AG Fürstenfeldbruck, Endurteil vom 14.03.2025 – 2 C 842/24 und BGH, Urteil vom 15.04.2015 – VIII ZR 281/13
Ein Vermieter und ein Mieter aus Fürstenfeldbruck stritten sich darum, ob dem Vermieter ein Besichtigungsrecht zusteht. Eine Besichtigung war aus Sicht des Vermieters notwendig, da ein Austausch der Fenster in der vom Beklagten bewohnten Wohnung vorgesehen war. Außerdem müsse er den Wohnungszustand überprüfen, da der Bewohner unter der betroffenen Mietwohnung über Wasserflecken an der Decke berichte und ein Wasserschaden in der Wohnung seines Mieters anzunehmen sei.
Der Vermieter versuchte mehrere Monate lang erfolglos Zutritt zu der gegenständlichen Wohnung zu erhalten und kündigte dem Mieter im weiteren Verlauf das Mietverhältnis fristlos. Der Mieter ermöglichte keine Besichtigung und behauptete pauschal, er habe Handwerkern und einem Vertreter der Hausverwaltung einmal Zutritt zu der Wohnung gewährt. Hierbei habe sich herausgestellt, dass es keiner Trocknungsarbeiten bedürfe und kein Wasserschaden vorliege.
Die Entscheidung des Gerichts:
Vermieter können Mietern kündigen, wenn diese notwendige Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten verweigern – und zwar auch ohne vorherigen Gerichtsbeschluss.
Bisher wurde häufig angenommen, dass eine Kündigung erst nach einem sogenannten „Duldungstitel“ möglich sei. Der BGH stellt klar, dass dies nicht erforderlich ist. Maßgeblich ist allein, ob das Verhalten des Mieters eine erhebliche Pflichtverletzung darstellt und die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar macht. Hierbei ist auf den konkreten Einzelfall abzustellen. Das Amtsgericht Fürstenfeldbruck hat sich in seinem aktuellen Urteil vom 14.03.2025 der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes angeschlossen.
Damit haben Vermieter in Fällen von Verweigerungshaltung deutlich bessere Handhabe, da sie das Mietverhältnis kündigen können, ohne den Umweg über ein gesondertes Duldungsverfahren gehen zu müssen.
Ausblick
Für Vermieter bedeutet dieses Urteil eine spürbare Stärkung: Verzögerungstaktiken von Mietern verlieren an Wirkung. Notwendige Maßnahmen zur Werterhaltung und Modernisierung der Immobilie lassen sich künftig konsequenter durchsetzen.