Die Frage, ob Wohnraummietvertrag und Stellplatzvertrag ein einheitliches Mietverhältnis bilden, ist in der Praxis von großer Bedeutung – insbesondere für Kündigungen, Mieterhöhungen und Betriebskosten.
Das Landgericht München I (Urteil v. 08.05.2024 – 14 S 7162/21) hatte hierzu erneut zu entscheiden und konkretisiert damit die Linie des Bundesgerichtshofs.
Ausgangspunkt des Falls
Im zugrunde liegenden Verfahren stritten die Parteien darüber, ob der Stellplatzvertrag isoliert kündbar ist oder ob er mit dem Wohnraummietvertrag eine rechtliche Einheit bildet.
Der Wohnraum war bereits Jahre zuvor vom Vorbesitzer angemietet worden, bevor die Anmietung des Stellplatzes mit gesondertem Vertragsdokument mit dem Erben vereinbart wurde.
Das LG München I stellte fest, dass trotz zweier getrennter Verträge ein einheitliches Mietverhältnis vorliegen kann, wenn nach dem objektiven Empfängerhorizont beide Verträge wirtschaftlich zusammengehören. Das Gericht schloss sich insoweit der Argumentation der Mieterin an und hob die erstinstanzliche Entscheidung auf.
Kernaussagen des LG München I
Die Entscheidung betont:
- Zwei Verträge bedeuten nicht automatisch zwei Mietverhältnisse. Zwar folgt der BGH regelmäßig dem Grundsatz „Getrennte Verträge → grundsätzlich getrennte Mietverhältnisse“, aber er lässt Ausnahmen zu, wenn zwischen den Verträgen ein enger sachlicher Zusammenhang besteht.
- Ein einheitliches Mietverhältnis liegt insbesondere nahe, wenn
- die Überlassung des Stellplatzes für die Wohnnutzung „typisch” ist,
- ein einheitlicher wirtschaftlicher Zweck vorliegt,
- beide Mietgegenstände gemeinsam angeboten wurden,
- dieselben Vertragsparteien agieren,
- Kündigungsfristen bzw. Vertragslaufzeiten miteinander verzahnt sind oder
- eine anderweitige erkennbarer Koppelung der Vertragsbestandteile gegeben ist.
- Konsequenz im vorliegenden Fall: eine separate Kündigung ist ausgeschlossen, weil dies das Wohnraummietverhältnis „unterläuft“.
Diese Linie entspricht der hohen praktischen Schwelle, die für die Annahme eines getrennten Stellplatz-Mietverhältnisses gelten soll.
Der Bundesgerichtshof hat mehrfach klargestellt, dass Nebenräume und Nebengelasse (Keller, Abstellräume, Stellplätze) Teil des Wohnraummietverhältnisses sein können, wenn sie funktional zur Wohnung gehören – auch dann, wenn sie in getrennten schriftlichen Verträgen geregelt sind.
Das LG München I folgt damit dem bekannten Prüfungsmaßstab des BGH und passt ihn auf Stellplatzverträge an.
Bedeutung für die Wohnungswirtschaft
Für Vermieter / Wohnungsunternehmen / Genossenschaften
- Die Entscheidung erhöht die Anforderungen an die gestalterische Trennung von Stellplatz- und Wohnraummietverträgen.
- Wer eine echte Vertrags-Trennung will, muss diese klar, transparent und konsistent gestalten (getrennte Angebote, eigene Vertragsunterlagen, eigenständige Laufzeiten und Kündigungsregeln).
- Andernfalls besteht das erhebliche Risiko, dass Gerichte von einer rechtlichen Einheit ausgehen – mit der Folge:
- Stellplatz ist nicht separat kündbar
- Kündigungen müssen einheitlich erfolgen
- § 573 ff. BGB (Wohnraumschutz) finden Anwendung auch auf Stellplatz, Nebenräume u.ä.
Für künftig abzuschließende Verträge empfiehlt sich eine Standardklausel zur ausdrücklichen Trennung – oder eben zur gewollten Einheit, wenn dies der Organisation entspricht. Entscheidend ist die Eindeutigkeit.