Langanhaltende Hitzeperioden führen zunehmend zu Beschwerden von Mietern über überhitzte Wohnungen. Nicht selten werden zugleich eine Mietminderung angekündigt oder Maßnahmen zur Verbesserung des sommerlichen Wärmeschutzes verlangt. Für Wohnungsunternehmen stellt sich daher die Frage, unter welchen Voraussetzungen hohe Innentemperaturen tatsächlich einen Mietmangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB begründen.
Wann liegt ein Mietmangel wegen sommerlicher Überhitzung vor?
Ausgangspunkt der rechtlichen Prüfung ist die vertraglich geschuldete Beschaffenheit der Wohnung. Ein Mietmangel liegt nur vor, wenn die tatsächliche Beschaffenheit hiervon abweicht und die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung dadurch mehr als nur unerheblich beeinträchtigt wird. Maßgeblich sind insbesondere Baualter, Bauweise, Ausstattung, Lage der Wohnung sowie vorhandene Lüftungs- und Verschattungsmöglichkeiten.
Aus der bislang veröffentlichten Rechtsprechung lassen sich hierzu folgende Grundsätze ableiten:
- Es existieren keine allgemein verbindlichen Temperaturgrenzwerte für Wohnräume. Ob ein Mietmangel vorliegt, ist stets anhand der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen. Werte aus dem Arbeitsstättenrecht, technischen Regelwerken oder dem Gewerberaummietrecht können allenfalls als Orientierung dienen.
- Entscheidend ist die vertraglich geschuldete Beschaffenheit der Wohnung. Mit einer stärkeren Erwärmung einer Dachgeschosswohnung oder eines älteren Gebäudes muss grundsätzlich gerechnet werden. Ein Neubau- oder aktueller Energiestandard kann bei einem älteren Gebäude ohne besondere Vereinbarung regelmäßig nicht erwartet werden.
- Nicht jede sommerliche Überhitzung stellt einen Mietmangel dar. Erst wenn die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung erheblich beeinträchtigt wird und die tatsächliche Beschaffenheit hinter dem vertraglich geschuldeten Standard zurückbleibt, kommt eine Mietminderung nach § 536 Abs. 1 BGB in Betracht.
- Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast. Er muss die behauptete Beeinträchtigung nachvollziehbar darlegen und im Streitfall beweisen. Hierfür kommen insbesondere Temperaturprotokolle, Messungen, Fotos, Wetterdaten oder Zeugenaussagen in Betracht.
- Minderungsquoten lassen sich nicht verallgemeinern. Die bisherige Rechtsprechung reicht – abhängig von den jeweiligen Umständen – von der vollständigen Ablehnung einer Mietminderung bis hin zu Minderungen von 20 % oder 30 % der Gesamtmiete inkl. Betriebskosten. Allgemeingültige Richtwerte bestehen nicht.
- Der Vermieter schuldet die Beseitigung eines Mangels, nicht jedoch eine bestimmte technische Lösung. Ein allgemeiner Anspruch auf Einbau einer Klimaanlage oder bestimmter Verschattungseinrichtungen lässt sich der bisherigen Rechtsprechung nicht entnehmen.
Ausgewählte Entscheidungen im Überblick
| Entscheidung | Kernaussage |
| AG Hamburg, Urt. v. 10.05.2006 – 46 C 108/04 | Mietmangel bei erheblicher Überhitzung einer Dachgeschosswohnung und unzureichendem sommerlichen Wärmeschutz; 20 % Mietminderung. |
| AG Frankfurt a.M., Urt. v. 15.08.2022 – 33 C 1355/21 | Bei außergewöhnlich hohen Innentemperaturen und fehlenden zumutbaren Möglichkeiten zur Selbsthilfe kann ein erheblicher Mietmangel vorliegen; Mietminderung von mindestens 30 %. |
| AG Leipzig, Urt. v. 06.09.2004 – 164 C 6049/04 | Dachgeschosslage allein begründet keinen Mietmangel; keine festen Temperaturgrenzwerte. |
| AG Frankfurt a.M., Urt. v. 26.06.2019 – 33 C 299/19 | Keine Mietminderung bei unzureichender Darlegung des Mangels und bekannten baulichen Gegebenheiten der Wohnung. |
Liegt ein erheblicher Mietmangel vor, tritt die Mietminderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes ein. Einer Zustimmung des Vermieters oder einer ausdrücklichen Erklärung des Mieters bedarf es hierfür grundsätzlich nicht.
Der Mieter ist jedoch nach § 536c BGB verpflichtet, einen während der Mietzeit auftretenden Mangel dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Diese Mängelanzeige soll dem Vermieter die Möglichkeit geben, den Sachverhalt zu prüfen und geeignete Maßnahmen zur Mangelbeseitigung zu ergreifen. Unterbleibt die Anzeige schuldhaft, kann der Mieter für den Zeitraum der unterlassenen Anzeige regelmäßig keine Rechte wegen des Mangels geltend machen, soweit der Vermieter infolge der fehlenden Anzeige keine Abhilfe schaffen konnte. Dies gilt insbesondere für Minderungs- und Schadensersatzansprüche.
Eine besondere Form ist für die Mängelanzeige gesetzlich nicht vorgeschrieben. Aus Beweisgründen empfiehlt sich jedoch eine schriftliche Anzeige mit einer möglichst konkreten Beschreibung der Beeinträchtigung. Hierzu gehören insbesondere Angaben zu den betroffenen Räumen, den Zeiträumen der Überhitzung sowie – soweit möglich – Temperaturmessungen oder ein Temperaturprotokoll.
