schnell geklärt.

Künftig sollen die Parteien den Zeitpunkt des Rückerhalts der Schlüssel genau dokumentieren und die möglichen Ansprüche rechtzeitig prüfen und innerhalb der sechsmonatigen Frist geltend machen.

Das OLG Brandenburg Az. 5 U 140/23 (GE 2025), Urteil vom 19.09.2025 befasste sich mit folgendem Thema.

Der Nachbar verlangt die Entfernung oder Versetzung eines großen Trampolins (4,5 m Durchmesser, 2,8 m hoch) von der Grundstücksgrenze sowie die Unterlassung von Einsichtnahmen auf ihr Grundstück vom Trampolin aus zum Schutz ihrer Privatsphäre.

Das Landgericht hatte die Klage bereits abgewiesen. Die Kläger legten Berufung ein.
Im Rahmen des Urteils wird festgestellt, dass das Trampolin eine „sonstige, nicht fest verbundene Anlage“ ist. Insofern ist der notwendige Grenzabstand einzuhalten.

Die Beklagten wurden daher verurteilt, das Trampolin entsprechend zu versetzen. Ein Anspruch auf vollständige Entfernung oder Unterlassung der Nutzung besteht allerdings nicht. Die Nutzung des Trampolins ist sozialadäquat und keine gezielte Störung der Privatsphäre. Geringfügige, nicht gezielte Störungen sind zu dulden. Die Nutzung des Trampolins durch Kinder ist sozialadäquat und kein unzulässiger Eingriff in die Privatsphäre der Nachbarn.

Ein Unterlassungsanspruch wegen Einsichtnahme in das Grundstück besteht nicht, solange keine gezielte Störung oder Ausspähung vorliegt.

Fazit

Das Urteil betont die Sozialadäquanz alltäglicher Nutzungen und die Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme unter Nachbarn. Absolute Abschirmung der Privatsphäre ist im Wohngebiet nicht durchsetzbar.

Nachbarschaftliche Nutzung und geringfügige Störungen sind zu dulden, solange keine gezielte oder wesentliche Beeinträchtigung vorliegt. Nur bei Überschreiten gesetzlicher Grenzwerte oder gezielter Störung besteht ein Abwehranspruch.

BGH-Urteil Az. V ZR 105/24 vom 28.03.2025

Eine Eigentümergemeinschaft hatte dem Einbau einer Klimaanlage in einer Penthouse-Wohnung zugestimmt. Eine Wohnungseigentümerin aus einem anderen Stockwerk befürchtete tieffrequenten Lärm und klagte daher gegen den Gestattungsbeschluss.

Der BGH entschied hierzu, dass die bloße Befürchtung einer späteren Lärmbelästigung durch eine genehmigte bauliche Veränderung nicht ausreicht ist, um den entsprechenden Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft aufzuheben. Eine unbillige Benachteiligung im Sinne von § 20 Abs. 4 Alt. 2 WEG liegt nur dann vor, wenn bereits im Vorhinein evident ist, dass die bauliche Veränderung zwangsläufig zu einer unzumutbaren Beeinträchtigung führt.

Mögliche Nachteile durch die spätere Nutzung sind nur dann bei der Entscheidung über die bauliche Veränderung zu berücksichtigen, wenn diese Nachteile zwangsläufig und untrennbar mit der Maßnahme verbunden sind. Potenzielle oder lediglich befürchtete Risiken reichen nicht aus.

Eine tatsächlich vorliegende, unzumutbare Beeinträchtigung nach Inbetriebnahme der Anlage führen zu Unterlassungs- und Abwehransprüchen des betroffenen Eigentümers (§ 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG, § 1004 BGB). Dabei sind individuelle gesundheitliche Empfindlichkeiten oder Befindlichkeiten einzelner Eigentümer bei der objektiven Prüfung der Unbilligkeit nicht zu berücksichtigen.

Fazit:

Die Angst vor möglichen Immissionen (z. B. Lärm) allein verhindert nicht die Gestattung einer baulichen Veränderung durch die Eigentümergemeinschaft. Erst konkrete, nachweisbare und unzumutbare Beeinträchtigungen können nachträglich mit Abwehransprüchen geltend gemacht werden.

Das Urteil stärkt damit die Möglichkeit zu baulichen Veränderungen und senkt die Hürden für Modernisierungen in Wohnungseigentümergemeinschaften. Gleichzeitig stellt es klar, dass sich die Genehmigung nur auf die Maßnahme an sich und offensichtliche, nicht aber vermutliche Folgen bezieht.

Das AG Hanau, Beschluss vom 03.03.2025 – 32 C 226/24 hat entschied, dass eine E-Mail im Sinne von § 130 BGB als zugegangen gilt, sobald sie auf dem Server des Empfängers abrufbar ist – unabhängig davon, ob der Empfänger sie tatsächlich liest oder eine automatische Antwort generiert, die auf eine Nichtnutzung der Adresse hinweist. Entscheidend ist, dass der Empfänger durch die Nutzung der E-Mail-Adresse einen Empfangsbereich eröffnet hat und die Nachricht technisch empfangen werden kann.

• Eine automatische Rückmeldung, dass die Adresse nicht mehr genutzt wird und E-Mails nicht weitergeleitet werden, hindert den Zugang nicht. Die Verantwortung für die Aktualität und Überwachung der E-Mail-Adresse liegt beim Empfänger (Achtung: sofern es sich um eine Privatperson handelt ggf. andere Auslegung möglich).
• Das Urteil stellt damit klar, dass der Zugang einer E-Mail im Zivilrecht grundsätzlich mit Abrufbarkeit auf dem Server erfolgt, auch bei automatischer Rückantwort (entsprechend BGH-Urteil vom 06.10.2022, VII ZR 895/21).
• Gleichzeitig werden Absender bei erkennbaren Störungen zur besonderen Sorgfalt verpflichtet, um den Zugang sicherzustellen.

Im laufenden Schuldverhältnis (hier: Mietverhältnis) besteht eine Rücksichtnahmepflicht dahingehend, dass im Falle des Zugangs einer automatischen Antwort, dass die Adresse nicht mehr genutzt wird, der Absender sich im Zweifel um einen alternativen Kommunikationsweg bemühen muss, etwa durch erneute Übersendung per Post oder an eine andere, aktuelle E-Mail-Adresse. Die bloße Berufung auf den technischen Zugang kann im Einzelfall treuwidrig sein (§ 242 BGB).