Das Bundesbauministerium hat am 3o. Juli den Entwurf eines Gesetzes zur Stärkung der integrierten Stadtentwicklung (Baugesetzbuchnovelle) in die Länder- und Verbändeanhörung gegeben. Die Baugesetzbuchnovelle soll zeitnah im Kabinett beschlossen und bis Ende des Jahres im Deutschen Bundestag verabschiedet werden.
Die wichtigsten Neuerungen der BauGB (Baugesetzbuch)-Novelle:
Aufstockungen
Künftig sollen in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten Erweiterungen von Gebäuden möglich sein, insbesondere Aufstockungen, auch quartiersweise oder stadtweit, ohne dass ein Bebauungsplan geändert werden müsste (vgl. (vergleiche) § (Paragraph) 31 Absatz 3 BauGB (Baugesetzbuch)). Bisher gibt es diese Möglichkeit nur im Einzelfall, der häufig schwer zu begründen war.
Stärkung der kommunalen Vorkaufsrechte
Die Einbringung eines Grundstücks in eine Gesellschaft soll einem Kaufvertrag gleichgestellt werden. Dadurch wird das spätere Unterlaufen kommunaler Vorkaufsrechte durch die Nutzung sogenannte share deals erschwert. Außerdem sollen die kommunalen Vorkaufsrechte nach BauGB (Baugesetzbuch) zukünftig auch dann ausgeübt werden können, wenn ein in Eigentumswohnungen geteiltes Gebäude als Ganzes veräußert wird.
Innenentwicklung
Es soll leichter verdichtet gebaut werden können, d.h. (das heißt) in zweiter Reihe auf dem Grundstück oder in Höfen.
Sozialer Flächenbeitrag
Mit Hilfe der sogenannten Baulandumlegung können Gemeinden Grundstücke entsprechend der Vorgaben eines Bebauungsplans und nach Maßgaben des BauGB (Baugesetzbuch) neugestalten oder vorbereiten. Dieses Instrument soll genutzt werden, um auf mehr Flächen sozialen Wohnungsraum zu schaffen. So soll bei der Baulandumlegung ein sozialer Flächenbeitrag eingeführt werden (§ (Paragraph) 58a BauGB (Baugesetzbuch)). Das heißt konkret: Ergibt sich in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt im Ergebnis einer Baulandumlegung ein Anspruch der Gemeinde gegen die Eigentümer auf Wertausgleich in Geld, soll sie statt des Geldes eine Fläche verlangen können. Dann muss sie sich jedoch dazu verpflichten, auf dieser Fläche sozialen Wohnungsbau zu errichten. Wertmäßig ändert sich für die Eigentümer dadurch nichts. Eigentümer profitieren weiterhin, denn sie erhalten durch die Umlegung besser nutzbares Land.
Umwandlungsschutz
Das Instrument des Umwandlungsschutzes nach § (Paragraph) 250 BauGB (Baugesetzbuch) wird bis Ende 2027 verlängert. Damit können die Länder in besonders ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt einen Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen einführen.
Fristen für die Bauleitplanung
Die Aufstellung von Bebauungsplänen dauert häufig mehrere Jahre. Künftig sollen die Gemeinden Pläne im Regelfall innerhalb von zwölf Monaten nach Ende der Beteiligungsverfahren veröffentlichen.
Innovationsklausel
Veraltete Bebauungspläne sollen künftig schneller aktualisiert werden können (“Innovationsklausel”). Grundsätzlich findet auf einen Bebauungsplan die Baunutzungsverordnung (BauNVO (Baunutzungsverordnung)) in der Fassung Anwendung, die zum Zeitpunkt der Planaufstellung galt. Verbesserungen in der BauNVO (Baunutzungsverordnung) wirken daher immer nur für die Zukunft, es sei denn, die Gemeinde ändert den Plan förmlich. Für diese Änderung eines Bestandsplans auf die jeweils aktuelle BauNVO (Baunutzungsverordnung) dient künftig auch das sog. vereinfachte Verfahren nach § (Paragraph) 13 BauGB (Baugesetzbuch), in dem auf eine Umweltprüfung verzichtet und Beteiligungsverfahren gestrafft werden können.
Digitalisierung
Die Bekanntmachungen, z. B. (zum Beispiel) zu Flächennutzungs- und Bebauungsplänen, werden zukünftig auch digital veröffentlicht. Die Teilhabemöglichkeit von Menschen ohne Internetzugang wird weiterhin sichergestellt.
Stärkung der Klimaanpassung
Künftig sollen die Kommunen im Zuge der Erteilung des Baurechts z. B. (zum Beispiel) die Schaffung von dezentralen Versickerungsanlagen auf einem Grundstück anordnen können oder auch die Anlage eines Gründaches. Insbesondere soll eine solche Möglichkeit auch für den sog. unbeplanten Innenbereich (§ (Paragraph) 34 BauGB (Baugesetzbuch)) geschaffen werden, in dem sich ein Großteil des Bauens abspielt. Dort kommt es bisher allein darauf an, dass sich das neue Gebäude in die umgebende Bebauung einfügt. Flächen sollen zudem künftig leichter multifunktional genutzt werden (z. B. (zum Beispiel) ein Sportplatz zugleich als Retentionsfläche).
Pflanz- und Maßnahmengebot
Bauherren müssen zukünftig innerhalb einer bestimmten Frist bei den zuständigen Behörden nachweisen, dass sie sogenannte Ausgleichsmaßnahmen, z. B. das erforderliche Pflanzen von Bäumen oder die Begrünung von Dächern,
umgesetzt haben (vgl. § 135a BauGB). Die Anzeigepflicht führt zu weniger Verwaltungsaufwand der Gemeinde. Das “Grün” im Baugebiet wird verlässlich umgesetzt.
Der Gesetzentwurf soll im September 2024 im Bundeskabinett beschlossen werden. Das Gesetzgebungsverfahren soll im Bundestag bis Ende 2024 abgeschlossen sein.
Eine Bewertung der Novelle durch die Wohnungswirtschaft folgt in der nächsten Ausgabe der vdw aktuell.
