BGH stärkt Rechte der Vermieter bei Barkaution im Wohnraummietrecht
(BGH, Urteil vom 10.07.2024, Az. VIII ZR 184/23)
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Vermieter eine Barkaution auch dann noch ganz oder teilweise einbehalten dürfen, wenn ihre Ansprüche auf Schadensersatz wegen Beschädigung an der Wohnung gegen den Mieter eigentlich schon verjährt sind.
Grundsätzlich können Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nur dann mit einer Schadensersatzforderung gegen den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution (Geldforderung) aufrechnen, wenn der Schadensersatz auf Geldleistung und nicht auf die Wiederherstellung der beschädigten Sache gerichtet ist. Denn im Rahmen einer Aufrechnung können nur gleichartige Forderungen (beide gerichtet auf Geld) einander gegenübergestellt werden. Das Problem dabei ist, dass Schadensersatzansprüche wegen Wohnungsschäden in kurzer Zeit verjähren, nämlich bereits sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung (§ 548 Abs. 1 BGB). Bisher musste der Vermieter innerhalb dieser Frist ausdrücklich erklären, dass er Schadensersatz in Geld statt der Reparatur der beschädigten Sache verlangt. Andernfalls konnte er nach Ablauf der Frist nicht mehr mit der Kaution aufrechnen.
Der Bundesgerichtshof hat die Rechte der Vermieter nun gestärkt. Er hat klargestellt, dass ein Vermieter bei einer Barkaution im Wohnraummietrecht auch dann noch mit Schadensersatzforderungen aufrechnen darf, wenn die sechsmonatige Verjährungsfrist bereits abgelaufen ist. Der Vermieter muss zuvor nicht ausdrücklich den Ersatz in Geld statt Reparatur verlangt haben. Dies wurde damit begründet, dass die vom Mieter geleistete Barkaution gerade dazu dient, die Ansprüche des Vermieters nach Beendigung des Mietverhältnisses abzusichern. Der Vermieter soll sich daher auf einfache Weise durch Aufrechnung befriedigen können, auch im Rahmen der Kautionsabrechnung.
Was bedeutet das Urteil für den Vermieter in der Praxis?
Wenn Mieter Schäden an der Wohnung hinterlassen, können Vermieter ihre Schadenersatzansprüche auch dann noch mit der Barkaution verrechnen, wenn diese bereits verjährt sind. Dies setzt voraus, dass die Abrechnung im Zusammenhang mit der Rückzahlung der Kaution erfolgt. Das Urteil bezieht sich ausdrücklich auf die Barkaution. Bei anderen Sicherungsformen (Bürgschaft, Sparbuch) oder im Gewerbemietrecht gilt das Urteil nicht. Ob in diesen Fällen eine Verrechnung mit verjährten Forderungen möglich ist, bleibt offen.
Wichtig bleibt:
Die geltend gemachten Schadensersatzansprüche des Vermieters müssen sachlich berechtigt sein. Die Kautionsabrechnung muss zudem innerhalb einer angemessenen Frist nach Mietende erfolgen. In der Rechtsprechung gelten drei bis sechs Monate als angemessen. In Einzelfällen, beispielsweise bei noch offener Betriebskostenabrechnung oder einer schwierigen Schadensprüfung, ist auch eine längere Frist begründbar.