Gegenstände im Treppenhaus führen in der Praxis immer wieder zu Konflikten. Neben Kinderwagen, Rollatoren oder Fahrrädern sorgen auch Schuhschränke und Schuhregale regelmäßig für Diskussionen zwischen Mietern und Vermietern. Das LG Berlin II, Beschluss vom 22.07.2025 – 63 S 49/25, hatte sich mit der Frage zu befassen, ob ein im Hausflur aufgestelltes Schuhregal eine fristlose oder ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen kann.
Die Entscheidung
Im entschiedenen Fall hatte ein Mieter vor seiner Wohnungstür ein Schuhregal im gemeinschaftlichen Treppenhaus aufgestellt. Dies verstieß gegen die Hausordnung des Vermieters. Der Vermieter sprach daraufhin eine fristlose, hilfsweise eine ordentliche Kündigung aus und erhob Räumungsklage.
Das Landgericht Berlin II hielt die Kündigungen jedoch für unwirksam. Zwar stellte das Gericht klar, dass das Aufstellen des Schuhregals eine Verletzung der mietvertraglichen Pflichten i. V. m. der Hausordnung darstellt. Die Pflichtverletzung erreichte nach Auffassung des Gerichts jedoch nicht das erforderliche Gewicht, um die Beendigung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen.
Insbesondere konnte das Gericht die vom Vermieter geltend gemachte erhebliche Stolper- oder Brandgefahr nicht erkennen. Auch sah es in dem Schuhregal keine erhebliche Gefährdung der Mietsache oder der übrigen Hausbewohner.
Für die ordentliche Kündigung fehlte es nach Auffassung des Gerichts ebenfalls an einer ausreichend schwerwiegenden Pflichtverletzung. Das Schuhregal stellte lediglich einen geringfügigen Verstoß gegen die Hausordnung dar.
Darüber hinaus berücksichtigte das Gericht, dass auch andere Mieter über längere Zeit Gegenstände (wie eine Waschmaschine) im Treppenhaus abgestellt hatten, ohne dass hiergegen konsequent vorgegangen worden war.
Hinzu kam, dass der Vermieter den Zugang einer behaupteten Abmahnung nicht nachweisen konnte. Die vorgelegte, nicht unterzeichnete Zustellbestätigung hatte nach Auffassung des Gerichts keinen ausreichenden Beweiswert, da sie weder den tatsächlichen Empfang durch den Mieter noch eine ordnungsgemäß dokumentierte Zustellung verlässlich belegte.
Bedeutung für die Vermietungspraxis
Die Entscheidung verdeutlicht, dass einem Verstoß gegen die Hausordnung nicht auch unmittelbar ein Kündigungsgrund folgt. Nicht jede Pflichtverletzung rechtfertigt die Beendigung eines Mietverhältnisses. Regelmäßig bedarf es einer erheblichen Pflichtverletzung, wie einer schwerwiegenden Störung des Hausfriedens oder einer konkreten Gefährdung von Personen oder Sachen, um eine Kündigung erfolgreich durchsetzen zu können.
Für Wohnungsunternehmen und Vermieter sind insbesondere folgende Punkte relevant:
- Wurde die Hausordnung ordnungsgemäß in den Mietvertrag mit einbezogen?
- Hausordnungsverstöße sollten zeitnah dokumentiert und beanstandet werden und gegenüber allen Mietern möglichst einheitlich verfolgt und geahndet werden; werden vergleichbare Verstöße über längere Zeit geduldet, kann dies die Durchsetzung späterer Maßnahmen erheblich erschweren.
- Soll die Erheblichkeit einer Pflichtverletzung mit einer Stolper- oder Brandgefahr begründet werden, sollten die hierfür maßgeblichen Umstände (z.B. Freihaltung von Fluchtwegen) konkret dargelegt und dokumentiert werden. Im entschiedenen Fall vermochte das Gericht die vom Vermieter geltend gemachten besonderen Gefahren für die Sicherheit anderer Mieter nicht nachzuvollziehen.
- Wer sich auf eine Abmahnung beruft, muss deren Zugang im Streitfall sicher nachweisen können, beispielsweise durch Zustellungsbestätigung des Empfängers oder Boten (inkl. Bestätigung über den Inhalt der Zustellung) mittels Boten. Bei Zustellung mittels (Einwurf-)Einschreiben ist der Auslieferungsbeleg zwingend (Auszug auf der Sendungsnachverfolgung ist nicht ausreichend).