Die neue Version der Muster- Miet- und Nutzungsverträge ist nun beim Haufe Verlag erhältlich.
Die bereits Mitte August veröffentlichten Vertragsmuster waren nochmals zurückgezogen worden, da zur Frage, wie man mit den Vorauszahlungen auf die umgelegten Betriebskosten gestaltungstechnisch umgehen sollte, nachträglich noch Diskussionsbedarf entstanden war. Von einigen „frühen“ Anwendern der neuen Formulare war die bisherige Technik der Einzel-Ausweisung der Vorauszahlungen auf Betriebskosten im Zusammenhang mit der jetzt neuen Gesamtgestaltung der Betriebskostenumlage (durch die Beifügung der Betriebskostenverordnung in einer Anlage 1 am Ende des Mietvertrags) als schwer verständlich und unpraktikabel empfunden worden.
Nach eingehender Diskussion im Fachausschuss Recht beim GdW ist daher bei der Angabe der vom Mieter zu leistenden Vorauszahlungen die Aufzählung der einzelnen Betriebskostenarten jetzt entfallen. Bei der Festlegung der Miete in § 3 Abs.1 wird für die Angabe der vom Mieter zu leistenden Vorauszahlungen auf die später abzurechnenden Betriebskosten in der aktuellen Version nur noch eine auszufüllende Leerstelle für den Gesamtbetrag aller Vorauszahlungen zur Verfügung gestellt.
Die „Alt-Verträge“:
Die bisher abgeschlossenen Verträge in der vormaligen Fassung oder in noch älteren Versionen werden von dieser Änderung in ihrer Wirksamkeit nicht berührt. Sie behalten auch im Übrigen dem Grunde nach ihre Gültigkeit bei.
Soweit jedoch durch Gesetzesänderungen oder neue Rechtsprechung bestimmte Regelungen in den bisherigen Musterverträgen inzwischen als unzulässig angesehen werden müssen, laufen diese an den entsprechenden Stellen ins Leere. Sie dürfen insoweit im Rahmen der Vertragsdurchführung vom Wohnungsunternehmen aber auch nicht mehr „aktiv“ angewendet werden. So darf beispielsweise die Einhaltung von inzwischen unwirksam gewordenen Regelungen vom Mieter nicht mehr „eingefordert“ werden (z.B. Quotenklausel bei den Schönheitsreparaturen oder das Sammelinkasso im Hinblick auf die TKG-Rechtslage).
Hinweis zur Verwendung von Musterformularen:
Es müssen immer die neuesten Versionen der Musterverträge verwendet werden! Andernfalls besteht die erhebliche Gefahr rechtlicher Nachteile. Unzulässige Vertragsregelungen gelten mietrechtlich nicht. Die Verwendung von erkannt unwirksamen Formularklauseln führt aber nicht nur zu mietrechtlichen Problemen, sondern sie kann gegebenenfalls auch wettbewerbsrechtlich zu großen Schwierigkeiten führen. So könnten dies Verbraucherschutzvereine oder andere Anbieter am Markt zum Anlass für Unterlassungsaufforderungen oder Versuche einer sog. „Gewinnabschöpfung“ nehmen . Ebenso könnten im Einzelfall Schadensersatzforderungen geltend gemacht werden.
Die Muster-Formulare sollten abseits der im Vertragstext vorgegebenen „Streich-Varianten“ oder „Ergänzungsfelder“ zudem nicht abgeändert, insbesondere nicht mit zusätzlichen Regelungsinhalten ergänzt werden! Die gerichtliche Kontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen fällt regelmäßig sehr streng aus. Hier kann sich auch durch eine kleinere Ergänzung oder Veränderung des Vertragstextes möglicherweise die Gesamt-Unwirksamkeit einer ganzen Reglung ergeben (dann fiele der Regelungsinhalt eines ganzen Paragrafen weg, z.B. die Übertragung der Schönheitsreparaturen). Die Musterverträge sind in jahrzehntelanger Weiterentwicklung an die Entwicklungen in Rechtsprechung und Fachwelt angepasst worden. Viel mehr Spielraum für weitere zulässige Vertragsgestaltungen gibt es daher nicht!
