(BGH, Urteil vom 19.07.2023, Az. VIII ZR 245/22)
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Wahlmöglichkeit zwischen zwei vorformulierten Vertragsvarianten keine echte Individualvereinbarung darstellt. Das betrifft insbesondere Mietverträge, bei denen Vermieter dem Mieter anbieten, zwischen einer höheren Miete ohne Renovierungspflicht und einer günstigeren Miete mit Übernahme von Schönheitsreparaturen zu wählen.
Im konkreten Fall hatte der Vermieter der Mieterin zwei Vertragsfassungen angeboten. Die Mieterin entschied sich für die Variante mit geringerer Miete und verpflichtete sich zur anteiligen Kostenübernahme für Schönheitsreparaturen bei vorzeitigem Auszug, sog. “Quotenabgeltungsklausel“. Der Vermieter behielt nach Vertragsende einen Teil der Kaution ein. Der BGH erklärte die zugrunde liegende Klausel für unwirksam, da sie als Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) zu werten ist und keine echte Verhandlung über den Klauselinhalt stattgefunden hat. Eine Individualvereinbarung liegt nur vor, wenn der Vermieter bereit ist, über die konkrete Klausel ernsthaft zu verhandeln und dem Mieter echte Gestaltungsmöglichkeiten einräumt. Eine bloße Wahlmöglichkeit zwischen vorgegebenen Alternativen reicht nicht aus.
Darüber hinaus stellte der BGH klar, dass bei Staffelmietverträgen die Mietpreisbremse strikt einzuhalten ist. Für die Berechnung der zulässigen Miethöhe darf nur die zuletzt tatsächlich gezahlte Miete des Vormieters herangezogen werden. Staffelbeträge aus dem Vormietvertrag, die beim Auszug des Vormieters noch nicht fällig waren, bleiben unberücksichtigt. Erhöhungen, die zwar vereinbart, aber nie wirksam geworden sind, dürfen nicht als Grundlage für die neue Miete dienen. Im konkreten Fall führte dies zur Rückzahlung überhöhter Mieten an die Mieterin.
Was bedeutet das Urteil für Vermieter in der Praxis?
Vermieter sollten ihre bestehenden Mietverträge sorgfältig prüfen, insbesondere Klauseln zu Schönheitsreparaturen und Quotenabgeltung. Standardisierte Wahlmodelle erfüllen die Anforderungen an eine Individualvereinbarung nicht und sind daher regelmäßig unwirksam. Bei neuen Verträgen ist darauf zu achten, dass die Regelungen den gesetzlichen Vorgaben entsprechen und keine unwirksamen Klauseln enthalten.
Besonders wichtig bei Staffelmietverträgen und Neuvermietungen ist die Einhaltung der Mietpreisbremse. Für die zulässige Miethöhe darf nur die zuletzt tatsächlich gezahlte Miete des Vormieters berücksichtigt werden, nicht hingegen vereinbarte, aber noch nicht fällige Staffelbeträge. Fehler bei der Berechnung können zu Rückforderungsansprüchen der Mieter führen.
Vertragsmuster sollten regelmäßig an die aktuelle Rechtsprechung angepasst und individuelle Vereinbarungen eindeutig dokumentiert werden. Bei Unsicherheiten oder Änderungsbedarf sollten Vermieter rechtlichen Rat einholen, um wirksame Klauseln zu verwenden und Rückzahlungsrisiken zu vermeiden.