Mit Beschluss vom 25. Oktober 2022 (Az. VIII ZB 58/21) hat der Bundesgerichtshof (BGH) dazu entschieden unter welchen Voraussetzungen ein Vermieter bereits vor Ablauf der Kündigungsfrist eine Räumungsklage erheben darf.
Die Entscheidung betrifft Fälle, in denen der Mieter der Kündigung widerspricht bzw. erklärt, dass er nicht ausziehen wird.
Kernaussagen des Beschlusses
Der BGH stellt klar, dass eine Klage auf zukünftige Leistung – hier die Räumung und Herausgabe der Wohnung – auch vor Ablauf der Kündigungsfrist zulässig ist, wenn nach den Umständen des Einzelfalls die Besorgnis gerechtfertigt ist, der Mieter werde sich der rechtzeitigen Leistung entziehen. Diese Besorgnis kann auch dann bestehen, wenn der Mieter nicht die Wirksamkeit der Kündigung bestreitet, sondern geltend macht, mangels Ersatzwohnraum nicht ausziehen zu können.
Die Besorgnis setzt keine Böswilligkeit des Mieters voraus. Es genügt, dass der Mieter erklärt, er werde bei fehlendem Ersatzwohnraum nicht ausziehen. Damit wird die Schwelle für die Zulässigkeit einer vorzeitigen Räumungsklage deutlich abgesenkt.
Der Widerspruch des Mieters wegen drohender Obdachlosigkeit (§ 574 Abs. 2 BGB) hindert den Vermieter nicht, eine Klage auf zukünftige Leistung zu erheben. Die Härteprüfung bleibt dem Hauptsacheverfahren vorbehalten; sie sperrt nicht die prozessuale Möglichkeit der Klageerhebung.
Fazit
Der Beschluss stärkt die Position von Vermietern. Wer konkrete Anhaltspunkte für eine Leistungsverweigerung hat, muss nicht untätig bleiben, sondern kann frühzeitig gerichtliche Schritte einleiten. Zugleich bleibt die soziale Schutzfunktion des § 574 BGB gewahrt, da die Härteprüfung nicht entfällt, sondern in der Hauptsache erfolgt. Für Eigentümer bedeutet dies: Kommunikation dokumentieren, rechtzeitig handeln und die prozessualen Möglichkeiten nutzen.