Der GdW hat gemeinsam mit dem FA Recht die Mustervorlagen für die Mustermiet- und Musternutzungsverträge sowie die Musterhausordnung aktualisiert. Über die neuen Mustermietverträge hatten wir bereits informiert. Inzwischen liegt ein ausführliches GdW-Schreiben vor.
Mit der Neufassung wurden folgende wichtige Änderungen umgesetzt:
1. Dynamischer Verweis auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV)
Alle Verträge enthalten einen dynamischen Verweis auf die Betriebskostenverordnung in der jeweils geltenden Fassung. Die aktuelle Fassung wird lediglich als Anlage beigefügt.
Alle künftigen Änderungen der jeweiligen Betriebskostenpositionen gem. § 2 BetrKV werden automatisch Bestandteil des Vertrages. Einer vertraglichen Anpassung bedarf es nicht.
Die Änderungen der GdW Mustermietverträge berücksichtigen weiter den Wegfall des sog. “Nebenkostenprivilegs“ in § 2 Nr. 15 BetrKV und die damit verbundenen Änderungen an der Umlegbarkeit von Nebenkosten für Breitbandkabelanschlüsse und Gemeinschaftsantennenanlagen.
2. Aufnahme von Positionen in § 2 Nr. 17 BetrKV (“sonstige Betriebskosten“)
Unter den sonstigen Betriebskosten wurden die Kosten für die Dachrinnenreinigung und Wartung der Rauchwarnmelder als sonstige Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrKV aufgeführt. Diese Kostenpositionen sind üblich. Eine selbstständige Eintragung durch die Unternehmen soll daher entfallen. Es bleibt den Unternehmen natürlich unbenommen, weitere Betriebskosten als “sonstige Betriebskosten“ zu vereinbaren.
3. Streichung “Mitgebrauch gemeinschaftlicher Anlagen und Einrichtungen“
In allen Verträgen, mit Ausnahme des Gewerbemietvertrags sowie des Untermietvertrags, die diese Regelung nicht enthalten, wurden die Bestimmung, welche Anlagen und Einrichtungen dem Mitgebrauch unterfallen, gestrichen. Die Vorschrift ist überholt und trägt der entfallenden Möglichkeit zur Mitgebrauchsnutzung bei Breitbandkabelanschlüssen aus § 2 Nr. 15 BetrKV Rechnung.
Praktische Auswirkungen auf die Durchführung des Mietvertrags hat die Änderung nicht.
4. Neuer Mieterhöhungstatbestand § 559e BGB
In allen Verträgen – mit Ausnahme des Untermietvertrags – wurde § 559e BGB neben § 559 BGB als weiterer Mieterhöhungstatbestand für Mieterhöhungen nach dem Einbau oder der Aufstellung einer Heizungsanlage eingesetzt.
Die Änderung berechtigt Vermieter künftig zu Mieterhöhungen bei zuvor durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b Nr. 1a BGB und wurde im Zuge des sog. Heizungsgesetzes in das BGB aufgenommen.
5. Verweis auf eine generelle Geltung des § 554 BGB
Mit Ausnahme des Mietvertrags über gewerbliche Räume wurde in allen Mietverträgen ein Verweis auf die generelle Geltung des § 554 BGB aufgenommen.
Durch die Änderung wird klargestellt, dass sich das berechtigte Verlangen des Mieters auf bauliche Veränderung der Mietsache auf alle in § 554 BGB geregelten Tatbestände bezieht, statt wie bisher nur hinsichtlich einer behindertengerechten Nutzung der Wohnung.
Aufgrund dieser nicht mehr zeitgemäßen Begrenzung und um zukünftigen Entwicklungen insbesondere bezüglich der Erlaubnis zur Nutzung von E-Mobilität und Steckersolargeräten Rechnung zu tragen, war diese Änderung der Verträge notwendig.
6. Wegfall des § 17 Abs. 2 bei Nutzungs- und Dauernutzungsverträgen
Die Bürgschaftsregelung des § 17 Abs. 2 zum Eintrittsrecht des bürgenden Ehegatten in den Mietvertrag wurde in den Nutzungs- und Dauernutzungsverträgen gestrichen.
Bürgenden Ehegatten von Genossenschaftsmitgliedern ist es künftig nach dem Erwerb der Mitgliedschaft nicht mehr möglich, durch eine einseitige Erklärung in den Mietvertrag mit allen sich daraus ergebenden Rechten und Pflichten einzutreten. Diese Streichung war aufgrund von teilweise missbräuchlicher Anwendung der alten Regelung notwendig geworden.
