Die Bundesregierung hat am 24. Februar 2026 zentrale Eckpunkte für ein neues Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) vorgestellt. Dieses soll das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) ersetzen und noch vor dem 1. Juli 2026 (Stichtag für einige Verpflichtungen aus dem GEG) in Kraft treten. Es ist eine konzeptionelle Neuausrichtung der umstrittenen Regelungen des GEG. Die Bundesregierung kündigt an, das GMG stärker auf Modernisierung im Gebäudebestand, EU‑Vorgaben (EPBD) und Technologieoffenheit setzen zu wollen.
Zentraler Fokus hierbei sei sich weg von einer einzelnen „Heizungsregel“ hin zu einem umfassenden Modernisierungsgesetz für den gesamten Gebäudesektor zu entwickeln. Zielsetzung ist es die Modernisierung im Gebäudebestand zu stärken, gleichzeitig aber weniger Verbote und mehr Flexibilität zuzulassen, um einen „pragmatischen Mix“ aus Effizienz, bezahlbarer Wärmeversorgung und Klimaschutz zu erreichen.
Die beabsichtigten Änderungen im Überblick
- Wegfall der 65‑%-Erneuerbaren‑Quote für neue Heizungen.
Die frühere Pflicht, beim Heizungstausch zwingend 65 % erneuerbare Energien einzusetzen, entfällt vollständig. Die Regierung setzt stärker auf „Vernunft, Freiheit und Tempo statt Verbote“. Damit verabschiedet sich die Bundesregierung von der bisherigen zentralen Vorgabe des GEG 2024, die auf der Seite der Bundesregierung zum „Gesetz für Erneuerbares Heizen“ als Leitlinie beschrieben war. Die 65‑%-Quote war bisher der Dreh‑ und Angelpunkt für die Zulässigkeit neuer Heizungen. Ihr Wegfall verschiebt die Rechtslogik – künftig werden andere Instrumente (z. B. Quoten/Anreize für Grüngase, Pflichten auf Systemebene) diese Steuerungsfunktion übernehmen müssen. Konkrete Formulierungen stehen aber noch nicht fest.
- Streichung von Heizungs‑Verboten und Zwangsberatungen beim Heizungstausch.
Es soll keine unmittelbaren gesetzlichen Verbote bestimmter Heizungsarten mehr geben, sondern eher zielorientierte Anreize bzw. Quotenmodelle.
Eigentümer sollen zudem beim Heizungswechsel nicht mehr verpflichtend eine Beratung in Anspruch nehmen müssen.
- Leitbild „freie Heizungswahl“ bei gleichzeitiger Beibehaltung der Klimaziele.
Es bleibt zwar bei Klimazielen und Pflichten auf System‑/Sektorebene, aber auf der Objekt‑ und Eigentümerebene sollen mehr Optionen bestehen (Öl, Gas, Wärmepumpe, Fernwärme, Hybrid etc.), solange die übergeordneten Vorgaben eingehalten werden. Der Einbau von Öl‑ und Gasheizungen wird wieder möglich sein soll – allerdings eingebettet in ein neues Regelwerk.
Wie genau, ist im Eckpunktepapier nur grob skizziert.
- Evaluierung des Gebäudesektors 2030 mit Nachsteuerungsvorbehalt
In der Regierungspressekonferenz vom 25. Februar 2026 wurde Bezug auf das Eckpunktepapier genommen und durch die Regierung festgehalten, dass eine Evaluierung des Gebäudesektors im Jahr 2030 und eine Nachsteuerung vorgesehen ist, wenn die Klimaziele nicht erreicht werden sollten.
Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz soll zudem eine Umsetzung der EU‑Gebäuderichtlinie (EPBD) erfolgen. Das betrifft u. a.:
- energetische Mindeststandards für Bestandsgebäude,
- langfristige Renovierungsfahrpläne,
- Digitalisierung und Verbrauchstransparenz.
Fokus auf Wärmenetze und bezahlbare Wärme
Die Bundesregierung betont, dass klimafreundliche Wärmenetze ausgebaut und Wärmepreise für Mieter fair und transparent bleiben sollen.
