Abrechnung der Position „Hausstrom“ unzulässig

Der Kläger ist Vermieter einer Wohnung und forderte auf Grund seiner Betriebskostenabrechnung vom Mieter die Nachzahlung von Betriebskosten. Der Mieter verweigerte die Zahlung. Das zuständige Amtsgericht Hamburg hält zwei Abrechnungspositionen bereits formell für unwirksam und eine weitere materiell für nicht umlagefähig. Das Gericht hatte sich dabei mit immer wieder auftretenden Abrechnungsfehlern zu befassen (AG Hamburg vom 3.3.2022, Az. 48 C 320/20).

1) Formelle Unwirksamkeit

a) Abrechnungsposition „Hausstrom“

Die Abrechnung der Position „Hausstrom“ ist formell unwirksam, da nach § 2 Nr. 11 Betriebskostenverordnung hier nur die (Strom-) Kosten für die Beleuchtung umlagefähig sind. Vielfach rechnen Vermieter mit der Abrechnungsposition „Hausstrom“ aber auch Stromverbräuche anderer Kostenarten ab, wie etwa der Stromverbrauch einer Gemeinschaftsanlage oder sonstiger Verbrauchsstellen. Durch diese Form der Abrechnung entsteht potenziell eine intransparente und damit unzulässige Mischposition, welche für den Mieter nicht prüffähig ist, weil sie nicht erkennen lässt, auf welche konkreten Verbrauchsstelle(n) die umgelegten Stromkosten entfallen. Materiell rechtlich käme es dann darauf an, ob tatsächlich alle unter dieser Position abgerechneten Kosten mietvertraglich als umlagefähig vereinbart sind. Das war aber vom Amtsgericht nicht mehr zu prüfen, da die Abrechnung in diesem Punkt bereits formell unwirksam war.

Anmerkung:
Vermieter müssen einzelne Stromverbräuche und die daraus resultierenden Kosten der jeweiligen Betriebskostenposition korrekt zuordnen. Unproblematisch ist dies nur möglich, wenn Zwischenzähler für einzelne Betriebsstromarten z.B. für den Betrieb einer Aufzugsanlage, von Klima- und Lüftungsgeräten, die Heizungsanlage (die Kosten sind dann in der Heizkostenabrechnung zu erfassen) oder die Hausbeleuchtung vorhanden sind. Ist dies nicht der Fall, so behelfen sich Vermieter vielfach damit, einzelne Betriebsstromkosten zu schätzen. Höchstrichterlich entschieden ist insoweit, dass die Stromkosten für die Heizungsanlage geschätzt werden dürfen, wenn gesonderte Zähler dafür nicht vorhanden sind. Bestreitet der Mieter den vom Vermieter angesetzten Betrag, hat dieser die Grundlagen seiner Schätzung darzulegen (vgl. BGH, Urteil vom 20.02.08, Az.: VIII ZR 27/07).

b) Abrechnungsposition „Schornsteinfeger & Rauchmwart3.OGl“ ist formell unwirksam. da es sich auch insoweit um eine formell unzulässige Mischposition handelt.

Die Aufgliederung nach den jeweiligen Kostenpositionen muss sich grundsätzlich an den Kostenarten, wie sie dem Mieter im Mietvertrag auferlegt sind, orientieren, damit er verlässlich und auf einfache Weise erkennen kann, ob nur die vereinbarten Kosten in der Abrechnung angesetzt werden. Geht es um die Abrechnung für Wohnraum, ist daher – sofern und soweit entsprechend vereinbart – in der Regel die Differenzierung nach den Kostenarten des in § 2 Betriebskostenverordnung enthaltenen Betriebskostenkatalogs erforderlich, wobei die nach ihrem Entstehungsgrund gleichartigen Kosten summenmäßig zusammengefasst werden dürfen. Eine Zusammenfassung der in verschiedenen Ziffern des Betriebskostenkatalogs genannten Kostenpositionen ist hingegen unzulässig und zwar unabhängig davon, ob diese Positionen mit einheitlicher Rechnung gegenüber dem Vermieter abgerechnet worden sind.

Abgesehen von dem Aspekt, dass die Abkürzung „Rauchmwart3.OGl“ bereits als solche in Hinblick auf ihre Verständlichkeit für den Mieter erhebliche Zweifel aufwirft, handelt es sich insoweit jedenfalls nicht um eine Kostenposition, welche unter § 2 Nr. 12 Betriebskostenverordnung fällt oder in engem sachlichen Zusammenhang mit der Schornsteinreinigung steht, sondern um eine Position sonstiger Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung.

Anmerkung:
Die Kosten für eine Rauchwarnmelderwartung müssen bei neueren Mietverträgen unter „sonstige Betriebskosten“ eigens aufgeführt sein. Bei Altverträgen vor Einführung der Rauchwarnmelderpflicht können diese Kosten umgelegte werden, sofern die Umlage neu entstehender Betriebskosten vereinbart ist (vgl. Klausel in den GdW-Mustermietverträgen). Die Ausweisung einer Sammelposition ist formell auch dann nicht ordnungsgemäß, wenn unter ihr letztlich nur eine einzige Kostenart materiell abgerechnet worden sein sollte. Denn für die Beurteilung der formellen Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung kommt es gerade nicht darauf an, ob der Mieter durch eine Einsichtnahme in die Belege hätte ermitteln können, welche Einzelpositionen sich hinter der Sammelposition tatsächlich verbergen. Die formell ordnungsgemäße Abrechnung soll dem Mieter eine Prüfung der formellen Abrechnungsfähigkeit gerade ohne Belegeinsicht ermöglichen.

2. Materielle Umlagefähigkeit

Die Abrechnungsposition „Treppenhausreinigung“ in Höhe von Euro … ist materiell unberechtigt.

Nach Ansicht des Klägers ist diese Kostenposition deshalb berechtigt, weil seine Ehefrau die wöchentliche Reinigung des Treppenhauses gegen ein monatliches Entgelt von Euro … erbracht habe. Das Gericht war aber nicht davon überzeugt, dass die Ehefrau vom Kläger tatsächlich ein Entgelt für Reinigungsarbeiten bekommen hat und ging daher davon aus, dass sie keines erhalten hatte.
Gemäß § 1 Abs. 1 Satz 2 Betriebskostenverordnung dürfen Leistungen des Eigentümers mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, allerdings ohne Umsatzsteuer, angesetzt werden dürfte. Vorliegend wurde die Leistung aber nicht durch den Eigentümer sondern durch eine Dritte, die Ehefrau erbracht. § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV ist daher nicht anwendbar. (Unentgeltliche) Leistungen eines Dritten sind nach Ansicht des Amtsgerichts Hamburg einer Eigenleistung des Vermieters nicht gleichzusetzen (so auch LG Berlin, Urteil vom 06.12.2011 – 63 S 122/11 -, juris Rn. 30) – was höchstrichterlich jedoch noch nicht entschieden ist.