Kündigung eines Mietvertrages über einen Kfz-Stellplatz – Einheit mit Wohnungsmietvertrag?

Die Klägerin mietete mit schriftlichem Vertrag vom 12. April 1995 von der Rechtsvorgängerin der Beklagten eine in einem Mehrfamilienhaus gelegene Wohnung. Der Vertrag enthält folgende Regelung:

„Dem Mieter ist die Benutzung des Parkplatzes zum Abstellen eines Personenkraftfahrzeugs gestattet. Diese Genehmigung ist jederzeit widerruflich. Ein Rechtsanspruch kann daraus nicht hergeleitet werden […] Auf reservierte Plätze besteht kein Anspruch.”

Im März 2006 schloss die Klägerin mit dem Rechtsnachfolger der Vermieterin, der eine Kostenpflicht für die auf dem Grundstück der Wohnanlage vorhandenen Stellplätze einführte und eine Schranke an deren Zufahrt anbrachte, einen „Mietvertrag über KFZ-Abstellplatz” betreffend den zur Wohnanlage gehörenden Stellplatz. Der Vertrag enthält folgende Regelung:

„Jeder Vertragspartner kann bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Kalendermonats schriftlich kündigen, unbeschadet des Rechts zur fristlosen Kündigung.”

Anfang des Jahres 2019 kündigte die Beklagte, die inzwischen Eigentümerin der Wohnanlage geworden war, sämtliche Stellplatzmietverträge, unter anderem auch den von der Klägerin angemieteten Stellplatz.

Die Klägerin klagt auf die Feststellung, dass die Kündigung des Mietvertrags über den Stellplatz unwirksam ist und der Stellplatzmietvertrag ungekündigt fortbesteht, da Wohnungs- und Stellplatzvertrag eine rechtliche Einheit seien und daher eines gesonderte Kündigung des Stellplatzmietvertrages nicht möglich sei. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin ist beim Landgericht erfolglos geblieben. Die Sache kam zum BGH (BGH-Beschluss vom 14.12.2021 VIII ZR 94/20). Dieser hielt die Revision für unzulässig, da die Rechtssache keine grundlegende Bedeutung hat. Die Fragen sind bereits geklärt. In der Sache selbst hielt er die Revision für unberechtigt:

Gemäß BGH ist die Frage zu beantworten, ob der Stellplatzmietvertrag aus dem Jahr 2006 zu dem Regelungskontext des Wohnraummietvertrags aus dem Jahr 1995 zählt, mit der Folge, dass beide Vertragswerke als zusammengehörende Vereinbarungen anzusehen sind, die als rechtliche Einheit nur ein einheitliches rechtliches Schicksal haben können:

I.
Nach der Rechtsprechung des Senats spricht bei einem schriftlichen Wohnraummietvertrag und einem separat hiervon abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage oder – wie hier – einen Stellplatz eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit beider Vereinbarungen.

II.
Es bedarf dann der Widerlegung dieser Vermutung durch besondere Umstände des Einzelfalls, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage oder den Stellplatz nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen:

a) Ein solcher Umstand könnte die Tatsache sein, dass ein Stellplatz sich auf demselben Grundstück befindet wie die vermietete Wohnung. Dies rechtfertigt regelmäßig die Annahme, dass dessen Vermietung nach dem Willen der Parteien in den Wohnraummietvertrag einbezogen sein soll. Zwingend ist dies aber dann nicht, wenn es andere Umstände gibt, die die tatsächliche Vermutung für zwei separate Verträge bekräftigen:

b) Solche Umstände hat das Berufungsgericht hier darin gesehen, dass der Stellplatzmietvertrag an keiner Stelle auf den Wohnraummietvertrag Bezug nimmt und nicht unter denselben Voraussetzungen wie dieser ordentlich gekündigt werden kann. Für den Vermieter unterscheiden sich die Kündigungsmöglichkeiten beider Verträge erheblich, da der Stellplatzmietvertrag gekündigt werden könne, ohne dass hierfür – anders als bei einer ordentlichen Kündigung des Wohnraummietvertrags gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB – ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegen müsse. Dies lasse auf den Willen der Parteien schließen, dass es sich bei dem Stellplatzmietvertrag um ein separates, für beide Parteien unabhängig vom Vorliegen eines berechtigten Interesses kündbares Mietverhältnis habe handeln soll.

c) Aus der im Wohnraummietvertrag aufgeführten Regelung wonach die Klägerin von 1995 bis 2006 – soweit tatsächlich verfügbar – einen Stellplatz habe kostenlos nutzen können, ergibt sich nicht, dass der Stellplatzmietvertrag vom 21. März 2006, der diese Regelung abgelöst hat, nun ebenfalls als Bestandteil des Wohnraummietvertrags angesehen werden muss, denn die kostenlose Gestattung wurde im Jahr 2005 widerrufen und eine Schranke errichtet. Dass die Stellplatznutzung danach nur noch Personen gestattet gewesen ist, die einen Mietvertrag über einen bestimmten Stellplatz abgeschlossen haben, spricht vielmehr für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Verträge.

Anmerkung:

Die Prüfung, ob eine rechtliche Einheit zwischen Wohnungs- und Stellplatzvertrag vorliegt, erfolgte hier also in folgenden Schritten:

1. Liegen zwei getrennte Verträge vor? Falls ja, spricht das gegen rechtliche Einheit.
2. Liegen Umstände vor, die trotz getrennter Verträge für eine rechtliche Einheit sprechen?
a) Liegen Wohnung und Stellplatz auf dem gleichen Grundstück? Falls ja, spricht das – zunächst – trotz getrennter Verträge für rechtliche Einheit.
b) Liegen Umstände vor, die trotz Lage auf dem gleichen Grundstück gegen rechtliche Einheit sprechen? Hier waren es die unterschiedlichen Kündigungsvoraussetzungen.

Zu empfehlen ist es, sowohl in den Wohnungs- als auch in den Stellplatzmietvertrag zu schreiben, dass „dieser …Vertrag keine rechtliche Einheit mit dem …Vertrag bildet“ – sofern keine rechtliche Einheit gewollt ist. Ein Garant dafür, dass ein Gericht keine rechtliche Einheit annimmt, ist dies aber nicht, da es auf eine Gesamtschau aller Umstände ankommt.

Auf jeden Fall sollte – sofern eine rechtliche Einheit nicht gewollt ist – für beide Verträge ein gesonderter Vertrag erstellt werden.