Für die Wohnungswirtschaft bedeutet das:
- bessere Perspektiven für Quartierslösungen,
- stärkere kommunale Verantwortung,
- vermutlich weitere Förderprogramme in der Umstellung.
Fazit
Mit dem GMG kündigt die Bundesregierung einen Paradigmenwechsel an: weg vom einseitigen Fokus auf Heizungstausch, hin zu einer umfassenden, EU‑konformen Modernisierungspolitik für Gebäude. Viele Vorgaben sollen gelockert werden. Gleichzeitig ist zu erwarten, dass der Modernisierungsdruck wächst durch europäische Mindeststandards.
Für die Wohnungswirtschaft bedeutet dies: mehr Flexibilität – aber weiterhin strategischen Handlungsbedarf.
Wichtig: Es gibt (noch) keinen veröffentlichten Gesetzentwurf, sondern „nur“ ein Eckpunktepapier, auf das sich die Koalitionsfraktionen verständigt haben.
Viele Details, die kursieren (z. B. konkrete Grüngasquoten, „Bio-Treppe“, Feinstufigkeit von Übergangsfristen), sind derzeit noch in Diskussion und daher nicht verlässlich.
Die genaue Ausgestaltung von Grüngasquoten oder Detail‑Pflichten im Bestand sind abzuwarten.
Bis zum Inkrafttreten des geplante Gebäudemodernisierungsgesetzes finden die Regelungen des GEG weiterhin Anwendung.
In Hinblick auf die Systematik des Eckpunktepapiers kann mit großer Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden, dass die im GEG enthaltenen Verpflichtungen zur Sicherstellung eines ordnungsgemäßen und effizienten Betriebs nach §§ 60 ff. GEG sowie die kommunale Pflicht zur Wärmeplanung in unveränderter oder nur modifizierter Form aufrecht erhalten bleiben.
Hinweis auf die aktuelle Debatte um Mieterschutz und Kostenrisiken bei Heizungserneuerungen
Zusätzliche Dynamik erhält die Diskussion um das Gebäudeenergierecht derzeit durch neue Akzente aus dem Bundesumweltministerium. Bundesumweltminister Carsten Schneider hat öffentlich betont, dass bei der künftigen Ausgestaltung des Heizungsrechts Mieterinnen und Mieter stärker vor Kostenrisiken geschützt werden müssten. Hintergrund ist die Sorge, dass Vermieter aus Kostengründen Heizsysteme wählen könnten, die zwar in der Anschaffung günstig sind, langfristig jedoch hohe und volatile Betriebskosten verursachen – etwa durch die weitere Nutzung fossiler Energieträger.
Nach den bislang diskutierten Kompromisslinien sollen auch künftig neue Gas‑ oder Ölheizungen zulässig bleiben, sofern sie perspektivisch mit steigenden Anteilen erneuerbarer Gase oder Kraftstoffe betrieben werden. Verbraucherschützer und Wohlfahrtsverbände warnen jedoch davor, dass die wirtschaftlichen Risiken dieser Modelle vor allem bei den Mietern landen könnten, die keinen Einfluss auf die getroffene Systementscheidung haben. Minister Schneider fordert deshalb, dass Vermieter die Kosten‑ und Preisrisiken solcher Heizungen tragen sollen, um Anreize für effizientere und klimafreundlichere Lösungen – insbesondere Wärmepumpen – zu setzen.
Wie ein solcher Mieterschutz konkret ausgestaltet werden soll, ist bislang offen. Die politischen Eckpunkte bleiben insoweit vage und benennen lediglich das Ziel, Mieter vor „überhöhten Nebenkosten durch den Neueinbau unwirtschaftlicher Heizungen“ zu schützen. Zugleich steht die Bundesregierung unter erheblichem Zeit‑ und Erfolgsdruck: Sowohl das Klimaschutzgesetz als auch aktuelle Berechnungen des Öko‑Instituts zeigen, dass der Gebäudesektor seine Klimaziele bereits nach geltender Rechtslage verfehlt. Eine weitere Abschwächung der Anforderungen könnte diese Zielverfehlung deutlich verschärfen und neue rechtliche Risiken – etwa durch Verbandsklagen – nach sich ziehen.