Die Europäische Kommission hat am 5. Juni 2025 eine Sondierung sowie eine öffentliche Konsultation zu Dienstleistungen von allgemeinem wirtschaftlichem Interesse (DAWI) für erschwinglichen Wohnraum gestartet.
Bislang haben die Mitgliedstaaten einen großen Ermessensspielraum und können im Rahmen der Notifizierungsfreistellung die DAWI-Bestimmungen auf den sozialen Wohnungsraum anwenden, ohne diesen bei der Kommission notifizieren zu müssen. Eine Ausweitung auf bezahlbaren Wohnraum gestaltet sich in einigen Mitgliedstaaten wie den Niederlanden jedoch schwierig aufgrund einer fehlenden Definition des Begriffs sowie einer Finanzierungsgrenze in Höhe von 15 Millionen EUR, sofern es sich nicht um sozialen Wohnungsbau handelt.
Die Kommission strebt daher eine Überarbeitung des DAWI-Beschlusses und der damit verbundenen Freistellungen von der Notifizierung der Beihilfen an, um Mitgliedstaaten mehr Spielraum zu geben, erschwinglichen Wohnraum zu fördern. Ziel ist es, ein flexibles Instrument bereitzustellen, das einerseits den privaten Wohnungsmarkt nicht verzerrt und andererseits die Förderung von sozialem Wohnungsbau nicht behindert.
Vor diesem Hintergrund erwägt die Kommission derzeit ausschließlich für die beihilferechtlichen Zwecke folgende Definition für „erschwinglichen Wohnraum“ vorzuschlagen, ohne dabei andere bestehende Definitionen anzupassen:
„Wohnraum für Haushalte, die aufgrund von Marktergebnissen und insbesondere Marktversagen keinen Zugang zu erschwinglichem Wohnraum haben, der Mindestanforderungen hinsichtlich der Gesamtenergieeffizienz erfüllt“.
Das Bereitstellen von erschwinglichem Wohnraum als DAWI könnte außerdem entweder durch einen unbegrenzten finanziellen Ausgleich oder mit einem festzulegenden Höchstbetrag gefördert werden.
Des Weiteren sollen auch Investitionskosten für die Renovierung von sozialem und erschwinglichem Wohnraum bei der DAWI-Finanzierung berücksichtigt werden können.
Zudem will die Kommission die allgemeinen Bedingungen definieren, die die Mitgliedstaaten bei der Ausgestaltung von DAWI für erschwinglichen Wohnraum unterstützen sollen, darunter:
- Die Zielgruppe
- Die Zielgebiete
- Höchst- und Mindestpreise für erschwinglichen Wohnraum
- Die Qualität des Wohnraums
- Der Zeitraum, in dem der Wohnraum erschwinglich bleiben muss
- Die Art des zu finanzierenden Wohnraums (z.B. Eigentum oder Mietwohnungen, Neubau oder Renovierung)
- Welche Akteure bzw. Einrichtungen, von der Regelung Gebrauch machen dürfen.
Schließlich soll die Überarbeitung auch zur Vereinfachung, Aktualisierung und Klarstellung von Begriffen in den DAWI-Vorschriften beitragen. Die Sondierung und die Konsultation laufen bis zum 31. Juli 2025. Eine weitere achtwöchige Konsultation zum Entwurf des überarbeiteten DAWI-Beschlusses und einer eventuellen DAWI-Mitteilung ist zu einem späteren Zeitpunkt vorgesehen. Im dritten Quartal ist außerdem ein Workshop/Realitätscheck mit Interessenträgern geplant. Für das vierte Quartal soll es einen Umsetzungsdialog geben. Der Vorschlag der Kommission soll dann im ersten Quartal 2026 veröffentlicht werden.
Der GdW beteiligt sich an der Konsultation und kritisiert die Definitionseinschränkung der EU-Kommission. Die Einschränkung der Zielgruppe in der vorgeschlagenen Definition für bezahlbaren Wohnraum auf Haushalte die ´keinen Zugang zu erschwinglichem Wohnraum haben, der Mindestanforderungen hinsichtlich der Gesamtenergieeffizienz erfüllt´, wird abgelehnt. Diese Einschränkung ist nicht zielführend und nicht erforderlich. Beim Wohnungsneubau existieren hohe nationale Vorgaben hinsichtlich der Effizienzanforderungen. Für den Gebäudebestand ist es das Ziel, dass dieser bis zum Jahr 2050 klimaneutral ist. Die Kommission sollte es den Mitgliedstaaten überlassen, wie sie diesen Weg bestreiten. Die Energieeffizienz des Gebäudes ist dabei nur ein Baustein auf dem Weg zu Klimaneutralität. Im Mittelpunkt sollte die Dekarbonisierung des Bestandes stehen. Darum sind aus Sicht der sozialverantwortlichen Wohnungswirtschaft die Ausführungen zur Energieeffizienz in der vorgeschlagenen Definition für „erschwinglichen Wohnraum“ systematisch verfehlt. Die Bedingungen, unter denen die Kommission die Ausweitung der Freistellung auf „bezahlbaren Wohnraum“ umsetzen will, sind schwer umsetzbar und wirken dem angestrebten Ziel entgegen. Im Fokus sollte der Zugang zu bezahlbarem Wohnraum stehen.