Kommt es in einer Wohnung zu einer Störung – etwa einer Verstopfung, einem Defekt an technischen Einrichtungen oder Beschädigungen innerhalb der Mietsache – stellt sich häufig die Frage, ob der Vermieter die entstandenen Entstörungskosten selbst tragen muss oder diese an den Mieter weitergeben darf.
Grundsatz: Verursacht der Mieter die Störung, kann der Vermieter nach § 280 Abs. 1 BGB Schadensersatz verlangen. Voraussetzung ist stets eine vom Mieter zu vertretende Pflichtverletzung.
1. Nachweislast: Was muss der Vermieter belegen?
Der Vermieter trägt zunächst die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass
- die Störung aus dem Verantwortungs- bzw. Obhutsbereich des Mieters stammt und
- die Kosten ursächlich hierdurch ausgelöst wurden.
Typische Beispiele: Verstopfungen durch unsachgemäße Nutzung, Defekte durch Fehlbedienung, Beschädigungen innerhalb der Wohnung.
2. Entlastungsmöglichkeit des Mieters
Gelingt der Nachweis des Vermieters, muss der Mieter belegen, dass ihn kein Verschulden trifft oder dass die Störung auf vertragsgemäßem Gebrauch beruht. Bleibt der Entlastungsversuch aus oder gelingt er nicht, haftet der Mieter.
3. Abgrenzung zur Instandhaltungspflicht
Die Pflicht des Vermieters zur Instandhaltung und Instandsetzung (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB) tritt zurück, wenn die Störung durch den Mieter schuldhaft verursacht wurde. In diesem Fall sind die Entstörungskosten vom Mieter zu tragen.
Anerkannte Rechtslage
Die Rechtsprechung und die herrschende Literatur sehen eine grundsätzliche Ersatzpflicht des Mieters für von ihm verursachte Schäden vor, sofern die Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 BGB erfüllt sind. Die Beweislastverteilung richtet sich nach den Grundsätzen zur Beweislastverteilung im Mietrecht – Vermieter zuerst, sodann Entlastung durch den Mieter – und ist durch wiederholte Rechtsprechung durch den BGH (u.a. Urteil vom 18.05.1994 – XII ZR 188/92, Urteil vom 07.06.2006 – XII ZR 47/04) gefestigt.
Fazit für die Praxis
Wird eine Störung durch schuldhaftes Verhalten des Mieters verursacht und liegt kein vertragsgemäßer Gebrauch vor, kann der Vermieter die entstandenen Entstörungskosten wirksam weiterbelasten.
Ergänzend ist hinzuweisen auf BGH, Urteil vom 05.12.2012 – VIII ZR 74/12 in Hinblick auf die Beweislast für das Unterbleiben rechtzeitiger Mängelanzeige und Minderungsrecht des Mieters.
Zentrale Entscheidungsgrundsätze
Beweislast für unterlassene Mängelanzeige
Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der Mieter eine ihm bekannte Mängelanzeige unterlassen hat, wenn der Vermieter sich auf den Ausschluss oder die Begrenzung des Minderungsrechts beruft (§ 536c Abs. 2 BGB). Es findet keine Beweislastumkehr zu Lasten des Mieters statt. Der Mieter muss nicht beweisen, dass er den Mangel angezeigt hat; vielmehr muss der Vermieter beweisen, dass keine oder eine verspätete Anzeige erfolgte.
Minderungsrecht des Mieters
Das Minderungsrecht des Mieters nach § 536 BGB bleibt grundsätzlich bestehen, solange der Vermieter nicht beweisen kann, dass der Mieter den Mangel schuldhaft nicht oder verspätet angezeigt hat und dem Vermieter dadurch ein Schaden entstanden ist.