7. Sonstige Änderungen
a) Die Berechtigung des Vermieters zur Anpassung der Vorauszahlungen für die Betriebskosten bei einer nach Vertragsschluss stattfindenden Änderung der Betriebskostenpositionen des § 2 BetrKV wurde in allen Verträgen – außer in dem diese Regelung bereits enthaltenden Mietvertrag für gewerbliche Räume – hinzugefügt.Notwendig ist dafür künftig nur eine Erklärung der Anpassung in Textform bei zuvor erfolgter Betriebskostenabrechnung.
b) In allen Verträgen – mit Ausnahme des Untermietvertrags – wurde der Verweis in der Fußnote zur Wohnflächenberechnung von der “Zweiten Berechnungsverordnung“ zur “Wohnflächenverordnung“ geändert, vgl. §§ 1 Abs. 1, 3 Abs. 5
c) Beim Mietvertrag für gewerbliche Räume wurde in § 6.2 Alternative mit Abs. 3 eine generelle Haftung des Mieters bis zum Ende der vereinbarten Mietzeit festgeschrieben. Die bisherigen Haftungsausschlussmöglichkeiten des Mieters entfallen.
d) Bei allen Verträgen – mit Ausnahme des Untermietvertrags – besteht künftig die Möglichkeit zur Aufnahme einer weiteren Vertragspartei. Zur Verdeutlichung wird entsprechend zwischen “Mieter 1“ bzw. “Mitglied 1“ und “Mieter 2“ bzw. “Mitglied 2“ unterschieden.
e) In der Musterhausordnung wurde aufgrund notwendiger Änderungen im Zuge der TKGNovelle die Überschrift “Gemeinschaftsantenne/Breitbandkabelanschluss“ in “Gemeinschaftsantenne/Verteilanlage“ und der Begriff “Kabelnetzbetreiber“ zu “Netzbetreiber“ geändert, vgl. VI. “Gemeinschaftseinrichtungen“.
f) Im Übrigen wurden alle Verträge redaktionell angepasst.
Von den Aktualisierungen betroffen sind:
Mat.-Nr. Titel
06536-0079 Dauermietvertrag
06536-0080 Dauermietvertrag – Preisbindung vor dem 01.01.2002
06536-0081 Dauernutzungsvertrag
06536-0082 Dauernutzungsvertrag – Preisbindung vor dem 01.01.2002
06536-0083 Mietvertrag Allgemein
06536-0084 Mietvertrag für Eigentumswohnung4
06536-0085 Mietvertrag für freifinanzierten Wohnraum
06536-0087 Mietvertrag für gewerbliche Räume
06536-0088 Mietvertrag – Preisbindung vor dem 01.01.2002
06536-0089 Mietvertrag Wohnungsbau für Bedienstete
06536-0090 Nutzungsvertrag
06536-0091 Nutzungsvertrag – Preisbindung vor dem 01.01.2002
06536-0092 Zeitmietvertrag
06536-0050 Untermietvertrag
06536-0044 Musterhausordnung
Die Vorlagen sind in gedruckter oder elektronischer Fassung erhältlich:
Gedruckte Fassungen zeitnah lieferbar
Die gedruckten Fassungen sind zeitnah als Verpackungseinheiten à 20 Exemplare erhältlich. Die Bestellung ist online, per Telefon oder per E-Mail unter Angabe der Mat.-Nr. und des Titels möglich:
• Online: https://shop.haufe.de/
• Telefon: 0800 5050-445 (kostenlos) oder
• E-Mail: immobilien@haufe-lexware.com
Formulare und Verträge für die Wohnungswirtschaft Online ab sofort erhältlich
Alle Formulare und Verträge sind auch online in der Datenbank “Formulare und Verträge für die Wohnungswirtschaft“ abrufbar. Diese wird bei Bedarf aktualisiert und die Formulare und Verträge können über https://shop.haufe.de/prod/formulare-vertraege-fuer-wohnungswirtschaft bestellt werden. Mitglieder des GdW erhalten einen Preisvorteil von 10 %.
Für Kunden mit ERP-Software: Sofern es Probleme bei der Bestellung gibt, können Sie sich direkt an immobilien@haufe-lexware.com wenden.
