Überhöhte Mieten werden seit längerem in der Öffentlichkeit als großes Ärgernis wahrgenommen. Es gibt zahlreiche Versuche des Gesetzgebers, diesem Ärgernis beizukommen. Ein seit langem existierendes Gesetz, welches sich diesem Thema widmet, ist das sog. „Wirtschaftsstrafgesetz 1954“ (WiStG). Dieses Gesetz ist seiner Natur nach ein sog. „Ordnungswidrigkeitengesetz“. Das heißt, es trifft Bußgeldandrohungen für die Fälle eines Verstoßes gegen sein Bestimmungen. Der § 5 WiStG trifft Regelungen gegen eine „Mietpreisüberhöhung“. Ordnungswidrig handelt hiernach, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundenen Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte verlangt. Unangemessen hoch sind Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20% übersteigen, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für die Vermietung von Räumen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage oder damit verbundene Nebenleistungen in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind.

Die allgemein bekannte Problematik hierzu besteht darin, dass diese Vorschrift in der Praxis so gut wie keinen behördlichen oder gerichtlichen Anwendungsfall hat, da die von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes aufgestellten Hürden für die Anwendung zu hoch sind. Hiernach soll nämlich nicht ausreichen, dass sich der Vermieter die gegebene Lage auf dem Wohnungsmarkt bewusst zu Nutzen macht. Hinzukommen muss nach den Grundsätzen des Bundesgerichtshofes, dass der Vermieter erkennt oder in Kauf nimmt, dass sich der konkrete Mieter in einer Zwangslage befindet, weil er aus nachvollziehbaren gewichtigen Gründen nicht auf eine preiswerte Wohnung ausweichen kann (BGH NJW 2005, 2156). Hierzu sind unter anderem Feststellungen nötig, welche Bemühungen der Mieter bei der Wohnungssuche bisher unternommen hat, weshalb diese erfolglos geblieben sind und dass er mangels einer Ausweichmöglichkeit nunmehr auf den Abschluss des für ihn ungünstigen Mietvertrags angewiesen war (BGH NJW 2004, 1740). Hierfür trägt im Zivilverfahren die Beweislast der Mieter. Noch größere Probleme bereitete bisher die Notwendigkeit eines Nachweises des „subjektiven Elements“ beim „Ausnutzen“. Das bedeutet, der Vermieter muss die persönliche Zwangslage des Mieters erkannt haben und in Kauf nehmen.

Daher sieht der Entwurf Bayerns nun vor, dass die Begrifflichkeit „infolge der Ausnutzung“ durch die Formulierung „bei Vorliegen“ ersetzt wird. Das angedrohte Bußgeld soll statt bisher 50.000,- Euro nun 100.000,- Euro betragen (Bundesratsdrucksache 527/1/19 und 849/21.