Mieterhöhungsverlangen im preisgebundenen Wohnraum

Anhand einer Reihe von Entscheidungen in jüngerer Zeit ist ersichtlich, dass der BGH die formellen Anforderungen an Mieterhöhungsverlangen nicht überspannt – so auch in einem Urteil zum preisgebundenen Wohnraum von Anfang April diesen Jahres (BGH, Versäumnisurteil vom 6. April 2022 – VIII ZR 246/20).

In seinem Leitsatz hält der BGH folgendes fest:
Die in § 10 Abs. 1 WoBindG beschriebenen formellen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen werden durch § 4 Abs. 7 Satz 1 NMV (=Neubaumietenverordnung) ausgefüllt und konkretisiert. Der von § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG geforderten Erläuterung des Mieterhöhungsverlangens kommt der Vermieter bereits dann ausreichend nach, wenn er die Gründe, aus denen sich die laufenden Aufwendungen erhöht haben, und die auf die einzelnen laufenden Aufwendungen entfallenden Beträge angibt (Bestätigung des BGH-Beschlusses [Rechtsentscheid] vom 11. Januar 1984 – VIII ARZ 10/83, BGHZ 89, 284, 294).

Sachverhalt:
Im Anschluss an eine Modernisierung einer preisgebundenen Wohnung und des Gebäudes, in dem die Wohnung liegt, übermittelte die Vermieterin dem beklagten Mieter ein Miterhöhungsverlangen, wonach sich die zu zahlende Grundmiete infolge der Modernisierungsmaßnahmen nach den Vorschriften der II. Berechnungsverordnung sowie des Wohnungsbindungsgesetzes um 59,44 Euro monatlich erhöhen sollte. Dem Schreiben waren Unterlagen beigefügt, aus welchen sich die Modernisierungsmaßnahmen, die angefallenen Gesamtbaukosten sowie eine Berechnung der Mietanhebung ergaben. Dabei hat die Vermieterin u.a. einen prozentualen Anteil der jährlichen Aufwendungen für Abnutzung (AfA) in Höhe von 1,5152% angesetzt. Die Beklagte zahlte den Erhöhungsbetrag nicht, weil die Klägerin den gesetzlichen Regelsatz der Abschreibung (1%) übersteigenden Abschreibungssatz von 1,5152% in dem Schreiben nicht näher erläutert hatte, woraufhin die Klägerin nach Auflaufen eines Mietrückstandes von 2.085,88 Euro nebst einer weiteren offenen Forderung von 148,48 Euro erstmals fristlos kündigte. Nach weiteren fristlosen, hilfsweise ordentlichen Kündigungen im Zusammenhang mit weiter aufgelaufenen Rückständen klagte die Vermieterin schließlich auf Räumung und Herausgabe der Mietsache, was Amtsgericht und Berufungsgericht mit der Begründung abgewiesen haben, das Mieterhöhungsverlangen sei formell unwirksam. Hiergegen ging die Vermieterin in Revision.

Aus den Gründen:
Der BGH hob das Berufungsurteil mit der Begründung auf, dass das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin den gesetzlichen Vorgaben gerecht wird. Bei der Erläuterung der Mieterhöhung sind (gemäß § 4 Abs. 7 NMV) lediglich die Gründe anzugeben, aus denen sich die einzelnen laufenden Aufwendungen erhöht haben, und die auf die einzelnen laufenden Aufwendungen entfallenden Beträge. Eine Verpflichtung der Klägerin besonders darauf hinzuweisen oder näherer zu begründen, dass sie in ihrer Berechnung einen – gegenüber dem in § 25 Abs. 2 II. BV genannten Regelsatz von “1 vom Hundert” – erhöhten Abschreibungssatz für die laufenden Aufwendungen beansprucht, würde die formellen Anforderungen, § 10 WoBindG an ein Mieterhöhungsverlangen stellt, überspannen.

Die Berechnungs- und Erläuterungspflichten des Vermieters bilden im preisgebundenen Wohnraum zwar das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter in Abweichung von allgemeinen Grundsätzen des Vertragsrechts eingeräumten Möglichkeit, die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten. Jedoch soll der den Bestimmungen des Wohnungsbindungsgesetzes unterliegende Vermieter durch die formellen Anforderungen in § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG, § 4 Abs. 7 NMV nicht an der Durchsetzung der gesetzlich zulässigen Kostenmiete, die ihm eine angemessene Verzinsung seiner Eigenleistung garantieren soll, gehindert werden. In formeller Hinsicht bedeutet dies, dass der Vermieter nicht dazu verpflichtet ist, jeden einzelnen Schritt seiner Berechnung so detailliert zu begründen, dass der Mieter bereits hierdurch über sämtliche Informationen verfügt, um abschließend prüfen zu können, ob die Mieterhöhung sachlich berechtigt ist. Vielmehr ist für eine Erläuterung die Angabe der Gründe für die Erhöhung der einzelnen laufenden Aufwendungen und der hierauf entfallenden Beträge ausreichend – zumal der Mieter ja auch ein jederzeitiges Auskunfts- und Einsichtsrecht besitzt. Ob der Vermieter die einzelnen Positionen dann zu Recht in der berechneten Höhe in sein Mieterhöhungsverlangen einbezogen hat, ist dann Gegenstand der materiellen Prüfung.

Hinweis:
Der hier für die Ermittlung der Kostenmiete zugrunde gelegte Abschreibungssatz von 1,5152% errechnete sich anhand einer Nutzungsdauer der modernisierten Gebäudeteile von 66 Jahren. Der Ansatz einer Abschreibungsdauer, welche von der – in § 25 Abs. 1 der II.BV festgelegten – Nutzungsdauer eines Gebäudes von 100 Jahren und damit eines jährlichen Abschreibungssatzes von 1% abweicht, ist in materieller Hinsicht bei der Ermittlung der Kostenmiete (nur) dann üblich und zulässig, wenn besondere Umstände dies rechtfertigen, § 25 Abs. 2 II. BV. Daneben nennt § 25 Abs. 3 II. BV besondere technische Ausstattungen, welche einem noch höheren Abschreibungssatz von 2% bis 9% unterliegen. Wenn bei einer Modernisierungsmaßnahme Gebäudeteile eingebaut werden, so kann sich die Nutzungsdauer dieser Bauteile nach der geringeren Restnutzungsdauer des Gebäudes richten. Darüber, ob die AfA materiell korrekt berechnet war, hatte der BGH nicht zu entscheiden, da er sich lediglich mit der formellen Zulässigkeit der Abrechnung zu befassen hatte.