Die Mietminderung greift nur für den Zeitraum, in dem die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung tatsächlich erheblich beeinträchtigt ist. Da sommerliche Überhitzungen regelmäßig nur während einzelner Hitzeperioden auftreten, kommt eine Mietminderung grundsätzlich nur für diese Zeiträume in Betracht. Eine pauschale Minderung für die gesamte Sommerzeit oder gar das gesamte Jahr lässt sich aus der bisherigen Rechtsprechung nicht ableiten.
Bedeutung für die Praxis der Wohnungsunternehmen
Mängelanzeigen wegen sommerlicher Überhitzung werden angesichts häufiger und intensiverer Hitzeperioden voraussichtlich weiter zunehmen. Wohnungsunternehmen sollten entsprechende Beschwerden daher weder vorschnell zurückweisen noch ohne nähere Prüfung als berechtigt anerkennen. Da es weder feste Temperaturgrenzwerte noch allgemein anerkannte Minderungsquoten gibt, kommt der sorgfältigen Prüfung des jeweiligen Einzelfalls besondere Bedeutung zu.
Da sich die tatsächlichen Temperaturverhältnisse häufig nur während der jeweiligen Hitzeperiode zuverlässig feststellen lassen, empfiehlt sich ein Ortstermin möglichst zeitnah nach Eingang der Mängelanzeige. Erfolgt die Prüfung erst Monate später, lassen sich die tatsächlichen Verhältnisse regelmäßig nicht mehr nachvollziehen.
Ebenso wichtig ist eine vollständige Dokumentation des Sachverhalts. Hierzu gehören insbesondere Angaben zu den betroffenen Räumen, den Zeiträumen der Überhitzung, den Innen- und Außentemperaturen, den konkreten Nutzungsbedingungen der Wohnung sowie Ausstattung der Wohnung (vorhandene Sonnenschutz- und Verschattungseinrichtungen, Lüftungsmöglichkeiten) und das tatsächliche Lüftungs- und Verschattungsverhalten. Der Mieter trägt zwar grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen eines Mangels; eine sorgfältige Dokumentation erleichtert jedoch auch dem Vermieter die spätere rechtliche Bewertung.
Ergibt die Prüfung Anhaltspunkte für einen baulichen oder technischen Mangel, sollte frühzeitig beurteilt werden, mit welchen Maßnahmen sich der vertragsgemäße Zustand wiederherstellen lässt.
Zu beachten ist dabei, dass der Vermieter zwar zur Beseitigung eines bestehenden Mangels verpflichtet ist, grundsätzlich jedoch selbst entscheiden kann, mit welchen geeigneten Maßnahmen dies erfolgt. Ein Anspruch des Mieters auf den Einbau einer Klimaanlage oder einer bestimmten Verschattungseinrichtung besteht nach der bisherigen Rechtsprechung regelmäßig nicht.
Schließlich sollte geprüft werden, ob geplante Maßnahmen ausschließlich der Beseitigung eines Mangels dienen oder zugleich zu einer Verbesserung des Gebäudes führen. Während die reine Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands eine Erhaltungsmaßnahme darstellt, kann ein darüber hinausgehender Verbesserungsanteil unter Umständen als Modernisierung zu beurteilen sein. Diese Abgrenzung ist insbesondere für die spätere Kostenumlage von erheblicher Bedeutung.
Checkliste für den Umgang mit Mängelanzeigen
✔ Eingang der Mängelanzeige dokumentieren.
✔ Den Mieter um konkrete Angaben zu Zeitraum, betroffenen Räumen sowie – soweit möglich – um ein Temperaturprotokoll oder sonstige Nachweise bitten.
✔ Ortstermin möglichst während der beanstandeten Hitzeperiode durchführen.
✔ Vorhandene Bauunterlagen sowie den sommerlichen Wärmeschutz des Gebäudes prüfen.
✔ Lüftungs- und Verschattungsmöglichkeiten sowie das tatsächliche Nutzerverhalten dokumentieren.
✔ Erforderlichenfalls Temperaturmessungen oder eine sachverständige Begutachtung veranlassen.
✔ Geeignete Maßnahmen zur Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands prüfen und dokumentieren.
✔ Erst nach vollständiger Sachverhaltsaufklärung über die Berechtigung einer Mietminderung oder den Umfang erforderlicher Maßnahmen entscheiden.
Praxishinweis
Sommerliche Hitze allein begründet noch keinen Mietmangel. Maßgeblich ist vielmehr, ob die Wohnung aufgrund ihrer tatsächlichen Beschaffenheit hinter dem vertraglich geschuldeten Standard zurückbleibt und ihre Gebrauchstauglichkeit dadurch erheblich beeinträchtigt wird. Da die Beurteilung stets von den Umständen des Einzelfalls abhängt, kommt einer sorgfältigen technischen und rechtlichen Prüfung besondere Bedeutung zu.
Für Wohnungsunternehmen empfiehlt es sich daher, Mängelanzeigen wegen sommerlicher Überhitzung nach einem einheitlichen Prüfungsverfahren zu bearbeiten, den Sachverhalt umfassend zu dokumentieren und erst auf dieser Grundlage über etwaige Abhilfemaßnahmen oder die Berechtigung einer Mietminderung zu entscheiden. Eine strukturierte Bearbeitung erleichtert nicht nur die rechtliche Bewertung, sondern kann auch dazu beitragen, Auseinandersetzungen mit Mietern frühzeitig zu vermeiden.